Umowa deweloperska - gdy deweloper nie dotrzymuje terminu. Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
Od umowy deweloperskiej można odstąpić w 6 przypadkach, np. gdy deweloper nie przeniesie własności mieszkania lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Problem w tym, że obecnie może się to nie opłacać. Mało tego, deweloperowi może być na rękę, jeśli nabywca mieszkania odstąpi od umowy deweloperskiej. Dlaczego?
Kwestię umów deweloperskich reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską (zobacz treść tej ustawy). W rozdziale 6 jest mowa m.in. o tym, co powinna zawierać umowa deweloperska oraz w jakiej formie powinna być zawierana.
Natomiast kwestię odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje rozdział 7 ustawy deweloperskiej. Art. 29 ust.1 pkt 6 daje taką możliwość nabywcom mieszkań w sytuacji, gdy deweloper nie dotrzymał terminu realizacji inwestycji, a ściślej nie przeniósł własności mieszkania lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Dodajmy, że zgodnie z art. 29 ust. 3, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi dodatkowe 120 dni na wywiązanie się z niej. Co ważne, ów nabywca zachowuje w tym przypadku roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Deweloperzy muszą się liczyć z odstąpieniami od umowy deweloperskiej
Według firmy badawczej Spectis, z miesiąca na miesiąc wzrasta ryzyko, że część z obecnie realizowanych inwestycji może mieć opóźnienia.
– To skutek braku pracowników, rosnących kosztów wykonawstwa i cen materiałów budowlanych oraz cen gruntów – wyjaśnia ekspert rynku budowlanego Spectis Bartłomiej Sosna. I dodaje, że trudności w znalezieniu firm wykonawczych oraz dłuższe negocjacje z oferentami powodują wydłużanie się fazy przetargowej. Ponadto, niektórzy zakontraktowani wykonawcy decydują się na zrywanie podpisanych kilka lat temu, na gorszych niż obecne warunkach, umów. Pociąga to za sobą opóźnienia i na ogół większe koszty, z uwagi na to, iż deweloper jest w takiej sytuacji często zmuszony szukać naprędce nowej firmy wykonawczej.
Bartłomiej Sosna twierdzi, że przykładów projektów mieszkaniowych, które są realizowane z opóźnieniami jest coraz więcej.
– Niedawno firma deweloperska Henniger Investment, realizująca w Krakowie osiedle Mieszkaj w Mieście, zdecydowała się zrezygnować z usług generalnych wykonawców. Pierwszy etap osiedla budowała firma Spec Bau, drugi – Mostostal Warszawa, dalsze etapy inwestor będzie realizował na własną rękę – opowiada ekspert.
Według przygotowanego przez Spectis raportu „Rynek budowlany w Polsce”, z dotrzymywaniem terminów oddania inwestycji do użytku problemy mają nie tylko lokalni deweloperzy, ale także potentaci. Do opóźnień doszło w przypadku kilku gdańskich inwestycji Robyga – na Lawendowym Wzgórzu, Na Słonecznej Morenie oraz Morenovej. Wydłużeniu uległy także prognozowane pierwotnie przez Murapol terminy oddania kluczy nabywcom lokali mieszkalnych powstających w ramach projektu Nowy Toruń. Znacząco opóźnia się także termin odbioru mieszkań na osiedlu Zielona Dolina II (etap 2) na warszawskiej Białołęce realizowanym przez firmę J.W. Construction.
Czy warto odstąpić od umowy deweloperskiej?
Wprawdzie ustawa deweloperska daje w takiej sytuacji nabywcom mieszkań prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jednak może to nie mieć sensu z co najmniej dwóch powodów. Z najnowszego raportu firmy doradczej REAS wynika, że w tym roku deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań niż ich sprzedali. W efekcie skurczyła się ich oferta. Oznacza to, że znalezienie kolejnego, równie atrakcyjnego mieszkania może być trudniejsze.
Co gorsza, trzeba się liczyć z większym wydatkiem, bo od kilku miesięcy rosną ceny mieszkań. Według REAS, w porównaniu do cen sprzed roku największą różnicę widać w Warszawie, gdzie średnia ofertowa wzrosła aż o 14,0%. We Wrocławiu wzrost wyniósł 13,6%, w Łodzi - 9,3%, Poznaniu - 7,1%, a w Trójmieście - 7,0%. Najmniej podrożały mieszkania w Krakowie – średnio o 5,2% w ciągu roku.
Analityk Open Finance Bartosz Turek przyznaje, że deweloperom może być nawet na rękę odstąpienie od umowy deweloperskiej. Mogliby bowiem sprzedać zwolnione mieszkanie kolejnej osobie za wyższą cenę.
Czy warto wstrzymać się z zawarciem umowy deweloperskiej?
Tylko czy deweloperzy tak łatwo znajdą chętnego w sytuacji, gdy kurczy się też sprzedaż mieszkań? Raport REAS informuje też o dużym spadku sprzedaży nowych mieszkań w 5 z 6 największych aglomeracji (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi).
Największy, bo blisko 30% spadek w III kwartale 2018 r. odnotowano w Łodzi, gdzie liczba transakcji wyniosła „zaledwie” 0,9 tys. Dla deweloperów działających na tym rynku było to tym boleśniejsze, że Łódź, która późno zaczęła nadrabiać straty w stosunku do reszty „stawki” przez ostatnie kwartały opierała się spadkom, a II kwartał 2018 r. był najlepszym kwartałem sprzedaży w historii tego miasta.
Niewiele mniejsze spadki zaliczyły Poznań (-27%) i Wrocław (-20%). REAS podaje, że jedynym rynkiem, który poprawił wyniki sprzedaży w stosunku do rezultatu z końca czerwca było Trójmiasto (wzrost o 6,4%).
– Winą za te gorsze wyniki należy obarczyć przede wszystkim rosnące ceny – komentuje Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS i szefowa działu badań i analiz rynku. – Poziom cen ofertowych stał się dla wielu nabywców – zwłaszcza tych w segmencie popularnym - nieosiągalny. Tym bardziej, że nie mogą oni liczyć na żadne dodatkowe wsparcie w finansowaniu zakupu, jak chociażby to, którym jeszcze niedawno był program „Mieszkanie dla młodych”.
W REAS podkreślają, że sytuacja z którą mamy obecnie do czynienia nie prowadzi jednak do powtórki scenariusza sprzed 10 lat. Problemy z rozpoczynaniem nowych inwestycji, wynikające przede wszystkim z trudności jakie deweloperzy napotykają w pozyskiwaniu terenów inwestycyjnych i kontraktowaniu wykonawstwa, przeciwdziałają powstawaniu bańki podażowej. A ponieważ mieszkania nadal sprzedają się w szybkim tempie, na spadek cen raczej nie ma co liczyć.
– Zgodnie z teorią, w przebiegającym w typowy sposób cyklu rynkowym, czyli np. bez wpływu globalnego kryzysu, w fazie dekoniunktury ceny powinny wyraźnie spaść – o ok. 10-15%. Ale ten spadek powinien wynikać z dużego nawisu oferty, czyli sytuacji, w której liczba mieszkań czekających na nabywców jest około dwa razy większa niż roczna sprzedaż. Tymczasem na nic takiego się nie zanosi, oferta to niewiele ponad połowa rocznej sprzedaży, a nożyce popytowo-podażowe nie rozwierają się. Przeciwnie – podaż spada szybciej niż popyt. Nie ma zatem typowego mechanizmu wymuszającego spadek cen – tłumaczy Kazimierz Kirejczyk, prezes i główny ekspert REAS.
