Wysoki popyt na inwestycje mieszkaniowe

W 2005 roku najdynamiczniej rozwijającymi się rynkami mieszkaniowymi w Polsce były Warszawa, Kraków i Wrocław.Według szacunków Knight Frank w 2006 roku w większości miast regionalnych utrzyma się wysoki popyt na inwestycje mieszkaniowe, natomiast prawdziwy boom na tym rynku jest spodziewany w 2007 roku, czyli przed planowaną na 1 stycznia 2008 roku podwyżką podatku VAT na zakup nowych mieszkań do 22 proc.

Warszawa

Warszawski rynek mieszkaniowy jest największym i najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem mieszkaniowym w Polsce. W 2005 roku rozpoczęto budowę ok. 10,3 tys. mieszkań, co w stosunku do 2004 roku oznacza 23-proc. wzrost.
Największa aktywność deweloperska koncentruje się w lewobrzeżnej części Warszawy, zwłaszcza w takich dzielnicach jak Mokotów, Ursynów i Bemowo (45 proc. realizowanych mieszkań). Od pewnego czasu rośnie także zainteresowanie niektórymi dzielnicami prawobrzeżnej części stolicy - Białołęką, Targówkiem i Pragą Południe.
Dominującą pozycję na warszawskim rynku mieszkaniowym zajmowali w 2005 roku deweloperzy krajowi. Największa liczba mieszkań została wybudowana przez: Dom Development, JW Construction, Edbud, PIB Ebejot oraz Pekao Development.
Aktywni byli również deweloperzy z udziałem kapitału zagranicznego, m. in. Bouygues Immobilier, Viterra Development, Ghelamco, Maripol, IONA Investments, Robyg Development.
W oparciu o informacje o transakcjach zakupów działek pod budownictwo mieszkaniowe w Warszawie szacuje się, że udział liczby mieszkań realizowanych przez zagranicznych deweloperów w ciągu najbliższych 2-3 lat będzie systematycznie wzrastał.
Analiza rynku wykazała, że największym zainteresowaniem cieszą się małe lub średnie projekty mieszkaniowe. Prawie 40 proc. podaży stanowią inwestycje zawierające do 100 mieszkań.
Około 90 proc. mieszkań na warszawskim rynku nieruchomości wybudowano w standardzie niewykończonym (bez podłóg, białego montażu i drzwi wewnętrznych). Pomimo wzrostu podatku VAT na materiały budowlane w 2004 roku (z 7 do 22 proc.) deweloperzy nie zwiększyli znacząco oferty mieszkań wykończonych.
Największą popularnością wśród nabywców w 2005 roku cieszyły się takie dzielnice Warszawy jak Ursynów, Białołęka i Mokotów. Analiza pokazała, że mieszkania w tych dzielnicach sprzedają się najszybciej i niemal wszystkie projekty ukończone w 2005 roku zostały sprzedane w 100 proc.
Spośród mieszkań w trakcie realizacji największa liczba lokali znalazła nabywców na Ursynowie, Białołęce i w Wilanowie.
Potencjalni nabywcy nadal najczęściej poszukują mieszkań dwu- i trzypokojowych; ich wielkość zależy przede wszystkim od standardu projektu. Dla inwestycji popularnych powierzchnia wahała się pomiędzy 50 a 65 mkw., natomiast w projektach o podwyższonym standardzie najczęściej wynosiła od 60 do 80 mkw.
Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej spowodowało wzrost zainteresowania inwestorów zagranicznych rynkiem mieszkaniowym w naszym kraju. Wyższa niż w rodzimych krajach oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji zachęciła inwestorów z Irlandii, Hiszpanii, Izraela czy Wielkiej Brytanii do zakupów nawet 20-50 mieszkań w jednym projekcie.
Ożywienie popytu spowodowane wejściem Polski do UE oraz ograniczona podaż wynikająca z braku planów zagospodarowania przestrzennego i długotrwałych procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę doprowadziły do wzrostu cen nowo budowanych mieszkań, który w 2005 roku wyniósł od 10 do 20 proc., a w najbardziej pożądanych lokalizacjach w Śródmieściu i na Mokotowie osiągnął nawet 30 proc.
W ciągu 2005 roku w Warszawie udział mieszkań najtańszych (do 3,6 tys. zł za mkw. netto) spadł z 56 do 50 proc. Na wzrost średnich cen miała także wpływ rosnąca liczba projektów najdroższych, w których ceny przekraczały 5 tys. zł za mkw. Udział takich inwestycji w 2005 roku wzrósł z 3 do 8 proc.
Najwyższe ceny popularnych mieszkań niewykończonych odnotowano w centralnych dzielnicach Warszawy - w Śródmieściu, na Mokotowie, Ochocie, Żoliborzu oraz Woli (od 3,450 do 4,4 tys. zł za mkw.). W dzielnicach położonych poza centrum ceny tego typu mieszkań wahały się od 2,5 do 4 tys. zł.
Ceny mieszkań w projektach o podwyższonym standardzie oraz inwestycjach apartamentowych osiągały poziom odpowiednio od 3,9 do 6,1 tys. zł i odpowiednio od 8 do 16 tys. za mkw.

