Zmiany strukturalne w budownictwie

Zmiany w strukturze własnościowej budownictwa następowały szybciej niż w innych dziedzinach gospodarki, budownictwo bowiem potrafiło elastycznie przystosować się do warunków gospodarki rynkowej. Największe zmiany miały miejsce w pierwszym okresie transformacji. W kolejnej częsci raportu przedstawimy Państwu, jak na przestrzeni lat przeobrażało się budownicto mieszkaniowe, biurowe, hotelowe i handlowe, a także jakie są prognozy jego rozwoju.

Budownictwo w latach 1995-2006 >>

Ceny i płace w budownictwie >>

Podczas gdy w latach 1989 - 90 udział sektora prywatnego w budownictwie wynosił około 30%, to już w 1995 r. wzrósł do blisko 80%. Obecnie ponad 97% produkcji budowlanej realizowane jest przez jednostki sektora prywatnego. Tak duży jego udział ma miejsce - oprócz budownictwa - tylko w handlu.

W ostatnich kilku latach nastąpiły zmiany w budownictwie kubaturowym; w większym stopniu wzrastała kubatura niż liczba obiektów. Oznacza to, że budowane obiekty były coraz większe, stosownie do popytu na poszczególne ich rodzaje. Zaznaczyły się zmiany w strukturze budownictwa z punktu widzenia przeznaczenia realizowanych obiektów; nastąpił wzrost udziału w budownictwie ogółem infrastruktury transportowej i obiektów inżynierii lądowej i wodnej, zmniejszył się natomiast udział budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Wzrastało budownictwo obiektów handlowych, głównie były to wielkopowierzchniowe domy towarowe, super- i hipermarkety oraz budynki i hale towarowe. Słabszy wzrost odnotowano w grupie małych obiektów handlowych. Realizowane były (i nadal jest duży popyt) nowoczesne centra logistyczno-magazynowe, co jest niezbędne przy rozwoju wielko-powierzchniowych obiektów handlowych. Rozwijały się te dziedziny budownictwa, gdzie był znaczący udział kapitału zagranicznego. W okresie dekoniunktury zmniejszył się popyt na powierzchnie biurowe dla firm, centrów biznesu; obecnie popyt na te rodzaje obiektów wzrasta.

Budownictwo mieszkaniowe

Pomimo inicjowania uzasadnionych społecznie i ekonomicznie zmian systemowych nie doprowadziły one do poprawy kondycji budownictwa mieszkaniowego. Kryzys jego w Polsce narasta, ponieważ buduje się mało i drogo. Deficyt określany obecnie na 1,5 mln mieszkań należy oceniać jako skromny, mając na uwadze zagęszczenie mieszkań, niski standard części zasobów i konieczność wycofania z eksploatacji znacznej ich części ze względu na zły stan techniczny.

W ostatnich latach w Polsce buduje się rocznie niewiele ponad 100 tys. mieszkań (jeżeli pominiemy 2003 r. kiedy nastąpiło statystyczne zaliczenie około 60 tysięcy mieszkań "w budowie" do mieszkań oddanych do użytku). W budownictwie mieszkaniowym nie nastąpił w 2006 r. oczekiwany przełom; w roku tym oddano do użytku 114,2 tysięcy mieszkań (w 2005 r. 114,1 tys.).

Ceny lokali szybko rosną, a popyt kreowany jest przez zamożnych klientów. Mieszkania są często traktowane jako lokata kapitału przez inwestorów krajowych i zagranicznych. Dla tej grupy odbiorców budowane są mieszkania głównie przez developerów na sprzedaż lub wynajem (w 2006 r. 1/3 wybudowanych mieszkań stanowiły obiekty zaliczone do tej grupy). Taka sytuacja utrzyma się w najbliższym czasie, co potwierdzają rosnące pozwolenia na budowę wydawane developerom - w 2006 r. liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła o 36%, w tym zezwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem wydano o 69% więcej. Również developerzy wykazują największy (o 66%) wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań.

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce charakteryzuje się bardzo dużą liczbą mieszkań w budowie. Łącznie we wszystkich formach budownictwa liczba budowanych lokali wynosi ponad 600 tysięcy (ponad 90% mieszkań w budowie - to mieszkania jednorodzinne, realizowane przez indywidualnych inwestorów). Nie ma ocen, ile mieszkań statystycznie wykazywanych jako "w budowie" jest już zasiedlonych, a niezgłoszonych formalnie jako zakończone z różnych względów.

Budownictwo mieszkaniowe w tys.

