Raport z rynku nieruchomości "Wiosna 2002"
Analitycy firmy CB Richard Ellis są optymistyczni i wierzą w siłę rynku inwestycyjnego, który oferuje budynki wynajmowane na korzystnych warunkach przy zachowaniu stawek rynkowych. Przewiduje się, że nastąpi dalsze zmniejszenie się stóp zwrotu z inwestycji, wraz z pojawieniem się na rynku większej ilości konkurencyjnych obiektów o wysokim standardzie.
Wprowadzenie
Głównym celem polskiej polityki zagranicznej jest integracja z Unią Europejską, która według większości międzynarodowych ekspertów nastąpi w 2005 roku.
Priorytetem nowej koalicji rządowej jest członkostwo Polski w UE, a negocjacje w tej sprawie weszły w decydującą fazę.
Nowy rząd przejmował władzę w szczególnie trudnym okresie - poziom PKB osiągnął najniższą wartość od czasów transformacji ustrojowej czyli końca lat osiemdziesiątych.
W roku 2001 wskaźniki na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce były lepsze niż oczekiwano; ilość powierzchni wynajętych w sektorze biurowym była tylko o 20% mniejsza, natomiast popyt na powierzchnie magazynowe wzrósł o 10%.
Sytuacja ekonomiczna
Wzrost PKB w Polsce uległ zahamowaniu. Taka tendencja utrzymywała się również w Stanach Zjednoczonych i na całym świecie.
Oczekuje się, że poziom wzrostu PKB wyniesie w tym roku tylko 1%, w porównaniu z 4,1% z 2000 roku i 1,1% odnotowanym w zeszłym roku.
Poprawa oczekiwana jest na początku 2003 roku (wzrost na poziomie 3%).
Wskaźnik cen konsumpcyjnych zmniejszył się o 0,1% w lutym w porównaniu z 0,8% wzrostem odnotowanym w styczniu 2002; jak podał Główny Urząd Statystyczny (GUS) inflacja liczona rok do roku spadła do 3,5%.
Inflacja w Polsce zmieniła się nieznacznie w lutym (poziom zbliżony do liczby odnotowanej w styczniu), osiągając najniższy poziom w czasach postkomunistycznych, i jednocześnie skłaniając bank centralny do obniżenia stóp procentowych.
Wskaźnik bezrobocia osiągnął najwyższy poziom odnotowany od początku lat dziewięćdziesiątych, jedną z przyczyn złej sytuacji jest słabszy popyt zagraniczny oraz ogólne spowolnienie tempa rozwoju gospodarczego, szczególnie w sektorze przemysłowym, a przede wszystkim struktura systemu i duży wzrost populacji w wieku produkcyjnym.
PAIZ (Polska Agencja Inwestycji Zagranicznych) szacuje, że w 2001 roku wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w naszym kraju wyniosła około 7,0-7,5 miliarda dolarów; jest to wartość o 30% mniejsza od odnotowanej w roku poprzednim.
Przewiduje się, że całkowita suma inwestycji zagranicznych w Polsce osiągnie w tym roku poziom 6,5 miliarda dolarów.
W ostatniej dekadzie w Polsce zainwestowano 40% całkowitej wartości inwestycji zagranicznych na Europę Środkowowschodnią.
Źródło: E1U, PAIZ, GUS, Ministry of Economy, NBP.
Podaż i popyt
W roku 2001 ilość oddanych do użytku powierzchni wyniosła 216.400 m2 i była o 41,5% niższa od ilości odnotowanych w roku poprzednim (367000 m2).
Ilość powierzchni oddanych w Centrum Warszawy byta niższa o 80% (oddano tylko 43.500 m2) w porównaniu z rokiem 2000, gdy na rynku pojawiło się 218.300 m2.
Ilość powierzchni wynajętych w roku 2001 była niewiele mniejsza niż rok wcześniej i wyniosła 181.000 m2 w porównaniu z 225.800 m2 wynajętymi w roku 2000. Popyt był o 19,8% mniejszy porównując z rokiem poprzednim, który uważany jest za rok rekordowy pod względem ilości wynajętej powierzchni.
