Regionalny rynek biurowy – jakie trendy kształtowały go w 2024?
Pomimo ożywienia popytu pod koniec 2024 roku regionalny rynek biurowy zmaga się z luką podażową. Jest ona konsekwencją ograniczonej aktywności deweloperów i niskiej podaży nowych powierzchni. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają w raporcie „At a Glance. Rynek biurowy w regionach”, że najemcy coraz częściej decydują się na renegocjacje umów.
Spis treści
- Rynek biurowy a za mała liczba nowych obiektów
- Rynek biurowy w IV kwartale 2024
- Jak wzrost współczynnika pustostanów wpływa na rynek biurowy?
- Jakie trendy panują w renowacjach?
Rynek biurowy a za mała liczba nowych obiektów
Ograniczona aktywność deweloperów w ostatnich miesiącach w sektorze biurowym spowodowała, że od początku roku zasoby tego rynku w miastach regionalnych powiększyły się o niespełna 124 tys. m kw. Wynika to m.in z wysokiego poziomu pustostanów. Choć popyt pozostaje stabilny, w ostatnich trzech latach skala realizowanych projektów pozostaje niska. Nowe inwestycje ograniczają się do pojedynczych budynków biurowych.
W ostatnim kwartale 2024 roku do użytku zostało oddanych zaledwie kilka obiektów:
- Grundmana Office Park A w Katowicach o powierzchni 20,6 tys. m kw. (Cavatina Holding),
- Medyczna Complex w Krakowie o powierzchni 9,7 tys. m kw. (ELITE GPS),
- Aleja Architektów 7 we Wrocławiu o powierzchni 6 tys. m kw. (Entire M).
Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że niektórzy deweloperzy musieli wstrzymać rozpoczęte projekty. Wynikało to z niskiego poziomu umów przednajmu, który wpłynął na wydłużony proces komercjalizacji projektów w budowie, a w konsekwencji spowodował trudności w finansowaniu.
Polecany artykuł:
Rynek biurowy w IV kwartale 2024
Wyniki za ostatni kwartał 2024 roku są jednak optymistyczne, bowiem widoczny jest wzrost popytu na rynku nieruchomości biurowych w miastach regionalnych. Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowany w IV kwartale 2024 roku wyniósł 220 tys. m kw., co jest wynikiem o 4% wyższym względem ubiegłego kwartału oraz o 5% wyższym względem analogicznego kwartału roku 2023. W ciągu dwunastu miesięcy 2024 r. rynek zarejestrował transakcje na prawie 714 tys. m kw., czyli na poziomie zbliżonym do tego z ubiegłego roku (740,5 tys. m kw. w 2023 roku).
W strukturze popytu w okresie od października do grudnia 2024 roku dominowały przedłużenia dotychczasowych umów najmu, które stanowiły 51% całego popytu. Oznacza to, że firmy czasowo preferują pozostać w dotychczasowych lokalizacjach, ze względu na wysokie koszty fit-out. Natomiast, gdy firmy decydują się już na zmianę biura, wybierają wówczas budynki najnowsze – podkreśla
Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Największe transakcje w IV kwartale 2024 roku to:
- przedłużenie umowy przez poufnego najemcę w Tertium Business Park II w Krakowie na ponad 14 tys. m kw.,
- przedłużenie najmu przez State Street Bank International w Krakowie na ponad 10 tys. m kw. w Kazimierz Office Center,
- nowa umowa podpisano w Krakowie w Ocean Office Park B, gdzie poufny klient wynajął 6,6 tys. m kw.,
- umowa przednajmu w Gdańsku na 8,9 tys. m kw. w biurowcu .PUNKT,
- zabezpieczenie przez Izbę Administracji Skarbowej 6,4 tys. m kw. w Bronowice Business Center 11 w Krakowie na potrzeby własne właściciela budynku.
Należy podkreślić, że najbardziej aktywni pozostali najemcy z sektora IT – odpowiadają za 27% całkowitego popytu brutto w 2024 roku w miastach regionalnych.
Jak wzrost współczynnika pustostanów wpływa na rynek biurowy?
Na koniec grudnia 2024 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz było dostępne 1,2 mln m kw. powierzchni biurowej, co odpowiada współczynnikowi pustostanów na poziomie 17,8% – to wzrost o 0,5 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz wzrost o 0,3 p.p względem analogicznego okresu w 2023 roku. Wysoki poziom pustostanów obniża aktywność deweloperską. W budynkach starszych niż 10 lat współczynnik ten jest znacznie wyższy. Są one coraz częściej wycofywane z rynku i poddawane renowacji, co często łączy się ze zmianą funkcji obiektu.
Wskaźniki pustostanów różnią się w zależności od miasta. Na koniec 2024 roku najniższy poziom pustostanów odnotowano w Szczecinie (7,7%), a najwyższy w Katowicach (23,2%) i Łodzi (22,7%). We Wrocławiu (19,3%) i Krakowie (19,0%) wskaźnik utrzymywał się na poziomie około 20%, natomiast w Trójmieście, Poznaniu i Lublinie nie przekroczył 14%.
Jakie trendy panują w renowacjach?
Dominującą na rynku pozostaje konsolidacja i optymalizacja biur w budynkach o wyższym standardzie (raportu BNP Paribas Real Estate Poland). Projekty fit-out koncentrują się na maksymalnym wykorzystaniu przestrzeni zgodnie z nowoczesnymi wymaganiami. Do najważniejszych wyzwań należą m.in. akustyka i zarządzanie modelem hybrydowym. Sprzyjają one wdrażaniu modułowych rozwiązań, które zwiększają elastyczność i obniżają koszty.
W modernizacjach rośnie znaczenie ponownego wykorzystania zasobów. Ma to miejsce zarówno z powodów ekonomicznych, jak i w odpowiedzi na wymogi ESG. Choć podejście do zrównoważonych rozwiązań staje się bardziej pragmatyczne, nadal stanowią one istotny element strategii korporacyjnych. Pierwsze oznaki ożywienia na rynku wynikają z bardziej restrykcyjnych zasad pracy zdalnej oraz inwestycji firm finansowanych z KPO. Czy przełożą się one na trwały wzrost, okaże się w kolejnych miesiącach – podkreśla
Jan Pawik, Workplace Management Director, ISS.
- Zobacz też: Energetyczne biuro w Warszawie.
Autor: Materiał prasowy/ pracownia SAAN Architekci
