Rynek mieszkań - czerwiec 2009

Informacje o wielkich obniżkach, to bardziej mrzonki niż stan realny. Nieruchomości położone w atrakcyjnych lokalizacjach utrzymują stałą, wysoką cenę i zawsze mają swoją grupę nabywców. Nie tracą na wartości, zawsze są atrakcyjne, nie wychodzą z mody - wynika z "Raportu z rynku mieszkaniowego - czerwiec 2009" przygotowanego przez Ober-Haus Agencja Nieruchomości.

WARSZAWA

Wbrew spekulacjom, ceny mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach nie spadają. Nadal korzystna jest inwestycja w nieruchomości. Zakup nieruchomości to spory wydatek, ale procentujący, zwłaszcza wtedy, gdy dokonujemy zakupu z myślą o jego wielorakim przeznaczeniu. Gdy mamy do czynienia z wiarygodnym najemcą, z którym zawarliśmy kilkuletnią umowę najmu, nie myślimy o pozbywaniu się nieruchomości. Ale gdy zbyt długo czekamy na pozyskanie kolejnego najemcy, gdy ceny nieruchomości osiągają satysfakcjonujący nas pułap, warto pomyśleć o odsprzedaży i ewentualnym zakupie innej nieruchomości w bardziej atrakcyjnej lokalizacji, o mniejszym metrażu, którą dużo łatwiej będzie wynająć.

Jest wielu stałych klientów, współpracujących z agencjami nieruchomości, którzy mają po kilka nieruchomości z przeznaczeniem pod wynajem. Często te nieruchomości są zdywersyfikowane w kwestii przeznaczenia – na cele biurowe i/lub mieszkaniowe. Dzięki temu możliwe jest maksymalne ograniczenie ryzyka, optymalizując zyski w zależności od koniunktury na rynku. Niekiedy posiadanie tych nieruchomości zapewnia ich właścicielom spokojny byt, bez konieczności zajmowania się innymi zajęciami na polu zawodowym.

Klienci przeglądają głównie oferty na rynku pierwotnym, jednak więcej transakcji jest zawieranych na rynku wtórnym. Nabywcy cenią fakt, że budynek jest już zamieszkały, zadbany, dobrze funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa gwarantująca stabilność opłat. Ceny są adekwatne do standardu i lokalizacji – trudno znaleźć atrakcyjne mieszkanie w cenie poniżej 9-10 tys. zł za m².

Wynajem utrzymuje dość stabilne ceny już od kilku miesięcy. Nadal największą popularnością cieszą się mieszkania 2-3 pokojowe w cenie 1,8-2,5 tys. zł. Zawsze istnieje też segment tzw. ekskluzywnego najemcy poszukującego domu, penthouse’a lub przestronnego, luksusowego apartamentu w cenie do 3 tys. euro.

KRAKÓW

W czerwcu, w stosunku do poprzedniego miesiąca, na rynku pierwotnym dokonano porównywalnej liczby transakcji. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania z segmentu popularnego dostępne w programie "Rodzina na Swoim" oraz z segmentu średniego, finansowane w 50% transakcji ze środków własnych nabywców.

Klienci są dość ostrożni w podejmowaniu decyzji dotyczącej zakupu mieszkania, pomimo, że jest to dobry moment na zakup lokum. Ich ostrożne podejście do ewentualnych zobowiązań kredytowych wynika przede wszystkim z obawy przed kryzysem, ale także jest spowodowane obostrzeniami ze strony banków w kwestii kredytów hipotecznych.

Sprzedają się głównie mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 40 - 55 m², nabywane najczęściej dla własnego użytku lub dla rodziny. Mimo znacznego spadku cen mieszkań oraz faktu, iż obecnie uwaga kupujących koncentruje się głównie na mieszkaniach z najniższej cenowo półki.

Rynek wtórny nadal czeka na poprawę. W czerwcu, na tle innych miast odnotowano w Krakowie wzrost cen ofertowych o ok. 1%, co świadczy o tym, że pozostaje on na stabilnym poziomie. Zainteresowanie jest znacznie mniejsze niż mieszkaniami z oferty deweloperów – głównie z uwagi na ceny. Zapytania potencjalnych nabywców dotyczą tych najtańszych ofert – często poniżej 300 000 zł. Sprzedający w tym segmencie rynku nie są tak skłonni do ustępstw, jak deweloperzy. Wolą poczekać na sprzyjające im okoliczności niż sprzedawać ze znacznie mniejszym zyskiem.

