Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców. W jakich sytuacjach odzyskasz pieniądze z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
Dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu osoby kupujące mieszkania lub domy od deweloperów, zyskały ochronę całości wpłaconych środków. Dotyczy to inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku. Świadomość, że np. w razie upadłości dewelopera odzyskają wszystkie wpłacone pieniądze z pewnością zwiększa poczucie bezpieczeństwa nabywców na rynku pierwotnym. Co DFG zmieni na rynku nieruchomości? W jakich konkretnych przypadkach możemy liczyć na zwrot pieniędzy?
Spis treści
- Po co Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
- W jakich przypadkach można odzyskać pieniądze z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
- Co DFG oznacza dla deweloperów?
- Czy przez DFG ceny mieszkań pójdą w górę?
Po co Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Prace nad projektem ustawy dotyczącej ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego trwały już od kilku lat. Głównym założeniem ustawy jest zwiększenie bezpieczeństwa osób kupujących mieszkanie od dewelopera, w przypadku ogłoszenia przez niego upadłości. Dzięki takiemu rozwiązaniu, osoba, która kupiła lokal od upadającego dewelopera, otrzyma pieniądze zgromadzone właśnie przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Ustawa przewiduje również sytuację, w której nabywca nowego lokalu będzie mógł odmówić dokonania odbioru mieszkania od dewelopera ze względu na istotne w nim wady. Aby było to możliwe, potrzebne jest stworzenie jednej obowiązującej procedury odbiorów mieszkań, która musi być odpowiednio sprecyzowana. Ustawa ma także zawierać określenie konsekwencji, jakie poniesie deweloper w przypadku nieusunięcia zauważonej wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie.
Czy przez DFG ceny mieszkań pójdą w górę?
Składka jest de facto dodatkowym opodatkowaniem deweloperów, co w dalszej perspektywie może wpłynąć na wyższe ceny mieszkań. Łączne wpływy do DFG mogą wynieść nawet 1,5 mld zł rocznie. Realna wysokość składki będzie określana w rozporządzeniu, zatem trzeba liczyć się z tym, że może być ona wyższa.
Robert Stachowiak, Prezes Zarządu spółki deweloperskiej SGI, zauważa, że w ostatnich latach, po wprowadzeniu rachunków powierniczych, nie słyszy się o upadłościach deweloperów. Pozwala to wnioskować, że skala problemu jest minimalna, a pieniądze klientów bezpieczne. Nowy podatek to potencjalny wzrost cen, który nie jest potrzebny i do końca uzasadniony.
Wszelkie nowe działania, które wynikają z wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także z utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, niosą za sobą również zwiększenie biurokracji. Wszystkie te procesy z pewnością będą wymagały szeregu procedur, odpowiedniego raportowania oraz archiwizowania dokumentacji. To wiąże się z ponoszeniem dodatkowych kosztów, co z kolei może przełożyć się na wzrost cen mieszkań. Czy jest to rzeczywiście niezbędne? Moim zdaniem nie. Można zaryzykować stwierdzenie, że jest to sztuczne tworzenie etatów, dodatkowe obciążenia administracyjne i dokładanie kolejnych godzin pracy przy dokumentach.
Wszelkie inicjatywy, które mają na celu ochronę mieszkańców, są jak najbardziej pożądane. Muszą być one jednak odpowiednio przemyślane, aby nie godzić w interesy innych – w tym przypadku deweloperów, a przede wszystkim odpowiadać na rzeczywiste potrzeby i problemy klientów oraz branży nieruchomości.
W jakich przypadkach można odzyskać pieniądze z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
Świadomość korzyści, jakie oferuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nabywcom lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego, wzrasta. Jednak wciąż część osób jest przekonanych, że gwarancja DFG obowiązuje wyłącznie w sytuacji, gdy upadnie deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, na którym gromadzone są środki od nabywców, zauważa Marek Niechciał, członek zarządu Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.
Warto wiedzieć, że fundusz chroni nabywców również wtedy, gdy deweloper nie przeniesie na kupującego prawa własności do nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Ochrona zadziała również także wtedy, gdy lokal mieszkalny będzie miał wadę istotną, a deweloper nie będzie chciał jej usunąć. Wada istotna to wada na tyle poważna, że uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Takimi wadami są m.in. wszelkie błędy konstrukcyjne dachu, ścian czy instalacji zewnętrznych i wewnętrznych - wymienia Marek Niechciał. Na żądanie nabywcy deweloper powinien usunąć taką wadę. Jeśli tego nie zrobi, to kupujący może odstąpić od umowy. Deweloper ma wtedy 30 dni na zwrot otrzymanych środków. Jeśli tego nie zrobi kupujący może wnioskować o zwrot środków z DFG. Pamiętajmy bowiem, że ochrona DFG rozpoczyna się w momencie pierwszej wpłaty na rachunek powierniczy należący do dewelopera, a kończy w chwili przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu - dodaje ekspert.
