Cenowy rykoszet deweloperów
Na temat sytuacji rynku mieszkaniowego zdania są podzielone. Część deweloperów twierdzi, że ma się dobrze i nie planuje ani wstrzymania inwestycji, ani obniżki cen. Jednak są również firmy, które redukują zatrudnienie, zamrażają inwestycje i przygotowują się na ciężkie czasy.
Na pytanie "Krach na polskim rynku nieruchomości - czarnowidztwo czy rzeczywistość?" próbowano odpowiedzieć podczas konferencji zorganizowanej przez firmę deweloperską Abitania. Spotkanie prowadził Robert Gwiazdowski, prezydent Centrum im. Adama Smitha, a w dyskusji wspierali go Marcin Grodzki - wiceprezes Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej i prezes firmy Abitania, Bolesław Meluch - wiceprezes Europejskiego Instytut Nieruchomości i przedstawiciel Związku Banków Polskich, oraz Łukasz Madej - prezes zarządu firmy doradczej Pro-development.
Jest oczywiste, że wszyscy uczestnicy próbowali doszukać się przyczyn obecnej sytuacji. Według Roberta Gwiazdowskiego, chciwość deweloperów doprowadziła do rozpasanych cen nieruchomości, co z kolei spowodowało sztuczne przegrzanie rynku. Dodatkowo kredyty udzielane bez ograniczeń oraz inwestorzy zagraniczni, którzy "kupowali wszystko, co się nie rusza" (w ciągu ostatnich dwóch lat inwestycje zagraniczne z 600 mln wzrosły do 2,5 mld dolarów) spowodowali nadpłynność finansową. Wszyscy eksperci potwierdzili niedostosowanie cen lokali do rynku oraz fakt, że deweloperzy "wypuścili" tysiące mieszkań bez właściwej kalkulacji. Jednak z analizy Pro-development, którą przedstawił Łukasz Madej wynika, że na rynku mieszkaniowym istnieje nadal duże realne zapotrzebowanie, dlatego rynek ma silne podstawy do dalszego rozwoju, zarówno na najbardziej dojrzałym rynku warszawskim, jak i w pozostałych miastach. Rynek w Polsce nadal gwarantuje stopy wzrostu z inwestycji znacznie wyższe niż na przykład w Europie Zachodniej, choć obecne problemy pokazują rolę kalkulacji ryzyka w projektach. Konkurencyjność na polskim rynku wzrasta, ale nadal jest to rynek słabiej rozwinięty niż w krajach tzw. Starej Europy, dlatego Madej ocenia, że nasz rynek nieruchomości stoi przed kolejnym etapem rozwoju. Nie będzie już jednak szerokiego i równomiernego popytu we wszystkich sektorach. Klient będzie poszukiwał nieruchomości, która zdecydowanie odbiega od przyjętych obecnie standardów.
Uczestnicy dyskusji przyznali, że obecna sytuacja powinna wpłynąć na stabilizację rynku i zwiększenie jego przewidywalność. Nikt natomiast nie podjął się sformułowania prognozy, jak długo potrwa dekoniunktura na rynku mieszkaniowym. Warto też poruszyć wątek finansowania inwestycji. Bolesław Meluch zapewniał, że Związek Banków Polskich stara się, wspólnie z Komisją Nadzoru Finansowego, wypracować strategię na przyszłość. Ocena zdolności kredytowej i szacowanie ryzyka przez banki przebiegała w oparciu o potencjalny wzrost cen nieruchomości. Od klienta nie wymagano wkładu własnego. Natomiast wymogi szacowania ryzyka kredytowego powinny być oparte o szacowane dochody kredytobiorcy, a nie o wartość nieruchomości. Ważne jest jednak, żeby zdolności kredytowej nie traktować statystycznie, narzucenie określonej wysokości wkładu własnego jednakowego dla wszystkich też nie ma sensu. Potencjalne nowe regulacje nie mogą być zbyt restrykcyjne, ponieważ mogą doprowadzić do ograniczenia jego funkcjonowania lub nawet załamania.
Wnioski ze spotkania są jednak optymistyczne. Zdaniem Marcina Grodzkiego, prezesa Abitanii, przechodzimy z rynku niedorozwiniętego do rynku normalnego - z niższymi marżami, cenami i dużym popytem. Normą stanie się sprzedawanie mieszkania wykończonego przez dewelopera. Koniec z finansowaniem inwestycji z pieniędzy klienta ostatecznego. Upadek kilku deweloperów zapowiada prezydent Centrum im. Adama Smitha i podkreśla, że na to zasłużyli i muszą ponieść konsekwencje swojej bezgranicznej chciwości.