Sektor wynajmu został w ostatnich miesiącach znacznie zasilony mieszkaniami z rynku wtórnego przeznaczonymi do sprzedaży. Wynika to z faktu, że właściciele, nie mogąc osiagnąć satysfakcjonyujacej ich ceny decydują się na ich wynajem. Mimo dużego zapotrzebowania na wynajem mieszkań ich wysoka podaż zaowocowała około 10% spadkiem cen w ciągu roku. Poszukujący lokum do wynajmu są w komfortowej sytuacji - mają spory wybór oferowanych mieszkań, możliwość negocjacji nie tylko ceny ich wynajmu, ale także dodatkowego wyposażenia.
Głównie poszukiwane mieszkania to dwupokojowe, zlokalizowane niekoniecznie w samym centrum miasta, ale dobrze z nim skomunikowane. Czerwiec zaowocował sporą ilością zapytań ze strony studentów, którzy już teraz rozglądają się za mieszkaniem na nowy rok akademicki. Ci, którzy odłożą poszukiwania na ostatnią chwilę, mogą mieć kłopot ze znalezieniem odpowiedniej oferty w zadowalącej ich cenie.

Domy i działki to segment rynku nieruchomości, który nie odnotował znacznych wahań od kilku już miesięcy. Wiosna i początek lata nie przyniosły większego ożywienia. Zapytania potencjalnych klientów dotyczą zarówno domów zlokalizowanych w Krakowie, jak i tych w podkrakowskich gminach. Częstotliwość zapytań nie przekłada się jednak realnie na liczbę transakcji. To specyficzna sytuacja – decyzja o zakupie domu to jedna z poważniejszych w życiu, na dodatek sytuacja na rynku sprzyja wyczekiwaniu ze strony nabywców.

TRÓJMIASTO

Jak co roku w miesiącach letnich spada zainteresowanie zakupem nieruchomości. Taka sytuacja miała miejsce również w czerwcu. W dalszym ciągu większość transakcji odbywa się na rynku pierwotnym, sprzedają się nieruchomości mieszkaniowe objęte programem "Rodzina na Swoim". Nie zmienia się trudna sytuacja w kredytach hipotecznych. W dalszym ciągu trudno jest uzyskać korzystny kredyt na zakup mieszkania, co również w bardzo istotny sposób wpływa na spadek sprzedaży. Działania deweloperów nie zmieniają się, a więc wciąż bez dużego problemu można uzyskać obniżki od ceny ofertowej. Sięgają już one nawet 10-15%. Najwyższe obniżki stosuje się w projektach, w których zostały ostatnie mieszkania do sprzedaży. Deweloperzy, chcąc zakończyć inwestycję, obniżają ceny nawet o 30 %.

Niepokojące jest to, że na Trójmiejskim rynku złożono w pierwszym półroczu znacznie mniej wniosków o pozwolenie na budowę, niż się spodziewano. Zatem w najbliższym roku czy w najbliższych dwóch latach na rynek trafi mniej nowych projektów. Szacuje się, że nawet 30-35 % zakładanych inwestycji nie trafi na rynek. Taka sytuacja może doprowadzić do tego, że popyt znacznie przewyższy podaż.Zakładając zatem, że banki w tym czasie ułatwią otrzymanie kredytu hipotecznego, doprowadzi to do wzrostu cen mieszkań.

Bardzo trudna sytuacja jest na rynku wtórnym. Ten segment rynku mimo, że ceny spadły o ok. 5% w ostatnim miesiącu, odnotowuje dalsze spowolnienie sprzedaży. Nic nie wskazuje na to, że w najbliższym czasie sytuacja na rynku się poprawi. Z dużym niepokojem właściciele mieszkań z rynku wtórnego obserwują działania deweloperów zmierzające do wyłączenia rynku wtórnego z programu "Rodzina na Swoim".

Rośnie zainteresowanie wynajmem mieszkań. Większość transakcji to realizacja wynajmów krótkoterminowych, ale i wzrasta liczba wynajmów dłuższych. Czynsze najmu pozostają bez zmian i taka sytuacja raczej się utrzyma. Tym bardziej, że już w kolejnym miesiącu będą zwalniane na okres wakacji mieszkania wynajmowane przez studentów. W dalszym ciągu brak jest zainteresowania trójmiejskim rynkiem mieszkaniowym wśród cudzoziemców. Również bardzo znikomym zainteresowaniem cieszą się oferty domów jednorodzinnych zlokalizowanych w mieście. W tym segmencie rynku klienci bardziej zainteresowani są zakupem domu poza miastem, choć i w tym przypadku trudno mówić o dużym zainteresowaniu.