Pomimo zmniejszenia się ilości wynajmowanych powierzchni, odnotowano spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej z 16,8% w roku 2000 do 15,9% pod koniec roku 2001, głównie z powodu mniejszej ilości powierzchni oddawanych do użytku oraz niewielkiej ilości rozpoczynanych inwestycji.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Centrum Warszawy zmniejszył się z 19,6% do 14,7% (rok do roku) i uważa się, że ta tendencja się utrzyma w przyszłości.
Poza Centrum sytuacja jest odwrotna: wskaźnik ten wzrósł z 13,4% do 17,1% (rok do roku) i przewiduje się dalszą tendencję wzrostową.
Podaż powierzchni w Centrum (granice: al. Armii Ludowej, al. Solidarności, ul. Targowa, Wisła) wyniosła 782.800 m2, a Poza Centrum 794.600 m2
W Centrum Warszawy, na początku pierwszego kwartału 2002 roku było 12 budynków w trakcie budowy o łącznej powierzchni 160.000 m2 Jednak 25% tej wielkości to powierzchnia nieoferowana do wynajęcia (jest to budynek TP SA o pow. 41.000 m2). Istnieje jednak możliwość, że w związku z restrukturyzacją TP SA, także te powierzchnie biurowe trafią niedługo na wolny rynek.
Poza Centrum Warszawy jest obecnie 264.000 m2 powierzchni w budowie, które zostaną oddane do użytku w ciągu następnych dwóch lat.
Źródło: Warsaw Research Forum (WRF| Grupa specjalistów ds. badań rynku nieruchomości z czterech firm CB Richard Ellis, DTZ Zadelhoff Tie leung, Cushman & Wakefield Healey & Baker oraz Jones Lang LaSalle.
Rynek biurowy w innych miastach
Odnotowano znaczne ożywienie na rynku powierzchni biurowych w innych miastach, o czym może świadczyć ilość projektów będących obecnie w trakcie budowy [m.in. centra biurowe GTC budowane w Poznaniu i w Krakowie]. Stawka miesięczna czynszu za metr kwadratowy dobrej jakości powierzchni biurowej zlokalizowanej w centrach miast kształtuje się następująco: w Poznaniu 18-20 dolarów (spadek 10%), w Krakowie 18-21 dolarów (spadek 15%), w Katowicach 17-19 dolarów (spadek 10%).
Przewiduje się, że w wymienionych miastach - w związku z rosnącą ilością nowoczesne] powierzchni biurowej- czynsze będą coraz niższe.
Podaż i popyt
Warszawa wciąż oczekuje na otwarcie kilku dużych centrów handlowych - Wola Park, Galeria Mokotów (II faza), Centrum Handlowe Arkadia oraz Centrum Handlowe Warszawa Wileńska. Niedługo także rozpocznie się budowa wielofunkcyjnego obiektu Złote Tarasy (powierzchnia 170.000 m2).
Łączna powierzchnia, będących obecnie w budowie obiektów, to prawie 220.000 m2
Całkowita podaż powierzchni znajdujących się w centrach handlowych w Warszawie to ponad 530.000 m2
Odnotowywane ostatnio niskie wskaźniki makroekonomiczne miały wpływ na rynek powierzchni handlowych w Polsce, szczególnie podczas ostatnich 12 miesięcy. Wielu operatorów handlowych zrewidowało swoje plany dotyczące obecności i pozycji na polskim rynku.
Natomiast nadal nie maleje popyt ze strony międzynarodowych operatorów handlowych na powierzchnie przy najlepszych ulicach handlowych zarówno w Warszawie, jak i w innych polskich miastach.
Stawki czynszu
Stawki miesięcznego czynszu za powierzchnie w centrach handlowych w Warszawie kształtują się następująco: około 31-35 dolarów (36-40 €) za m2 w sklepach o metrażu około 100 m2 i około 14-19 dolarów (16-22 €) za m2 miesięcznie za duże powierzchnie sklepowe.
