Zmienny i stabilny, czyli rynek mieszkań i domów
Od początku 2006 roku zainteresowanie mieszkaniami zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, utrzymuje się na niezmiennym wysokim poziomie, zwłaszcza w dużych miastach Polski. Tak jest już od połowy 2004 roku. Przyczyną tego stanu rzeczy jest oczywiście niskie oprocentowanie i duża dostępność kredytów mieszkaniowych oferowanych przez banki w Polsce.
Nietrudno się domyślić, ze konsekwencją wysokiego popytu i malejącej podaży mieszkań z rynku pierwotnego będzie zwyżka cen, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W dużych miastach Polski w ciągu trzech kwartałów 2006 roku ceny zakupu mieszkań wzrosły średnio o 26 proc. - podają analitycy z WGN Real Estate.
Rząd mówi NIE
W czerwcu 2006 r. dodatkowym argumentem utrzymującym wysoki popyt, pomimo drogich cen, stała się decyzja Komisji Nadzoru Bankowego o ograniczeniu od 1 lipca 2006 roku dostępności nisko oprocentowanych kredytów mieszkaniowych udzielanych w walutach obcych, a zwłaszcza we frankach szwajcarskich. W lipcu natomiast, oliwy do ognia dolał rząd, zapowiadając na 2007 rok kolejne ograniczenia na rynku, w postaci likwidacji podatkowej ulgi odsetkowej od kredytów mieszkaniowych oraz wprowadzenia, obowiązującego wszystkich sprzedających, 19-procentowego opodatkowania zysku od sprzedaży nieruchomości.
Podobnie, jak w poprzednim okresie największym zainteresowaniem kupujących cieszyły się mieszkania nowe, tzn. wybudowane w okresie ostatnich dziesięciu lat, 1-, 2- i 3-pokojowe, o powierzchni użytkowej od 28 m2 do 75 m2, z księgą wieczystą, rozkładowe, w średnio wysokich budynkach, w centrach miast oraz w osiedlach obrzeżnych i peryferyjnych, lecz z dobrym połączeniem komunikacyjnym z centrum. Obecnie tylko nieznacznie ustępują im ceną mieszkania starsze, także w osiedlach z wielkiej płyty, pod warunkiem utrzymania dobrego standardu.
Jak świeże bułeczki
Czas sprzedaży mieszkań skrócił się zdecydowanie, średnio z sześciu miesięcy - przed rokiem, do kilkunastu dni - obecnie. Mieszkania o niższym standardzie i mało atrakcyjnej lokalizacji, a zwłaszcza duże 4- i 5-pokojowe, jeżeli nie przyciągają okazyjną ceną, czekają na nabywców do kilku miesięcy. Coraz częściej kupowane są mieszkania 4-pokojowe o wysokim standardzie. Ci klienci, którzy nabywają je na rynku wtórnym, najczęściej robią to na potrzeby własne, w celu polepszenia warunków mieszkaniowych. Zaobserwować również można wzmożony popyt na mieszkania apartamentowe o najwyższym standardzie, zarówno te z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Trend ten dotyczy jednak w przeważającej mierze dużych miast, takich jak Kraków, Warszawa czy Trójmiasto.
Średnie ceny transakcyjne sprzedaży mieszkań 2-pokojowych, w dużych miastach Polski, rynek wtórny, w PLN za 1 m2, wrzesień 2006, wg danych Grupy WGN.
A może dom?
Jest to od 2001 roku najbardziej stabilny segment rynku nieruchomości. W dużych miastach podaż ponad 7-krotnie przewyższa popyt. Dlatego też ceny transakcyjne domów utrzymują się praktycznie na niezmienionym poziomie, a wahania cenowe na lokalnych rynkach, w badanych okresach półrocznych, mieszczą się w granicach 3–4,5%. W wyniku niskiego popytu niejednokrotnie dochodzi nawet do obniżania cen ofertowych, zwłaszcza w przypadkach, gdy cena jest zawyżona.
Tak jak w poprzednim okresie, najchętniej kupowane są domy parterowe o powierzchni użytkowej do 200 m2, z mieszkalnym poddaszem, na działkach 800-1500 m2, szczególnie wybudowane w ostatnim dziesięcioleciu, w nowoczesnych technologiach, gwarantujących energooszczędność i niskie koszty eksploatacji. Klienci zwracają uwagę na atrakcyjną lokalizację - w osiedlu miejskim lub okolicy podmiejskiej dobrze skomunikowanej z centrum. Kryteria te spełniają domy położone do 10 km od granic dużych miast - totez trzeba za nie zapłacić tyle co za te, zlokalizowane na obszarach miejskich.
Nabywców znajdują też tanie domy do remontu poza miastem, w odległości jednak nie większej niż 30 km, pod warunkiem dobrego sąsiedztwa. Ceny kształtują się tu na poziomie 195–260 tys. zł. Konkurencją dla nich stały się nowe domy w trakcie budowy. Dom taki o pow. do 200 m2. w stanie surowym otwartym, do indywidualnego wykończenia, można już kupić za cenę około 150–250 tys. zł - w standardzie popularnym. Cena rośnie w miarę zbliżania lokalizacji do granic miasta.
Równie stabilny jest rynek rezydencji. Są to nieruchomości trudne do zbycia i na finał transakcji czeka się nawet do kilku lat. Właściciele, którzy ponieśli duże nakłady na realizację takich inwestycji, nie są bowiem skłonni do obniżania ceny ofertowej.
Raport udostępniono podczas konferencji prasowej dotyczącej XV Międzynarodowych Targów Inwestycji i Nieruchomości REFE (7 września 2006 rok, Wrocław).
