Rynek Mieszkaniowy - rola i zadania konsultanta w ocenie ryzyka projektu deweloperskiego

Doświadczenia okresu kryzysu lat 2002-2003 pokazały, że polityka prowadzenia inwestycji deweloperskich nie może być oparta jedynie na analizie podstawowego wskaźnika niedoboru mieszkań i optymizmie wynikającym z wysokiego w krótkim czasie tempa sprzedaży i maksymalizacji zysku. Musi ją poprzedzić kompleksowa analiza napływających z rynku informacji, budowa długofalowych strategii działania a przede wszystkim umiejętne definiowanie możliwych i spodziewanych ryzyk.

Realizacja projektu deweloperskiego to przecież sieć skomplikowanych zależności o charakterze finansowym, architektonicznym, techniczno-wykonawczym, prawno-administracyjnym, handlowym, zarządczym etc. prowadzących do ostatecznego efektu, jakim jest realizacja obiektu i jego skuteczna komercjalizacja. Złożoność ryzyk, ról i relacji w jakich znajduje się deweloper w trakcie realizacji przedsięwzięcia uzasadnia potrzebę włączenia do procesu zewnętrznych podmiotów, dysponujących szeroką wiedzą zarówno o lokalnym dla danego typu nieruchomości rynku, jak również o etapach rozwoju inwestycji i możliwych w ich ramach zagrożeniach. Działalność konsultanta ma interdyscyplinarny charakter, przy czym, w przeciwieństwie do dewelopera dysponuje on zwykle szerszym, obiektywnym spojrzeniem na rynkowe zjawiska, nie tylko przez pryzmat konkretnej lokalizacji i projektu, ale spojrzeniem ukształtowanym na bazie stale aktualizowanych informacji o zmieniającym się rynkowym otoczeniu, monitorowaniu procesów urbanistycznych, trendów migracyjnych a także monitorowaniu reprezentatywnych i konkurencyjnych dla danego rynku projektów. Eksperckie opinie konsultanta są szczególnie pożądane w początkowej fazie realizacji każdego z etapów przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowej. Ugruntowana wiedza konsultanta pozwala deweloperowi na zwiększenie elastyczności działania, a nawet kształtowanie fizycznego i prawnego otoczenia nieruchomości umożliwiając efektywne inwestowanie. Wiedza konsultanta może okazać się niezbędna już na etapie właściwego doboru lokalizacji, kiedy w oparciu o analizę rynku określone zostaną podstawowe parametry handlowe przedsięwzięcia. Na etapie projektowania ekspercka wiedza o potrzebach i zachowaniach klientów pozwala nie tylko na właściwe ukształtowanie project-mix mieszkań, ocenę atrakcyjności i funkcjonalności lokali, ale także ocenę atrakcyjności rozwiązań architektonicznych w odniesieniu do projektów konkurencyjnych. Konsultanci mogą także pomóc we właściwym doborze wykonawców inwestycji oraz aktywnie wspierać proces sprzedaży poprzez klarowne sformułowanie strategii marketingowej i handlowej.