Źródło: GUS Budownictwo - Wyniki działalności w 2005 r. Biuletyny Statystyczne

Intensywność budownictwa można charakteryzować m.in. liczbą oddawanych do użytku mieszkań na 1000 ludności lub na 1000 zawieranych małżeństw. W Polsce buduje się obecnie rocznie 3 mieszkania na 1000 ludności, podczas gdy w latach 80-tych budowano 8 lub więcej mieszkań. Również w wielu krajach Europy Zachodniej buduje się relatywnie więcej mieszkań niż w Polsce (np. w Hiszpanii, Grecji, Irlandii nawet ponad 10 mieszkań na 1000 osób).

W Polsce na 1000 zawieranych małżeństw buduje się niewiele ponad 500 mieszkań, co nie zaspakaja aspiracji młodych ludzi.

Budownictwo niemieszkalne

Wzrost budownictwa niemieszkalnego, do którego zalicza się m.in. obiekty biurowo-biznesowe, hotele i budownictwo handlowe wielkopowierzchniowe zależy głównie od zaangażowania kapitału zagranicznego. Po wejściu Polski w struktury unijne zwiększyło się zainteresowanie kapitału zagranicznego inwestycjami w Polsce. Również dobra koniunktura w gospodarce stwarza korzystne warunki dla decyzji inwestorów zagranicznych o lokowaniu inwestycji w Polsce.

Budownictwo hotelowe, które intensywnie wzrastało w dużych miastach, lokalizowane będzie w większości poza stolicą i zjawisko to będzie się nasilać w miarę upływu czasu. W mniejszych miastach niewiele budowano dotychczas hoteli i tam występują największe braki miejsc hotelowych.

Popyt na obiekty biurowo-biznesowe wzrósł po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej i zwiększonego napływu firm zachodnich, a także nowopowstałych firm krajowych, co związane jest z rosnącą koniunkturą w gospodarce. Obserwuje się wzrost popytu na nowoczesne lokale biurowe także w miastach mniejszych. Inwestorami budownictwa biznesowo-biurowego w Polsce są firmy developerskie oraz inwestorzy instytucjonalni polscy i zagraniczni zainteresowani polskim rynkiem nieruchomości biurowych.

Budownictwo handlowe wielkopowierzchniowe reprezentuje duży potencjał, nawet wyrażane są opinie o odczuwalnym nasyceniu rynku; według ocen ekspertów dalszy rozwój budownictwa handlowego będzie znacznie wolniejszy niż dotychczas, na co wskazuje malejąca liczba wydawanych pozwoleń na budowę.

Prognozy wzrostu budownictwa

Na podstawie oceny koniunktury w gospodarce i na rynku inwestycyjnym można szacować, że budownictwo ma szanse na utrzymanie wysokiego tempa wzrostu w najbliższych latach. Przemawiają za tym rosnące inwestycje, bardzo dobra sytuacja finansowa sektora przedsiębiorstw (firmy mają środki na rozwój) oraz możliwości korzystania z funduszy pomocowych Unii Europejskiej. Wysoki wzrost budownictwa jest tendencją obserwowaną we wszystkich krajach, które razem z Polską wstąpiły w struktury unijne.

Dystans polskiego sektora budownictwa jest w porównaniu do większości krajów unijnych nadal duży. Po wejściu Polski w struktury UE następuje zbliżenie naszej gospodarki do wspólnotowych wskaźników i standardów. Wymaga to rozwoju i unowocześnienia również budownictwa. Powstają nowe firmy, wzrasta ruch turystyczny, coraz więcej jest inwestorów zagranicznych na polskim rynku, co pociąga za sobą rozwój wszystkich dziedzin budownictwa.

Budownictwo po 1990 r. po raz drugi ma szansę na szybki rozwój. Poprzednio - w połowie lat 90-tych napływ kapitału zagranicznego wykreował popyt i realny rozwój wielu dziedzin budownictwa (obiektów handlowych, hotelowych, budownictwa biznesowego i biurowego, modernizacji obiektów przemysłowych i in.). Obecnie szansę taką stwarzają fundusze unijne, które mogą i powinny być przeznaczane na bardzo zaniedbane w Polsce sektory budownictwa infrastrukturalnego.

Jednakże pojawiają się zagrożenia, które mogą zmniejszyć tempo wzrostu budownictwa, głównie nienotowane poprzednio trudności z uzyskaniem pracowników. Istotną przeszkodą w utrzymaniu wysokiego tempa wzrostu budownictwa może być brak planów zagospodarowania przestrzennego.