Warszawski rynek mieszkaniowy

Ożywiony popyt na mieszkania przyczynił się w 2004 roku do znaczącego wzrostu cen. Według prognoz Knight Frank w kolejnych latach można się spodziewać dalszego wzrostu cen w związku z umiarkowaną podażą nowych mieszkań.Po wejściu Polski do Unii Europejskiej odnotowuje się rosnące zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym ze strony obcokrajowców.

Podaż

• Niniejsza analiza obejmuje 43 tys. wielorodzinnych jednostek mieszkalnych monitorowanych przez Knight Frank w okresie ostatnich 12 miesięcy. Wg. szacunków reprezentują one ponad 90 proc. rynku wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych sprzedawanych przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe w Warszawie.
• Warszawski rynek jest największym i najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem mieszkaniowym w Polsce. W 2004 roku liczba oddanych mieszkań, szacowana na 10 tys. 500, utrzymała się na poziomie z poprzedniego roku. Jednocześnie, pod koniec 2004 roku, na etapie realizacji znajdowało się łącznie około 16 tys. mieszkań, z których do końca 2005 roku do użytku powinno zostać oddane prawie 80 proc.
• Nadal najwięcej mieszkań buduje się na Ursynowie, Mokotowie, Bemowie i Białołęce. Z kolei najmniej aktywnymi rejonami pod tym względem pozostają Praga Północ, Żoliborz, Ochota, Wawer, Włochy i Wesoła. W 2004 roku najdynamiczniej rozwijającą się w tym roku dzielnicą pod względem budownictwa mieszkaniowego był Mokotów; udział realizowanych tam projektów mieszkaniowych wzrósł z 15 do 20 proc. całkowitej liczby warszawskich inwestycji.
• Pod koniec 2004 roku w Warszawie na etapie planowania były 52 projekty, które zlokalizowane będą głównie w dzielnicach Mokotów i Wilanów. Kolejne inwestycje planowane są również na Woli, Targówku, Ursynowie, Bemowie i Białołęce. Liczne realizacje planowane w południowych dzielnicach Warszawy wskazują na perspektywę dynamicznego rozwoju tej części miasta, gdzie podejmowane są inwestycje na dużą skalę, takie jak Eko Park (1 tys. 500 mieszkań) czy Marina Mokotów (1 tys.550 mieszkań).
• Obecnie tylko 14 proc. obszaru Warszawy posiada aktualne plany zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym wydłuża się proces uzyskiwania pozwoleń na budowę. W przypadku części inwestycji, których termin rozpoczęcia budowy planowany był na 2004 rok, nastąpiło przesunięcie realizacji na kolejne lata.
• Utrzymuje się tendencja spadkowa w odniesieniu do ilości inwestycji realizowanych przez spółdzielnie, natomiast systematycznie rośnie udział w rynku deweloperów prywatnych. W 2004 roku 21 proc. inwestycji realizowanych było przez spółdzielnie, o 5 proc. mniej niż w 2003 roku.
• Rynek zdominowany jest przez krajowych deweloperów, niemniej jednak wzrasta liczba inwestycji realizowanych przez podmioty zagraniczne. Ugruntowaną pozycję ma już grupa inwestorów z Niemiec i Izraela, zaś w najbliższym czasie inwestycje mieszkaniowe w stolicy planują deweloperzy irlandzcy i hiszpańscy.

Popyt

• Badania rynku wykazują, że nie tylko w Warszawie, ale i w całej Polsce zdecydowanie największą popularnością cieszą się niewielkie osiedla z dużą ilością zieleni. Zgodnie z tą tendencją na warszawskim rynku mieszkaniowym 40 proc. nowo powstających budynków to obiekty, w których powstaje do 100 mieszkań w jednej fazie. Natomiast duże projekty powyżej 300 mieszkań to jedynie 7 proc. realizowanych inwestycji.
• Na rynku warszawskim oferowane są przede wszystkim mieszkania w standardzie niewykończonym tj. bez podłóg, białego montażu i drzwi wewnętrznych. Jednak po wzroście podatku VAT (z 7 do 22 proc.) na materiały budowlane zwiększa się zainteresowanie mieszkaniami wykończonymi. W efekcie powoli wzrasta liczba deweloperów oferujących lokale mieszkalne w standardzie wykończonym.
• Klienci najczęściej poszukują mieszkań dwupokojowych do 55 m.kw. oraz trzypokojowych do 70 m.kw. W 2004 roku widoczne było również większe zainteresowanie mieszkaniami o podwyższonym standardzie o metrażach od 80 do 120 m.kw.
• Po wejściu Polski do UE rośnie zainteresowanie kupnem mieszkań w Polsce ze strony obcokrajowców. Warszawa jest najchętniej wybieraną lokalizacją, a zakup mieszkania ma najczęściej charakter inwestycyjny.
• Przewiduje się, że popyt na nowe mieszkania powinien pozostać na wysokim poziomie, a kolejny "boom" może nastąpić w 2007 roku, przed planowaną podwyżką podatku VAT (z 7 na 22 proc.) na usługę sprzedaży mieszkań.

Ceny

• Oczekiwania co do wzrostu cen po wejściu Polski do UE przyczyniły się do ożywienia popytu na mieszkania, co w konsekwencji doprowadziło do faktycznego wzrostu cen o 5 -15 proc. w zależności od lokalizacji. Ceny mieszkań najbardziej wzrosły na Mokotowie, Ursynowie i w Śródmieściu. Wzrost cen mieszkań związany jest również z malejącą liczbą inwestycji oferujących mieszkania tzw. popularne. W ciągu 2004 roku o 9 proc. zmalała ilość mieszkań oferowanych w cenie minimalnej do 3 tys. 600 zł/m.kw., natomiast coraz więcej realizowanych jest inwestycji oferujących mieszkania w przedziale cenowym 3 tys.600 - 4 tys.400 zł/m.kw.
• W Warszawie najtańsze mieszkania dostępne są poza centrum miasta, w dzielnicach takich jak: Białołęka, Ursus, Wawer i Targówek, gdzie średnie ceny oscylują w przedziale 2 tys.600 - 3 tys.800 zł/m.kw. Mieszkania o najwyższych cenach oferowane są w prestiżowych lokalizacjach w Śródmieściu, Wilanowie oraz na Mokotowie i Żoliborzu, gdzie kształtują się na poziomie 3 tys.500 - 5 tys.500 zł/m.kw. za lokale w obiektach o standardzie popularnym i 4 tys.500 - 7 tys. zł/m.kw. za mieszkania w inwestycjach o podwyższonym standardzie. Stosunkowo wysokie ceny utrzymują się również na Ursynowie ze względu na dobre skomunikowanie dzielnicy z centrum miasta. Najdroższy segment rynku mieszkaniowego to projekty apartamentowe. Ceny mieszkań w takich inwestycjach zawierają się w przedziale od 6 do 10 tys. zł/m.kw. niewykończonego mieszkania, natomiast za apartamenty wykończone trzeba zapłacić 8 - 15 tys. zł za m.kw.
• Podstawowym źródłem finansowania zakupu mieszkań coraz częściej są kredyty hipoteczne. Aktualnie oprocentowanie kredytów złotówkowych waha się w przedziale 7,6 - 9,5 proc. W 2004 roku koszt kredytu hipotecznego lekko wzrósł w wyniku podwyżek stóp procentowych.