Warto też podkreślić, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny gromadzi dane przekazywane przez deweloperów i banki na temat zawartych umów oraz powiązanych z nimi rachunków powierniczych, kolejnych etapów realizacji inwestycji i wypłat dokonywanych przez banki z mieszkaniowych rachunków powierniczych na rzecz deweloperów. Wszystko odbywa się w stu procentach zdalnie dzięki dedykowanemu do tego systemowi informatycznemu DFG.
Co DFG oznacza dla deweloperów?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie zasilany składkami odprowadzanymi przez inwestorów od środków wniesionych przez klientów na zakup mieszkania. Składki na DFG określa rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Aktualnie obowiązujące stawki to:
- 0,1% od każdej wpłaty od nabywcy w przypadku, gdy deweloper przyjmuje wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę);
- 0,45%, jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji).
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzasadnia, że obecny katalog środków ochrony wpłat nabywcy nie zapewnia mu ochrony na odpowiednim poziomie, mimo że nie ma na to żadnych dowodów. Przez 9 lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej nie doszło do żadnej upadłości dewelopera, przy której zostaliby poszkodowani nabywcy wpłacający środki na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP). Wystąpiły w tym czasie (2012-2021) dwie upadłości:
- W jednym przypadku deweloper prawdopodobnie podrobił dokumentację budowlaną i doszło do przestępstwa. Mimo tego syndyk i tak przeniósł własność lokali (Czapelska 25).
- W drugiej sytuacji, deweloper w ogóle nie zastosował ustawy deweloperskiej i przyjmował środki na swoje konto, więc tu ustawa deweloperska w ogóle nie została zastosowana.
UOKiK planuje pobierać na DFG do 2% od każdej wpłaty dokonywanej przez nabywcę na OMRP. Mając na uwadze szacowaną obecnie wartość rynku – tj. ok. 55 mld zł, przy składce 2% na rachunek DFG co roku wpływałaby kwota ponad 1 mld zł. UOKiK z kolei zakłada, że potrzebuje co roku zgromadzić na DFG kwotę rzędu 140 mln zł, by pokryć (co roku!) ewentualną upadłość jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów.
Urząd szacuje więc, że w każdym roku upadnie kilku deweloperów, podczas gdy przez 9 lat funkcjonowania ustawy upadło tylko dwóch, przy czym, jak to zostało wyjaśnione, były to przypadki związane z przestępstwem i obejściem ustawy deweloperskiej.
W rzeczywistości, DFG to dodatkowy podatek dla branży, która jako jedna z nielicznych oparła się w kryzysowi spowodowanemu epidemią. Około 12-14% PKB w sposób pośredni i bezpośredni generuje budownictwo, utrzymując zdolność inwestycyjną (mimo epidemii) i dostarczając miejsca pracy także tym, którzy potracili ją w innych branżach.
Z uzasadnienia Oceny Skutków Regulacji (OSR) wynika ponadto, że sam koszt utrzymania DFG to 10 mln zł, plus 12 mln zł na założenie odpowiedniego systemu informatycznego. Zgodnie z projektem ze składek uiszczanych przez deweloperów na DFG przeznaczać ma się również na zwrot nabywcom kwot odpowiadających ich udziałowi w kwocie zgromadzonej na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym albo zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym w związku z realizacją umowy deweloperskiej w części nieobjętej świadczeniem pieniężnym, o którym mowa w art. 35 ust. 2 ustawy z 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym – czyli w skrócie DFG ma za zadanie finansować również skutki ewentualnej niewydolności branży bankowej (wypłacalności systemu bankowego). Zgodnie z projektem, DFG będzie miał również roszczenie regresowe do dewelopera o te kwoty, które wypłacił zgodnie z ust. 6 powyżej, jeśli doszło do upadłości banku.
Dodatkowo, zgodnie z OSR, uruchomienie DFG ma zwiększyć liczbę transakcji związanych z wpłatami składek na DFG, czyli poprawić wyniki finansowe banków! Projekt przewiduje również, że środki DFG będą powiększane o kwoty odsetek gromadzonych na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, a więc DFG będzie dodatkowo zarabiał na wpłatach od deweloperów.W ustawie zakłada się także, że DFG może zaciągać pożyczki i kredyty na swoją rzecz, przy czym ustawa nie określa zasad zaciągania takich kredytów lub pożyczek, co powoduje, że potencjalne roszczenia o ich spłatę stwarzają ryzyko dla środków zgromadzonych w funduszu i naruszają zasadę jak najwyższego stopnia bezpieczeństwa.
