Raty kredytów hipotecznych spadają? Kiedy będą niższe nawet o 20%? Są wyliczenia
Rada Polityki Pieniężnej jeszcze nie zaczęła obniżać stóp procentowych, a już zaczyna się obniżka rat kredytów hipotecznych. Ten proces będzie nabierał tempa z miesiąca na miesiąc. Banki obniżą też koszty kredytów o ostałym oprocentowaniu. Komu raty spadną najszybciej?
Spis treści
- Niższe raty kredytów hipotecznych: kto zapłaci mniej przed obniżką stóp procentowych
- Spadki wskaźnika referencyjnego, to niższa rata odsetkowa kredytów
- Niższe raty kredytów hipotecznych. Kiedy spadną o 20%?
- Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu - kiedy spadną ich raty?
Najszybciej, bo już we wrześniu, skutki słabnącej inflacji i zmiany polityki w zakresie stóp procentowych – i to przed formalną obniżką stóp procentowych – odczują osoby spłacające kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, indeksowane wskaźnikiem WIBOR 3M. Ale jeszcze przed końcem roku 2023 zapłacą mniej także inni kredytobiorcy.
Niższe raty kredytów hipotecznych: kto zapłaci mniej przed obniżką stóp procentowych
Na niższe stopy procentowe dla złotego możemy liczyć najwcześniej od 7 września br. To pierwszy dzień po zakończeniu wrześniowego posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej. Jeśli RPP obniży stopy w środę 6 września, to zmiany obowiązują od następnego dnia czyli właśnie od 7.
Co prawda, na poniedziałek 21 sierpnia zaplanowane zostało najbliższe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej, ale z góry wiadomo, że będzie ono jednodniowe i „niedecyzyjne”, co oznacza, że uchwały w sprawie stóp procentowych na nim zapadać nie będą.
Wystarczyło jednak by prezes NBP i przewodniczący RPP Adam Glapiński ogłosił zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych dla PLN i nie wykluczył ich ruchu w dół jeszcze w tym roku, by rynkowe wskaźniki WIBOR, według których od lat ustalane jest oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, zareagowały ruchem w dół.
W efekcie już w drugiej połowie lipca wskaźniki WIBOR - 3M i 6M, a więc te najczęściej stosowane przy kredytach hipotecznych – spadły do poziomu 6,73 proc., a więc nieznacznie niższego od wciąż obowiązującej głównej stopy procentowej (6,75%), a kolejny miesiąc przyniósł obniżkę o dalsze 0,5 pkt procentowego.
18 sierpnia WIBOR 3M to 6,68%, a WIBOR 6M to 6,54%.
Sytuacja, w której wskaźnik referencyjny jest niższy od oficjalnych stóp procentowych nie należy do występujących zbyt często. Poprzednio zdarzyło się tak w 2015 r. Wskaźniki WIBOR to parametr będący rynkowych operacji między bankami, głównie zależny od oprocentowania kapitału jaki sobie banki w wolnym obrocie pożyczają nawzajem.
Spadki wskaźnika referencyjnego, to niższa rata odsetkowa kredytów
W kredytach mieszkaniowych i innych hipotecznych lub długoterminowych przy ustalaniu oprocentowania najczęściej stosowane są wskaźniki WIBOR 3M i WIBOR 6M, co od praktycznej strony oznacza, że w umowach kredytowych opartych na oprocentowaniu zmiennym zawarte są klauzule, zgodnie z którymi bank-kredytodawca zmienia kredytobiorcy odsetkową ratę kredytu co trzy albo co sześć miesięcy. Wtedy właśnie dostosowuje je do aktualnego odpowiedniego wskaźnika WIBOR.
To dlatego gdy RPP rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych WIBOR 3M rósł szybciej niż stopy, osiągając w listopadzie 2022 r. poziom prawie 7,60%, a w połowie sierpnia obniżył się do poziomu poniżej 6,73%. Podobne ruchy wykonał wskaźnik referencyjny WIBOR 6M.
