Rola dewelopera w kształtowaniu przestrzeni miejskiej

Firmy deweloperskie wywierają coraz większy wpływ na kształtowanie przestrzeni polskich miast. Fakt ten nie jest wyłącznie powodem do dumy, ale pociąga za sobą pewną odpowiedzialność.

W warunkach szybkiego rozwoju rynku mieszkaniowego coraz bardziej widoczny staje się wpływ firm deweloperskich na kształtowanie ładu przestrzennego w miastach Polski. Ta sytuacja nie jest wyłącznie powodem do dumy deweloperów, ale pociąga za sobą pewną odpowiedzialność i wymaga od inwestorów świadomych, przemyślanych decyzji.

Warto zaznaczyć, że działalność deweloperów w sektorze mieszkaniowym koncentruje się na obszarach zurbanizowanych. W 2006 r. w samej tylko Warszawie koncentrowało się 24% całej mieszkaniowej produkcji deweloperskiej w Polsce, zaś łącznie z takimi miastami jak Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Poznań udział ten wzrasta do 58%. Oznacza to, że wpływ działalności deweloperów najsilniej uwidacznia się na najbardziej rozwiniętych rynkach.

Jednakże z pozycji rozwoju miasta, ważniejszy niż ilość jest aspekt jakościowy działalności deweloperów. W jaki sposób oddziałują oni na strukturę miasta? Czy budowane przez nich obiekty wpasowują się w istniejąca tkankę miejską, czy tez próbują ja zmienić? Czy deweloperzy mają świadomość roli, jaką pełnią w kształtowaniu przestrzeni miejskiej?

Pytania te stają się coraz istotniejsze, szczególnie w warunkach rynkowych, kiedy zachodzi zmiana relacji pomiędzy podażą a popytem. W okresie szczytowego popytu w latach 2004-2006 prawie każdy projekt natychmiast znajdował nabywców, natomiast teraz deweloperzy muszą w większym stopniu dostosowywać się do preferencji klientów. Tym samym muszą znać potrzeby i oczekiwania potencjalnych nabywców.
O ile funkcjonalność, jakość, estetyka i dobra cena w stosunku do standardu powinny być cechami każdej inwestycji mieszkaniowej, to inne aspekty będą stawały się coraz ważniejsze w rywalizacji o klienta. Aspekty te obejmują: innowacyjne rozwiązania architektoniczne, dostosowanie projektu do zabudowy istniejącej w najbliższej okolicy, elementy projektu przyczyniające się do powstania poczucia wspólnoty sąsiedzkiej, rozwiązania ekologiczne, zapewnienie bezpieczeństwa (co nie musi oznaczać odgradzanie budynku od otoczenia), itp.

Oczekiwania potencjalnych nabywców w dużym stopniu pokrywają się z wyrażonymi w różnych teoriach urbanistycznych postulatami funkcjonalnej, przyjaznej środowisku i zrównoważonej struktury miasta. Najbardziej znane koncepcje to teoria rewitalizacji i zrównoważonego rozwoju. Również teoria mądrego rozwoju zyskuje coraz większą popularność. O ile jednak teorie te są przedmiotem zainteresowania badaczy i naukowców, to dotychczas deweloperzy w niewielkim stopniu uwzględniali je przy planowaniu inwestycji. Sytuacja ta może ulec zmianie, ponieważ będą oni musieli oferować atrakcyjne produkty na rynku dostosowanym do preferencji klienta.

Przedstawione teorie rozwoju miast umożliwiają deweloperom zdefiniowanie ich roli w kształtowaniu przestrzeni miejskiej przy jednoczesnym podnoszeniu jakości produktów wprowadzanych na rynek. Pozwalają znaleźć odpowiedzi na pytania, które powinni dziś stawiać sobie deweloperzy. Czy należy zwiększyć zaangażowanie w projekty rewitalizacyjne (wziąwszy pod uwagę zarówno popyt jak i podaż)? Jakie korzyści można osiągnąć z dostosowania projektów i strategii marketingowych do zasad zrównoważonego rozwoju? Czy ogrodzenie budynku zapewnia jednocześnie bezpieczeństwo i poczucie wspólnoty? Jaki jest sens budowania monofunkcyjnych osiedli przeznaczonych wyłącznie do spania, bez funkcji usługowych, handlowych i rozrywkowych? Jakie cechy projektu mieszkaniowego są najwyżej cenione przez potencjalnych nabywców? Czy inwestycje w rozwiązania ekologiczne i innowacyjną architekturę mogą gwarantować zainteresowanie określonych grup klientów?

Deweloperzy działający na rynku mieszkaniowym, chcąc udoskonalić swoją strategię inwestycyjną i marketingową, powinni skorzystać z koncepcji zawartych w przedstawionych teoriach. W ten sposób przyczyniają się do zrównoważonego rozwoju miast i polepszenia warunków życia ich mieszkańców, czyli swoich klientów.

Artykuł powstał na podstawie wystąpienia Maximiliana Mendla na XVII Warsztatach Dewelopera (22-23.09.2007 r. w Szczytnie)