Miesięczne czynsze za powierzchnie handlowe znajdujące się przy najważniejszych ulicach w największych polskich miastach szacuje się na 65-70 dolarów (74-80 €) za m2, chociaż średnie stawki kształtują się na poziomie 50-55 dolarów (57-63 €) za m2 (7)
| Miesięczne czynsze za m2 powierzchni w centrach handlowych w głównych polskich miastach kształtują się następująco: | ||
| Miasto | Większe powierzchnie | Mniejsze powierzchnie |
| Katowice | 10 - 12 $ (12 - 14 €) | 26 - 30 $ (30 - 35 €) |
| Kraków | 10-14 $ (12 - 16 €) | 28 - 30 $ (32 - 35 €) |
| Gdańsk | 8 - 12 $ (10 - 14 €) | 28 - 30 $ (32 - 35 €) |
| Wrocław | 8 - 13 $ (10 - 15 €) | 26 - 28 $ (30 - 32 €) |
Powierzchnie magazynowe w Warszawie
W niniejszym raporcie prezentujemy wyniki badań nowoczesnej powierzchni magazynowej, pomijając obiekty wybudowane dawniej oraz powierzchnie Klasy B.
Ogólna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej zlokalizowanej w business parkach w promieniu 20 km od centrum Warszawy wzrosła z 9.200 m2 wybudowanych w 1994 roku do 475.000 m2 na początku 2002 roku. (8)
Przewiduje się, że ilość nowoczesnej powierzchni Klasy A wzrośnie do końca bieżącego roku do 500.000 m2, a nowe obiekty powstaną głównie w południowej części Warszawy, w okolicach lotniska.
Ilość nowych obiektów oddanych do użytku do końca 2001 roku (63.000 m2) była o 43% mniejsza w porównaniu z rokiem poprzednim, gdy oddano 111.000 m2
W roku 2001 rozpoczęto budowę tylko 6.000 m2, co stanowi 95% spadek w porównaniu z rokiem poprzednim, gdy rozpoczęły się budowy obiektów o łącznej powierzchni 63.000 m2
Zaskakujący wynik odnotowano analizując ilość powierzchni wynajętych w ostatnim roku: było to prawie 100.000 m2, co oznacza sumę większą od zanotowanej w roku poprzednim, gdy wynajęto 88.000 m2
Na początku roku 2002 zaobserwowany został dalszy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych z 38% w 2000 roku do 25%.
Przewidywania dotyczące roku 2002 wykazują, że wskaźnik ten obniży się do poziomu 15% pod koniec roku, głównie z powodu mniejszej ilości powierzchni, która pojawi się na rynku oraz obecnego popytu.
Najemcy powierzchni magazynowej w Warszawie najczęściej poszukują pomieszczeń o powierzchni od 1.500 do 3.000 m2 i dużej części powierzchni biurowej (ponad 15%).
Po okresie spadków w ostatnich dwóch latach czynsze się ustabilizowały, a ich poziom zależy w znacznym stopniu od jakości obiektu, specyfikacji technicznej i infrastruktury.
Podobnie jak w roku 2001, osiągalne stawki czynszu wahają się od 5,00 $ do 7,00 $ za metr kwadratowy miesięcznie, w zależności od jakości projektu, oferowanych okresów wolnych od opłat czynszowych oraz innych udogodnień dla najemców.
Obiekty logistyczne w okolicach Warszawy i innych miastach
W rozdziale tym opisujemy obiekty logistyczne zlokalizowane w promieniu od 20 do 70 km od centrum Warszawy.
W 2002 roku całkowita ilość powierzchni logistycznych zbudowanych przez developerów i przeznaczonych do wynajęcia wzrosła do 245.000 m2
W roku 2002 rozpoczęła się budowa nowych obiektów (o łącznej powierzchni 45.000 m2) oferowanych do wynajęcia w kompleksach Prologis Park Błonie i Prologis Park Teresin. Liczba ta przekracza całkowitą ilość powierzchni, która została oddana do użytku w całym 2001 roku (wybudowano wtedy tylko 9.000 m2). W 2001 roku odnotowano 90% spadek w porównaniu z poprzednim rokiem, gdy ukończono obiekty o powierzchni 91 000 m2 Na początku roku 2002 zostało wynajętych 10.000 m2, co stwarza bardzo dobre perspektywy na cały rok.