ŁÓDŹ

Na rynku pierwotnym Łodzi nadal odczuwa się słabe zainteresowanie nowo budowanymi mieszkaniami. Spowodowane jest to niskimi dochodami mieszkańców Łodzi w porównaniu z innymi regionami kraju. Zdolność kredytowa na niskim poziomie uniemożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego na atrakcyjnych warunkach. Eksperci w branży nieruchomości mówią jednym głosem – aby popyt w naszym regionie wzrósł, ceny będą musiały się jeszcze bardziej obniżyć. W celu zaktywizowania sprzedaży mieszkań, jeden z łódzkich deweloperów proponuje tzw. system rent-buy jako jeden ze sposobów pomocy klientowi, który nie ma zdolności kredytowej. To możliwość płacenia najmu z określeniem w umowie wysokości kwoty, która jest zyskiem dewelopera i jaka idzie na poczet ceny zakupu.

Podobna sytuacja kształtuje się na rynku wtórnym. Ceny ofertowe znacząco różnią się od cen sprzedaży - są niższe o około 6%. Widać wyraźnie, że upusty są większe, ale i kupujących jest znacznie mniej. Utrzymuje się tendencja obniżania ceny, ale w porównaniu z przełomem 2008/2009 roku jest ona na niskim poziomie. Wiele ofert to nieruchomości, które trudno jest sprzedać. Ich cena jest zbyt wysoka, a właściciele nie chcą zgodzic sie na obniżenie ceny.

Na rynku wynajmu sytuacja jest dobra, ale tutaj również ceny nieznacznie spadły. Największy popyt jest na mieszkania w apartamentowcach, wykończone w dobrym standardzie, w pełni wyposażone, koniecznie z miejscem parkingowym. Jeśli cena takiego mieszkania nie przekracza 2000 zł, to zostaje ono błyskawicznie wynajęte. Wymagania klientów są coraz wyższe, a wynajem w zaniedbanych kamienicach nie cieszy się już zainteresowaniem.

Klienci nie są zbyt zainteresowani zakupem gruntów, szczególnie przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne. Odzwierciedla to złą sytuację na rynku nieruchomości. Deweloperzy, borykający się z trudnościami w sprzedaży mieszkań, nie są skłonni dokonywać zakupu kolejnych gruntów. Lepsza sytuacja jest dla gruntów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Działki o powierzchni do 1500 m² w ładnej okolicy znajdują nabywców, ale i tutaj ceny gruntów wyraźnie spadły. W granicach miasta można kupić działkę w cenie od 135 zł/m².

POZNAŃ

Czerwiec jest kolejnym miesiącem, w którym obserwujemy wyraźne ożywienie. Liczba zawieranych transakcji zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym zaczyna rosnąć. Większość atrakcyjnych ofert zostaje sprzedana w ciągu kilku tygodni, co jeszcze do niedawna było jedynie marzeniem sprzedających.

W segmencie nowych mieszkań, które jeszcze nie znalazły nabywców, najwięcej jest tych największych i jednocześnie najdroższych.  Niektórzy deweloperzy zdecydowali się na obniżenie cen i wprowadzenie dodatkowych atrakcji, które mają zachęcić do kupna zamożnego klienta. Dla osób, które stać na zakup luksusowego mieszkania rysują się ciekawe perspektywy. Wiele osób, które posiadają duże środki finansowe, w dalszym ciągu inwestuje w nieruchomości, widząc w perspektywie.

W segmencie nieco tańszych mieszkań największym zainteresowaniem cieszą się te z obniżoną ceną i gotowe do odbioru. W dalszym ciągu cenę m² reguluje ustawa o dopłatach do kredytów. Większość osób decyduje się na kupno mieszkania gotowego z dopłatą, po obniżonej cenie i z dodatkową motywacją w postaci np. miejsca garażowego w cenie mieszkania. Mimo że na rynku jest jeszcze duża oferta mieszkań, to większość deweloperów zaczyna oficjalnie podawać liczby świadczące o zwiększeniu sprzedaży.

Wciąż mamy do czynienia z rosnącymi oczekiwaniami i potrzebami klientów. Dlatego w ciągu pół roku można spodziewać się wyraźnego ograniczenia podaży, stabilizacji cen i być może nawet niewielkich wzrostów.

Na rynku wtórnym wciąż największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania nowsze. Ceny zaczynają się stabilizować. Ale to rynek najmu cieszy się największym zainteresowaniem. Klienci najchętniej wynajmują 2-pokojowe mieszkania, w cenie 1700-2300 zł, w dobrej lokalizacji. W segmencie działek i domów widoczne jest ożywienie. Ceny za grunty atrakcyjnie położone nie ulegają obniżeniu.

W segmencie domów dużym zainteresowaniem cieszą się te będące już na ostatnim etapie budowy, których wnętrze mogą zaprojektować sami klienci. Górna granica, jaką chcą zapłacić za dom to 3000 zł/ m².