Banki więc podnosiły oprocentowanie kredytów hipotecznych, a tym samym rosły raty odsetkowe od spłacanych już długów – ustalanych na kolejne trzy albo na kolejnych sześć miesięcy.
Teraz ten trend się odwrócił i kredytobiorcy mogą spodziewać się informacji ze swoich banków o niższych ratach odsetkowych, obliczanych według niższego wskaźnika procentowego, niż miało to miejsce w poprzednim okresie rozliczeniowym. Ci którym zmiana raty wypada we wrześniu z pewnością już „skonsumują” w niższych ratach odsetkowych ruch oprocentowania wskaźników referencyjnych w dół.
Jak powiadają ekonomiści – eksperci od rynków finansowych, wskaźniki rynkowe typu WIBOR „konsumują” wyprzedzająco spodziewane zmiany na rynku oficjalnych stóp procentowych.
W Polsce zmienne oprocentowanie oparte na WIBOR dotyczy ok. 90% spłacanych kredytów mieszkaniowych. Spadkowy trend WIBOR to bardzo dobra wiadomość dla kilku milionów polskich rodzin.
Niższe raty kredytów hipotecznych. Kiedy spadną o 20%?
Obniżka rat odsetkowych będzie stałym trendem, którego tempo regulować będą kolejne decyzje RPP o obniżce stóp procentowych, czy też spodziewane przez rynek takie ruchy.
Według wyliczeń Bartosza Turka, analityka HREIT spadek rat o 20% to kwestia kilku kolejnych kwartałów – najdalej dwóch lat.
Najbliższe prognozy sięgają grudnia 2023 r. i według nich wskaźniki referencyjne – trzymiesięczny i sześciomiesięczny WIBOR – powinny spaść do poziomu 5,4-5,5%.
Według wyliczeń Bartosz Turka, każdy spadek WIBOR o 1 procent. Jest równoznaczny z obniżeniem rat kredytowych o 10 procent.
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu - kiedy spadną ich raty?
Mieszkaniowe kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu stanowią znikomą część rynku, ponieważ są one udzielane dopiero od lipca 2021 r. Choć teraz hipoteki o stałym oprocentowaniu dominują w ofertach banków – a program Bezpieczny Kredyt 2% tę dominację dodatkowo utrwala – to o spadku rat kredytów zaciągniętych do tej pory można będzie myśleć najwcześniej za 3-5 lat. Kredyty te mają bowiem oprocentowanie sztywno ustalone nie na trzy czy sześć miesięcy, jak w przypadku WIBOR, ale na 5-7 lat.
Co innego w przypadku bieżącej oferty – co ważne, jest nie dla osób obecnie kredyt spłacających, ale dopiero podpisujących umowy.
Jak tłumaczy analityk HREIT, oprocentowanie hipotek z okresowo stałym oprocentowaniem oferowane przez banki oparte jest o analizę kontraktów IRS.
– W uproszczeniu załóżmy, że pięcioletni IRS jest podstawą do ustalenia oprocentowania kredytów ze stałym oprocentowaniem na 5 lat. Notowania z lipca 2023 roku pokazują, że 5-letni IRS był notowany na poziomie trochę poniżej 4,6%. To już oznacza wyraźny spadek wobec poziomu miesiąc wcześniej, kiedy ten sam wskaźnik notowany był na poziomie prawie 5,2%. Idąc dalej, to od szczytu z października 2022 roku 5-letni IRS spadł już o około 3,3 pkt. proc. Takie zmiany już teraz powinny pozwolić bankom na oferowanie tańszych kredytów ze stałym oprocentowaniem – wyjaśnia.
Spłacający natomiast już teraz takie kredyty skorzystają z niższego oprocentowania, gdy po upływie pierwszego okresu pięcio- sześcio- czy siedmioletniego, wysokość stałego oprocentowania będzie ustalana na kolejny taki okres.