Kraków

Kraków jest po Warszawie drugim najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Knight Frank szacuje, że w 2005 roku oddano do użytku ok. 2,9 tys. mieszkań w 47 budynkach wielorodzinnych. Jednocześnie pod koniec 2005 roku w trakcie realizacji było 66 projektów wielorodzinnych (ok. 4,5 tys. mieszkań), przy czym w 2006 roku zostanie oddanych do użytku ok. 86 proc. budowanych mieszkań.
Od kilku lat budownictwo mieszkaniowe najintensywniej rozwija się w zachodniej części Krakowa. Najwięcej nowych mieszkań (ok. 38 proc. ogółu) powstaje w dzielnicach Dębniki i Łagiewniki w południowo-zachodniej części miasta. Dynamicznie rozwijaja się także Prądnik Biały i Bronowice na północnym zachodzie Krakowa, gdzie powstaje 25 proc. aktualnie budowanych mieszkań.
Krakowski rynek mieszkaniowy jest zdominowany przez lokalnych deweloperów, natomiast coraz mniej inwestycji realizują spółdzielnie mieszkaniowe.
Wśród najbardziej aktywnych firm deweloperskich należy wymienić: Grupę Deweloperską GEO, Spółkę Mieszkaniową Salwator, Wawel Service czy Active Investment.
Nową grupę stanowią inwestorzy zagraniczni, którzy nie tylko zakupili działki pod nowe projekty deweloperskie, ale także kupują gotowe mieszkania.
W związku z brakiem aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego zmienia się charakter nowej zabudowy mieszkaniowej. Obecnie deweloperzy, po wydłużonym okresie oczekiwania na pozwolenia na budowę, odchodzą od budowanych do tej pory kameralnych osiedli i maksymalizując zyski realizują coraz większe projekty.
Na krakowskim rynku mieszkaniowym odnotowano zdecydowane ożywienie popytu, w efekcie znaczna część mieszkań w atrakcyjnie zlokalizowanych inwestycjach jest sprzedawana we wczesnej fazie realizacji lub jeszcze na etapie planowania.
Najbardziej poszukiwane mieszkania to lokale o metrażu około 50 mkw. usytuowane w budynkach 3-4 piętrowych, położonych na terenie kameralnych osiedli w Śródmieściu, Grzegórzkach i Krowodrzy.
Kraków jest atrakcyjnym ośrodkiem dla inwestorów zagranicznych, którzy mają tu dostęp do wykwalifikowanej kadry i mogą liczyć na zwolnienia podatkowe w Specjalnej Strefie Ekonomicznej. Możliwości zatrudnienia powodują napływ ludności i w konsekwencji - wzrost popytu na mieszkania.
Podaż nowych mieszkań nie nadąża za rosnącym popytem, czego efektem jest znaczny wzrost cen. W ciągu minionego roku mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o 10 - 20 proc. w zależności od lokalizacji. Obecnie za metr kwadratowy mieszkania w standardzie niewykończonym trzeba zapłacić od 2,4 do 5,1 tys. zł. Ceny mieszkań wykończonych kształtują się na poziomie 3,5 - 6 tys. zł. Apartamenty w prestiżowych lokalizacjach osiągają ceny rzędu 2 - 3,5 tys euro za mkw.

