Raport - systemy realizacji inwestycji budowlanych w Polsce
Wśród wielu zagadnień nurtujących inwestora na etapie planowania inwestycji, oprócz pozyskania finansowania, działki, najemców, przygotowania projektu budowlanego, promocji – znajduje się wybór sposobu realizacji inwestycji. Istnieje wiele systemów – decyzja zależy od oczekiwań inwestora oraz specyfiki projektu. Od niedawna na polskim rynku funkcjonuje również system Management Contracting, dlatego warto poznać zasady jego działania i korzyści wynikające z jego stosowania.
Systemy realizacji inwestycji budowlanych
1. Generalny wykonawca – popularny system oferowany przez większość firm zarządzających inwestycjami, polegający na wyborze jednego generalnego wykonawcy w drodze przetargu i na podstawie kompletnej dokumentacji budowlano-przetargowej. Do głównych zalet tego systemu należy zaliczyć uzyskanie, przed przystąpieniem do prac, jednej ceny ryczałtowej na cały projekt oraz otrzymanie jednej gwarancji na całość wykonanych robót. Aby realizować inwestycje w tym systemie trzeba jednak posiadać kompletny projekt budowlano-przetargowy (na całą inwestycję), bo tylko wówczas można przeprowadzić przetarg. Poza tym brak możliwości wprowadzania zmian do projektu bez kontrolowanego wpływu na cenę i czas realizacji uniemożliwia elastyczne podejście do realizacji robót. Inwestor jest dodatkowo uzależniony od generalnego wykonawcy w przypadku realizacji prac inwestorskich nieokreślonych w początkowej fazie inwestycji, np. robót dodatkowych, instalacji i rozruchu linii procesowej.
2. Construction Management (System Pakietowy) – w systemie tym inwestycja realizowana jest zgodnie ze strategią opracowaną przez zarządzającego (Construction Managera), polegającą na podzieleniu projektu na części (pakiety) i „sprzedawaniu” poszczególnych pakietów specjalistycznym wykonawcom. Najważniejszą zaletą systemu Construction Management jest brak konieczności posiadania kompletnego projektu budowlano-przetargowego w celu rozpoczęcia inwestycji, ponieważ roboty „sprzedawane” są pakietami (np. roboty ziemne, fundamenty, konstrukcja stalowa, roboty elektryczne, sanitarne, wykończenie wnętrz). Istotna jest również kontrola zmian – Construction Management stwarza możliwość wprowadzania zmian do projektu, z ograniczonym i kontrolowanym wpływem na cenę i czas realizacji. Brak generalnego wykonawcy w tym systemie powoduje, że to zarządzający inwestycją, w uzgodnieniu z klientem, decyduje o harmonogramie, budżecie (przez Value Engineering, czyli określenie wartości definiowanej jako najlepszy stosunek funkcjonalności do kosztów), sposobie realizacji oraz wyborze podwykonawców.
3. Project Management (inwestor zastępczy) – sposób realizacji inwestycji z udziałem inwestora zastępczego, który kontroluje prace generalnego wykonawcy i gwarantuje ukończenie projektu w terminie i zgodnie z założonym budżetem. Podejście to charakteryzuje się pełnym ryzykiem po stronie inwestora, które dla jego zminimalizowania zwiększa własne siły inwestycyjne.
4. Management Contracting – sposób, w którym wykonawca zarządzający przejmuje ryzyko i odpowiedzialność, a inwestor ma ponadto możliwość bezpośredniego kontrolowania procesu inwestycyjnego. Management Contracting stwarza inwestorowi możliwość uzyskania bardzo dobrych cen za roboty budowlane poprzez decyzyjny udział w strategii przetargowej i negocjacji umów na roboty budowlane, które przeprowadza wykonawca zarządzający. Jednocześnie inwestor nie ponosi ryzyka związanego z umowami na roboty budowlane, ponieważ to wykonawca (Managing Contractor) podpisuje umowy z podwykonawcami.
Przeczytaj koniecznie pozostałe teksty na temat Managemet Contracting:
Na czym polega realizacja inwestycji w systemie Managemet Contracting?
Schemat ustalania wartości budżetu w systemie Managemet Contracting
Korzyści wynikające ze stosowania realizacji inwestycji w systemie Management Contracting
