Wzrost cen, a zbywca - pośrednik - klient
Ponad 45-procentowy wzrost cen wywoławczych mieszkań oferowanych do sprzedaży jest faktem. Za jeden metr kwadratowy lokalu na rynku wtórnym w Warszawie trzeba zapłacić już średnio ponad osiem tysięcy złotych. W Śródmieściu ceny dobijają nawet do 10 tysięcy złotych. Dynamicznie zmieniają się jednak nie tylko ceny, lecz także relacje osób zaangażowanych w proces zakupu mieszkania.
Jeszcze w styczniu 2005 roku średnia cena mieszkania nieznacznie przekraczała kwotę 5600 zł. Dziesięć miesięcy później osiągnęła już poziom 8166 zł. Takiego wzrostu cen chyba nikt się nie spodziewał.
Warszawskie ceny, choć pną się w górę we wszystkich dzielnicach, są jednak bardzo zróżnicowane. Niezależnie od liczby pokoi w mieszkaniu najdroższe jest oczywiście Śródmieście. Tutaj ceny metra kwadratowego przekroczyły niewyobrażalny jeszcze na początku roku próg 10 tys. zł. 50-metrowe mieszkanie w centrum stolicy wyceniane jest przez zbywców na kwotę ponad 500 tys. zł. Przedwojenne kamienice o większych metrażach czy nowe, komfortowo wyposażone apartamenty kosztują nawet 20 tys. za m2. Ale i tak, największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania małe, położne w Śródmieściu lub dzielnicach doń przyległych. Choć cena jednego metra kwadratowego kawalerki w stolicy jest relatywnie wysoka (średnio ponad 8500 zł), to i tak mieszkania o niewielkiej powierzchni są najtańsze, a przez to najbardziej poszukiwane przez kupujących. Popyt ma swoje odbicie w cenach - metr kawalerki w Śródmieściu wyceniany jest na ponad 10300 zł. Nieco tańsze są Żoliborz (ponad 9700 zł za metr) i Ochota (ponad 9600 zł za metr).
Najniższe ceny są w dalszym ciągu w północno-wschodnich dzielnicach Warszawy - w Wawrze, na Targówku, Pradze Pn. i na Białołęce (od 6370 do 6948 PLN za m kw.).
Za metr kwadratowy w mieszkaniu dwupokojowym zapłaci się niewiele mniej - średnio 8219 zł. Pod względem cenowym tradycyjnie przoduje Śródmieście. Tuż za nim są mieszkania na Mokotowie i Żoliborzu. Na drugim biegunie ustawiają się lokalizacje po prawej stronie Wisły: Wesoła, Targówek, Praga Pn. i Wawer.
Śródmieście wiedzie także w segmencie mieszkań dużych i średnich. Ceny są tu nieznacznie niższe i za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 7986 zł - w przypadku najdroższego Śródmieścia będzie to jednak 10804 zł w przypadku mieszkania trzypokojowego. Najtańsze oferty w tym sektorze można spotkać w dzielnicach, które nie są uważane za prestiżowe: w Wesołej, Ursusie, na Targówku, Pradze Pn. i na Białołęce (ceny wahają się tam od 5701 do 6193 zł za m2)
Zbywca rozdaje karty
Wzrost cen mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Warszawie zdaje się nie mieć końca. Wiele się mówi o rozwiązaniach prawnych i administracyjnych, które miałyby zahamować to zjawisko, ale na razie nie podjęto żadnego skutecznego działania w tym kierunku. Mieszkań na rynku brakuje, a chętnych do ich zakupu nie ubywa. W takiej sytuacji, kiedy podaż jest niewspółmierna do popytu, stroną dyktującą warunki okazuje się zbywca. Właściciel mieszkania, wystawiając je na sprzedaż, jest w komfortowej sytuacji. W zależności od tego, jak szybko chce przeprowadzić transakcję może skorzystać z kilku gotowych scenariuszy - podać okazyjną cenę i sprzedać mieszkanie w godzinę (lub nawet doprowadzić do licytacji między chętnymi do zakupu), wystawić średnią rynkową cenę i sprzedać je w kilka dni lub tygodni albo też wycenić lokal wyraźnie powyżej średniej i spokojnie czekać, aż ceny rynkowe zbliżą się na tyle, że jego oferta przestanie wydawać się droga i znajdzie nabywcę.
Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym bardzo poprawiła pozycję zbywcy w negocjacjach z pośrednikami. Przewaga liczebna osób zainteresowanych zakupem w stosunku do osób dysponujących mieszkaniami sprawia, że na pośredniku łatwiej jest wymóc obniżenie prowizji od sprzedaży. Jeżeli oferta jest ciekawa - mieszkanie w dobrym stanie, w dobrej lokalizacji to klienta nie trzeba będzie długo szukać. Efektem rezygnacji pośrednika z części bądź nawet z całości prowizji od sprzedającego jest przeniesienie kosztów obsługi na kupującego. To zaś dodatkowo podraża zakup i tak już drogiego mieszkania o kolejne kilka procent.
Dzięki jednak wciąż atrakcyjnym ofertom kredytowym, mieszkania są dobrem stosunkowo łatwo dostępnym. I dopóki najniższa rata miesięczna kredytu nie stanie się obciążeniem nie do udźwignięcia dla przeciętnego "Kowalskiego", chętnych na mieszkania w Warszawie nie będzie brakować.