Wrocław

Wrocław jest jednym z czterech (obok Krakowa, Poznania i Trójmiasta) coraz dynamiczniej rozwijających się regionalnych rynków mieszkaniowych w naszym kraju. W 2005 roku rozpoczęto realizację ponad 3,1 tys. mieszkań, co w stosunku do 2004 roku oznacza prawie 70-proc. wzrost. Istotną cechą wrocławskiego rynku jest pojawienie się w połowie 2005 roku projektów o podwyższonym standardzie.
Największą liczbę mieszkań ukończono w dzielnicach Krzyki oraz Fabryczna, a mieszkania obecnie budowane w tych dzielnicach stanowią ok. 80 proc. podaży.
We Wrocławiu dominują mieszkania budowane przez deweloperów, jednak ich przewaga nad spółdzielniami mieszkaniowymi nie jest aż tak widoczna jak w Warszawie czy innych miastach regionalnych.
Na wrocławskim rynku mieszkaniowym znaczną rolę odgrywają lokalni deweloperzy i spółdzielnie, m.in. WPB Sp. z o.o., WPBM "Mój Dom" oraz SM Wrocławski Dom, niemniej jednak aktywni są również deweloperzy krajowi. Działki pod przyszłe inwestycje mieszkaniowe nabywają także inwestorzy zagraniczni.
Rośnie popyt na mieszkania popularne. Knight Frank przewiduje wzrost popytu na mieszkania na rynku pierwotnym w średnim okresie - między innymi ze względu na nowe miejsca pracy (ok. 100 tys.), które mają powstać we Wrocławiu i okolicach w ciągu 4-5 lat.
W 2005 roku zaobserwowano wzrost cen mieszkań, który w zależności od lokalizacji wyniósł od 10 do 15 proc. Aż 44 proc. ogólnej podaży stanowiły mieszkania w cenie od 2,5 do 3 tys. zł za mkw. Jednak od początku 2005 roku udział tych mieszkań spada na rzecz mieszkań droższych. Od połowy 2005 roku na wrocławskim rynku mieszkaniowym pojawiają się inwestycje o podwyższonym standardzie (ceny kształtują się na poziomie 3,7-6,3 tys. za mkw.) oraz apartamenty (nawet do 7,5 tys. za mkw.).
Najdroższą dzielnicą Wrocławia pozostaje Śródmieście. Ceny są także wysokie w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum: Krzyki i Stare Miasto. Najtańsze mieszkania są w położonych daleko od centrum rejonach Fabrycznej oraz Psiego Pola.
Według szacunków Knight Frank w średnim okresie utrzyma się wzrost cen mieszkań we Wrocławiu. Taka sytuacja jest wynikiem braków w zasobach mieszkaniowych miasta oraz przewidywanego wzrostu popytu kreowanego przez nowych pracowników firm, które ostatnio zainwestowały w tym regionie.

Przedstawiony raport obejmuje 41 tys. wielorodzinnych jednostek mieszkalnych w Warszawie, 15 tys. lokali mieszkaniowych w Krakowie oraz 11 tys. mieszkań w inwestycjach wielorodzinnych we Wrocławiu, które były monitorowane przez Knight Frank w okresie ostatnich 12 miesięcy. Według szacunków Knight Frank reprezentują one ponad 90 proc rynku wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych sprzedawanych przez deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe.