Rynek mieszkaniowy 2021. Prognozy na 2022 w obliczu fali uchodźców

Na rynku mieszkaniowym w 2021 było gorąco. Ceny ofertowe mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu roku aż o 10%, a mimo to chętnych do ich zakupu nie ubywało. Jak wyglądała sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2021? Jakie są prognozy na 2022, zwłaszcza że rynek mieszkaniowy musi zmierzyć się z nagłym odpływem pracowników z Ukrainy, kryzysem walutowo-surowcowym i kolejną podwyżką stóp procentowych, co bezpośrednio wpłynie na podwyższenie cen nieruchomości.

Rok 2021 upłynął pod znakiem dynamicznie rosnących cen mieszkań, podaży wciąż nienadążającej za galopującym popytem oraz nowych regulacji na rynku mieszkaniowym. Stanowi on w dalszym ciągu łakomy kąsek dla deweloperów, którzy aktywnie angażują się w nowe projekty, również w zyskującym na znaczeniu sektorze najmu instytucjonalnego. Przedstawiamy podsumowanie rynku mieszkaniowego 2021 oraz prognozy na 2022.

• Ceny mieszkań Warszawa. Popyt znacząco wyprzedził podaż, ceny mieszkań przekroczyły 12 tys. za metr!
• Nowe mieszkania w Warszawie. Dlaczego stają się towarem deficytowym?
• Czym są mieszkania lokatorskie? Ile trzeba za nie zapłacić?

Znikające mieszkania mimo wzrostu cen

Rok 2021 nabywcy nowych mieszkań zapamiętają jako czas największego w historii deficytu dostępnych lokali. Pandemia w istotny sposób wydłużyła proces wprowadzania nowych inwestycji mieszkaniowych, co przy niesłabnącym popycie ograniczyło wybór. Nie zniechęciło to jednak potencjalnych nabywców, którzy nie zrezygnowali z zakupów mimo wzrostu cen mieszkań, a te na przestrzeni ostatnich 5 lat wzrosły o 29% w Poznaniu, 52% w Łodzi, 56% w Warszawie, 60% we Wrocławiu, 65% w Krakowie, aż do ponad 75% w Gdańsku.

Rynek mieszkaniowy i ceny mieszkań 2021

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych rok 2021 przyniósł dynamiczny wzrost cen mieszkań. Miał na to wpływ nie tylko popyt, ale też kilka innych czynników:

• znaczący wzrost inflacji,
• dynamiczny wzrost cen, zwłaszcza materiałów budowlanych i gruntów pod zabudowę,
• zmiany sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych w końcówce roku.

Przez większość roku na rynku mieszkaniowym kontynuowany był trend dynamicznych wzrostów cen transakcyjnych. Ze względu na stałość czynników kształtujących sytuację na rynku, w tym przede wszystkim niskie stopy procentowe, trudno było spodziewać się ich spadku czy nawet stabilizacji. Według wstępnych danych z czwartego kwartału 2021 r., zmiany popytu związane z podniesieniem stóp procentowych NBP nie wpłynęły w istotnym stopniu na poziom dynamiki cen w końcówce roku.

Rynek kredytów mieszkaniowych 2021/2022

Utrzymujące się do IV kwartału 2021 niskie – na poziomie 0,1% – stopy procentowe zachęcały do sięgania po relatywnie tani kredyt hipoteczny i były głównym czynnikiem kształtującym koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Zmiany na rynku kredytów mieszkaniowych przyniósł dopiero IV kwartał 2021 r. W dniu 6 października 2021 r., mając na celu spowolnienie rosnącej inflacji i drastycznie rosnących cen, Rada Polityki Pieniężnej pierwszy raz od 9 lat podjęła decyzję o podwyższeniu stopy referencyjnej NBP o 0,4 pkt proc., tj. do poziomu 0,50%. W kolejnych miesiącach Rada zdecydowała się na kolejne kroki. 9 marca 2022 podniosła już kolejny raz stopy procentowe (główna stopa referencyjna wzrosła z 2,75% do 3,50%), co będzie miało wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych - raty kredytów wzrosną, nawet o kilkaset złotych. Podniesienie stóp procentowych oznacza też spadek zdolności kredytowej dla ubiegających się o kredyt (mówi się o 30 procentach). A na tym jeszcze nie koniec podwyżek stóp procentowych, bo zapowiadane są kolejne.

Czy to zmniejszy popyt na mieszkania? Na pewno nie tych, którzy kupują mieszkania bez kredytu. Eksperci na razie nie przewidują też spadku cen mieszkań. Wzrost poziomu stóp procentowych będzie jednak kluczowym czynnikiem kształtującym sytuację zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i rynku kredytów hipotecznych w 2022 roku.

Najem instytucjonalny (PRS)

Mijający rok na rynku nieruchomości to z pewnością czas rozwoju segmentu najmu instytucjonalnego mieszkań. Obecnie w Polsce w ramach funkcjonujących już PRS znajduje się ok. 6,1 tys. mieszkań, z czego ok. 2 tys. jest w zasobie Funduszu Mieszkań na Wynajem. Tym samym udział PRS na rynku najmu stanowi ok. 0,34%, jednakże dynamicznie się rozrasta i jest szansą na wykształcenie się profesjonalnego rynku najmu. Już ponad 24 600 lokali zostało zakontraktowanych przez fundusze lub są w fazie budowy. Najem instytucjonalny jest alternatywą dla osób, które nie chcą się wiązać z danym miejscem na lata lub nie mają zdolności kredytowej. Fundusze lokują swoje inwestycje głównie w dużych miastach, tj. Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu czy Warszawie

Nowa ustawa deweloperska 2021

W maju 2021 r. Sejm uchwalił nową ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do największych zmian w ramach tej ustawy należy powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Firmy deweloperskie będą zobowiązane do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, w wysokości 1% w przypadku otwartego a 0,1% zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Środki wpłacane do DFG będą przeznaczone na zwrot wpłat klientów m.in. w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Ustawa wprowadza także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie będzie mogła przekraczać 1% ceny określonej w prospekcie informacyjnym. Co więcej, opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona klientowi, jeśli nie otrzyma on pozytywnej decyzji kredytowej. Dodatkowo gotowe lokale, kupowane od dewelopera już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, również będą objęte ustawą.

Rynek mieszkaniowy 2022 - prognozy

• Nowa ustawa w ramach Polskiego Ładu

Nowa ustawa w ramach Polskiego Ładu - Mieszkania bez wkładu własnego - już wiosną 2022 r. ma wprowadzić możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Gwarancja ta zastąpi wymóg wniesienia wkładu własnego przez kupującego. Objęta nią część kredytu będzie mogła stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany będzie kredyt. Ustawa zawiera również mechanizmy, które ograniczają ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań, tj. maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 m² powierzchni mieszkania. Nowe przepisy przewidują także maksymalne limity środków, jakie z budżetu państwa przekazywane będą do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego na cele ustawowe. W 2022 r. ma być to 100 mln zł, w 2023 r. – 200 mln zł. Środki te będą zwiększane co roku, by w 2032 r. osiągnąć wartość 2,15 mld zł.

• Jak rynek mieszkaniowy zareagował na wojnę na Ukrainie?

Wiele dotychczasowych prognoz dotyczących rynku mieszkaniowego przestała być aktualna w momencie zbrojnej agresji Rosji na Ukrainie i napływu do Polski uchodźców uciekających przed wojną. Bardzo duża część mieszkań znika z rynku najmu, sprzedaż nieco wyhamowała, a budownictwo musi się zmierzyć z gwałtownym odpływem pracowników z Ukrainy, kryzysem walutowo-surowcowym i kolejną podwyżką stóp procentowych, co oczywiście bezpośrednio wpłynie na podwyższenie cen nieruchomości.

Do Polski na ten moment przybyło 1 mln 330 tys. uchodźców z Ukrainy, a będzie ich więcej. Każdy z nich potrzebuje dachu nad głową. Polacy otworzyli swoje serca, ale możliwości gdzieś się kończą, dlatego popyt na mieszkania za kilka miesięcy będzie bardzo duży, a nieco wcześniej do góry pójdą stawki najmu – zauważa Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

• Mieszkania potrzebne na już

Trudno jest w tej chwili przewidzieć ilu przekraczających naszą granicę uchodźców, traktuje Polskę, jako przystanek, a ilu chce zostać na dłużej i pracować. Trudno się spodziewać, że będzie ich stać na zakup mieszkania, nawet, jeśli zaczną zarabiać w Polsce, to zebranie wkładu własnego i osiągnięcie i tak już wysokiej zdolności kredytowej może okazać się niezwykle trudne. Dlatego wiadomo już teraz, że to rynek wtórny przez jakiś czas będzie miał duże znaczenie, a z rynku pierwotnego będą znikać gotowe mieszkania, na które zakup zdecydują się inwestorzy i firmy zajmujące się wynajmem.

Ceny mieszkań zarówno nowych jak i używanych, utrzymają dotychczasową tendencję wzrostową. W tej chwili potrzebne są mieszkania „od zaraz”. Te na rynku wtórnym, szybko się skończą, dlatego większe znaczenie przez najbliższy czas będą mieć Fundusze PRS, kupujące mieszkania od dewelopera na tzw. najem instytucjonalny. W pierwszej kolejności zakup dotyczyć będzie mieszkań już gotowych, a w przyszłości inwestycji, które dopiero się budują. Dla uchodźców taka forma wynajmu będzie o tyle bezpieczniejsza, że prywatny właściciel może nagle zmienić zdanie i wypowiedzieć umowę z dnia na dzień, a fundusz już nie, ale to również powoduję podnoszenie stawek i dyktowanie cen na rynku. – podkreśla Katarzyna Tworska

• Rosną koszty budowy, będą rosnąć ceny mieszkań

Sytuacja na Ukrainie ma bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów budowlanych i surowców w Polsce. Brak pracowników zza wschodniej granicy, także mocno podniesie koszty budowy nowych inwestycji. Żeby je wyrównać, deweloperzy będą zmuszeni podnosić ceny za swoje nieruchomości.

Ciężko na ten moment oszacować, jak dużych podwyżek można się spodziewać, ponieważ sytuacja jest dynamiczna. Niewątpliwie deweloperzy nie mają miejsca na obniżkę cen ze względu na rosnące koszty. Kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe kupujących i na spłatę comiesięcznych rat tych już zaciągniętych. Natomiast jak zachowa się rynek, będzie można powiedzieć za kilka miesięcy, teraz za wcześnie na jakieś konkretne diagnozy. Nawet, jeśli w ciągu ostatnich dwóch tygodni spadła liczba wnioskujących o kredyty mieszkaniowe, nie oznacza to już tendencji spadkowej na przyszłość. Ludzie reagują emocjonalnie, co zrozumiałe, jednak wszyscy mamy świadomość, że każdy potrzebuje do swojej egzystencji dachu nad głową i zakup nieruchomości jest wciąż najlepszą ochroną kapitału – ocenia Katarzyna Tworska.

na podstawie materiałów Colliers, Centrum AMRON, redNet 24, GUS