W 2001 roku wynajęto 55.000 m2, co stanowi znaczy spadek w porównaniu z rokiem poprzednim, gdy podpisano umowy na 131.000 m2
Poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej pod koniec roku 2001 zmniejszy) się z 20% (zanotowanych w roku 2000) do 15%.
Istnieją trzy nowoczesne obiekty logistyczne zlokalizowane w większych miastach (Łódź, Tychy i Poznań), których nie uwzględniliśmy w powyższych badaniach. W 2002 roku rozpocznie się także budowa kompleksu logistycznego Cross Point Distribution Center w Żorach o łącznej powierzchni 100 000 m2 Obiekt ten, zlokalizowany w południowej Polsce, jest przykładem ekspansji deweloperów w innych regionach kraju, w znacznej odległości od Warszawy.
Po okresie drastycznych obniżek czynszów w ostatnich 12 miesiącach, stawki ustabilizowały się na poziomie 4,00-4,50 $ za m2 miesięcznie za nowoczesną powierzchnię Klasy A. (11)
Umowy najmu, w których stawka czynszu została określona poniżej 4,00 $ za metr kwadratowy miesięcznie dają niewielką szansę deweloperom na osiągnięcie zysku z inwestycji i wymaganej stopy zwrotu.
Rynek inwestycyjny
W ostatnich miesiącach odnotowano znaczny wzrost aktywności w tym sektorze, związany z wejściem na rynek nowych inwestorów. Firma Europolis dokonała kolejnego zakupu, nabywając Alliance Logistic Park w Błoniu.
Deutsche Grundbesitz Immobilien (DGI) rozpoczął inwestowanie na naszym rynku od nabycia obiektu biurowego Kopernik przy odnotowanej stopie kapitalizacji na poziomie 11%. Nieruchomość stanowiła własność (bez żadnych ograniczeń) sprzedającego - tylko na takich zasadach niemieckie otwarte fundusze inwestycyjne mogą nabywać nieruchomości poza Unią Europejską.
Również CA Immo AG nabył ostatnio od Mahler Group obiekt Wspólna (o powierzchni 7.200 m2) i podpisał
porozumienie dotyczące zakupu kolejnego obiektu.
Obecnie na rynku istnieją dwa obiekty stanowiące produkty inwestycyjne: Warsaw Distribution Center (wybudowany przez CEIDCO) oraz kompleks Żerań Park (wysokiej jakości obiekt biurowo-magazynowy, o łącznej powierzchni 51.000 m2 zlokalizowany w Warszawie, posiadający najemców z długoterminowymi umowami najmu), którego właścicielem jest firma Apollo-Rida.
Firma Apollo-Rida podpisała także umowę sprzedaży obiektu Renaissance Tower, przy stopie zwrotu z inwestycji odnotowanej na poziomie 10%-10,5% (użytkowanie wieczyste).
Firma MCC prawdopodobnie wystawi na sprzedaż budynek Brama Zachodnia (powierzchnia 18.000 m2), wchodzący w skład portfela nieruchomości tej firmy w Europie.
Analitycy firmy CB Richard Ellis są optymistyczni i wierzą w siłę rynku inwestycyjnego, który oferuje budynki wynajęte na korzystnych warunkach przy zachowaniu stawek rynkowych. Przewiduje się, że nastąpi dalsze zmniejszenie się stóp zwrotu z inwestycji, wraz z pojawieniem się na rynku większej ilości konkurencyjnych obiektów o wysokim standardzie. Stopy zwrotu z inwestycji kształtują się następująco: 10%-10,5% - obiekty biurowe, 10,5%-11,5% - kompleksy magazynowe oraz 9,75%-10,5%-centra handlowe.
W bieżącym roku oczekujemy wzrostu podaży produktów inwestycyjnych, głównie z powodu wzmocnionej pozycji naszego rynku oraz większej ilości funduszy poszukujących możliwości inwestycyjnych w naszym kraju.
