Rynek nowych mieszkań wychodzi z kryzysu? Twarde dane za kwiecień 2023 tego nie potwierdzają
Zaklinanie rzeczywistości, że jest dobrze, nie sprawdza się na rynku mieszkaniowym. Nic też nie daje, przynajmniej na razie, zapowiedź programu Bezpieczny Kredyt 2%. Same hasła i obietnice nie napędzą koniunktury na rynku pierwotnym.
Spis treści
- Deweloperzy niechętnie zaczynają nowe inwestycje mieszkaniowe
- Kredyty hipoteczne - wzrost o 1,2% - to już ożywienie?
- Kwiecień na rynku nowych mieszkań: ceny jednak spadną?
W ciągu ostatnich tygodni nie brakowało hurraoptymistycznych komentarzy, że wystarczyło, by pojawił się tylko projekt programu Pierwsze Mieszkanie, a na rynku mieszkaniowym – zwłaszcza nowych – wrócił ruch.
Deweloperzy nie potwierdzali rzekomych rezerwacji, a notariusze – oni też z utęsknieniem czekają na powrót koniunktury– śmiali się w głos. Niestety, nie bez powodu. Twarde dane z kwietnia 2023 - informacje GUS o liczbie mieszkań, których budowa zaczęła się w kwietniu oraz wyniki kwietniowej sprzedaży kredytów hipotecznych przez banki i SKOKi - nie dają podstaw do odtrąbienia końca marazmu na rynku mieszkaniowym.
Deweloperzy niechętnie zaczynają nowe inwestycje mieszkaniowe
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, kwietniowe statystyki komentuje w sposób następujący. Kategorią GUS-owskich danych o pierwszorzędnym znaczeniu dla oceny stanu bieżącej koniunktury rynkowej są wolumeny mieszkań rozpoczętych. W sumie w ubiegłym miesiącu inwestorzy ruszyli z budową zaledwie 14,5 tys. mieszkań, co jest rezultatem o 28% gorszym od kwietnia ub. roku i aż o ponad 1/5 słabszym od tegorocznego marca. Co istotne, na tak słaby rezultat główny wpływ miały wyniki deweloperów, którzy z miesięcznym wynikiem niespełna 7 tys. rozpoczętych w kwietniu lokali zaprezentowali regres w relacjach zarówno rok do roku jak i miesiąc do miesiąca. Chodzi o spadek rzędu 37%.
W sumie w czterech pierwszych miesiącach br. w Polsce ruszyła budowa 53 tys. mieszkań i domów, o prawie 28% mniej niż w analogicznym okresie ub. roku. Głównym hamulcowym ponownie okazali się deweloperzy z wynikiem 30 tys. lokali rozpoczętych, czyli aż o 29% mniej niż przed rokiem.
Ubijanie koniunkturalnego dna przez statystyki inwestycji budownictwa mieszkaniowego trwa już dziewiąty miesiąc z rzędu, a oznak jego zakończenia wciąż nie widać. Wyraźniejsze odbicie w marcu, dające nadzieję na wiosenne ożywienie aktywności inwestorów okazało się fałszywym sygnałem, po którym rynek powrócił do trwającego marazmu. Najwyraźniej widać to w kategorii mieszkań rozpoczętych, przy relatywnie lepiej prezentujących się w samym kwietniu danych dotyczących nowych pozwoleń na budowę – mówi Jarosław Jędrzyński.
Przeczytaj też:
- Pierwsze Mieszkanie 2023 - nowy program mieszkaniowy ruszy 1 lipca! Jak wziąć kredyt na pierwsze mieszkanie?
- Deweloperzy budują zbyt mało nowych mieszkań
Analityk podkreśla, że mimo lekkiej poprawy w kwietniu w dalszym ciągu silne osłabienie rynkowej euforii inwestycyjnej komunikują także GUS-owskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W sumie, w kwietniu, w ramach wszystkich form budownictwa wydano nieco ponad 20 tys. przedmiotowych decyzji administracyjnych, co jest wynikiem o symboliczny 1% lepszym licząc miesiąc do miesiąca, jednak już o 27% gorszym w relacji rok do roku. Natomiast od początku roku nowych pozwoleń było ogółem 72 tys., czyli o blisko 1/3 mniej niż w analogicznym okresie ub. roku.
Kredyty hipoteczne - wzrost o 1,2% - to już ożywienie?
Chwilę temu KNF poluzował sławną rekomendację S co spowodowało, że zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców hipotecznych z marszu wzrosła o 15-40%. Mimo to, ich szturmu na banki nie widać. Nie pokazują tego liczby ani zawartych umów kredytowych, ani zapytań o kredyt - wzrost jedynie o 1,2%.
Jak wyliczyło Biuro Informacji Kredytowej (BIK) w kwietniu br. w porównaniu z kwietniem 2022 r., na rynku kredytów mieszkaniowych nadal w ujęciu rocznym notowano wysokie spadki zarówno liczby (-40,3%), jak i wartości (-39,2%) udzielonych kredytów mieszkaniowych. W kwietniu 2023 r. średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 357,3 tys. zł i była wyższa w ujęciu rocznym o 1,9%.
Zobacz też:
Choć w samym kwietniu udzielono około 9,5 tys. kredytów hipotecznych, co jest wynikiem najlepszym od czerwca 2022 r., to jak zwraca uwagę dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK jest to głównie efekt wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe w następstwie liberalizacji wymagań nadzorczych w zakresie liczenia zdolności kredytowej. Chodzi o zmniejszenie wymaganego poziomu bufora na stopę procentową, co przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej nawet o około 30%.
Czy ożywienie będzie trwalsze i dłuższe, czy to tylko krótkie odbicie? W kolejnych miesiącach przekonamy się, który scenariusz będzie „w grze”. Potwierdza się moja opinia, że rok 2023, z uwagi na dużą zmienność, będzie bardzo ciekawy na rynku kredytów mieszkaniowych – stwierdza główny analityk Grupy BIK.
Kwiecień na rynku nowych mieszkań: ceny jednak spadną?
Analitycy niemal zgodnie odpowiadają, że nie ma co na to liczyć. Deweloperzy nie rozpoczynają nowych inwestycji także dlatego, by nie doszło do obniżki cen, co nie tylko zmniejszyłoby skalę ich zysków, ale zwiększyło ryzyko strat związanych z wciąż rosnącymi kosztami działalności.
Przy wyhamowanej podaży popyt na mieszkania w Polsce tylko się potęguje. Bartosz Turek, główny analityk HREIT, zwraca uwagę na najnowsze dane Eurostatu. Wynika z nich, że już ponad połowa dorosłych Polaków mieszka z rodzicami co jest wynikiem najgorszym od 2005 roku. W Polsce problem braku własnego mieszkania dotyczy już 2,5 mln osób.
Od 2020 roku sytuacja młodych dorosłych pogorszyła się wręcz skokowo. Była to nagła i dość nieoczekiwana zmiana. Wcześniej bowiem, w latach 2015-2019, malał odsetek młodych dorosłych mieszkających z rodzicami. W tym czasie poprawiająca się sytuacja materialna obywateli nie ominęła też młodych, którym łatwiej było podjąć decyzję o usamodzielnieniu się – wskazuje Bartosz Turek.
Już sam tak wielki zamrożony popyt na mieszkania przeczy wszystkim prognozom, w myśl których, marazm przedłużający się na rynku mieszkaniowym musi wcześniej lub później doprowadzić do spadku cen. Może pomogą nowe programy rządowe? Zdania analityków są podzielone.
Dopiero jednak czas pokaże czy te programy pozwolą poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym. Nie ulega jednak wątpliwości, że w końcu, po 3 latach coraz gorszej sytuacji młodych Polaków, którzy chcieliby się usamodzielnić, pojawia się szansa, aby było im chociaż trochę łatwiej – uważa Bartosz Turek.
Z kolei Jarosław Jędrzyński, widzi to jednak inaczej: - Jak widać na hamowanie wolumenów nowych budów mieszkaniowych nie wpływa nawet bliska już perspektywa uruchomienia programu kredytów preferencyjnych. Prawdopodobnie w ocenie deweloperów Bezpieczny Kredyt 2% będzie miał marginalny wpływ na statystyki popytowe pierwotnego rynku mieszkaniowego. Z kolei rozkręcająca się karuzela wyborczych obietnic i kolejnych wielomiliardowych transferów socjalnych, może co najwyżej utrwalić inflację i wzrosty cen mieszkań, a w konsekwencji oddalić w czasie moment koniunkturalnego przesilenia w mieszkaniówce, skutkującego trwałym wzrostem popytu na nowe mieszkania - mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Polecamy też materiał:
