Do czego jest potrzebny kosztorys inwestorski. Kiedy kosztorys inwestorski jest konieczny
Kosztorys inwestorski ma za zadanie oszacować wartość robót budowlanych określonej inwestycji, jeszcze przed podjęciem decyzji o realizacji przedsięwzięcia. Kosztorys inwestorski pomaga inwestorowi w ocenie, czy stać go będzie na planowane przedsięwzięcie. Jest odniesieniem do ofert cenowych proponowanych przez wykonawców.
Czym jest kosztorys inwestorski?
Zadaniem kosztorysu inwestorskiego jest oszacowanie wartości robót danego przedsięwzięcia budowlanego poprzez wyszczególnienie wszystkich rodzajów robót budowlanych danego obiektu.
Do wykonania kosztorysu inwestorskiego potrzebny jest projekt wykonawczy, specyfikacja techniczna i rzetelny przedmiar robót, na podstawie których określa się prace do wykonania w jego realizacji oraz liczbę roboczogodzin. Ponadto sporządza się wykazy potrzebnych materiałów budowlanych i sprzętu. Uzyskane wyniki trzeba zestawić z cenami jednostkowymi przypisanymi do poszczególnych robót i z cenami materiałów. Najważniejsze, co trzeba pamiętać, że kosztorys inwestorski daje tylko szacunkową wartość realizacji przedsięwzięcia budowlanego. Jest punktem odniesienia do rynkowych realiów.
Kosztorys inwestorski w rękach fachowców
Kosztorys inwestorski można sporządzić po amatorsku, ale trzeba liczyć się z tym, że będzie to kosztorys na wysokim stopniu ogólności o wysokim ryzyku błędu. Zderzenie takiego amatorskiego kosztorysu może być wielkim rozczarowaniem w zderzeniu z rynkową rzeczywistością podczas realizacji inwestycji.
Drugą opcją jest zwrócenie się o wykonanie kosztorysu inwestorskiego do zawodowego kosztorysanta. Jego wiedza o specyfice robót budowlanych oraz umiejętność korzystania z aktualnych tablic dotyczących roboczogodzin przewidzianych dla poszczególnych prac oraz cen materiałów budowlanych da realny obraz wartości przedsięwzięcia. Dobrze wykonany kosztorys inwestorski może też pomóc w analizie, gdzie można zaoszczędzić, a kiedy można wydać więcej na planowane przedsięwzięcie budowlane.
Kosztorys inwestorski to statystyczna informacja. Inwestycja jest tyle warta, na ile wycenia ją wykonawca z dostępnych materiałów, określoną siłą roboczą i z dostępnego sprzętu.
W dużych firmach budowlanych są wyodrębnione (często wieloosobowe) komórki do kosztorysowania robót budowlanych, bez których nie sposób dzisiaj opracować rzetelnej oferty przetargowej.
Kosztorys inwestorski w zamówieniach publicznych
Kosztorys inwestorski w przypadku np. budowania domu jednorodzinnego ma raczej aspekt informacyjno-porównawczy. Informuje, ile jest w świetle dostępnej wiedzy warta inwestycja, służy do porównywania wartości z cenami rynkowymi. Inaczej to wygląda z kosztorysem inwestorskim w zamówieniach publicznych, gdzie służy do oszacowania wartości robót budowlanych. Cenę tych robót określą bowiem dopiero oferty złożone w przetargu na te roboty. To znaczy, że cena może być o wiele niższa lub wyższa niż była szacowana. A szacować trzeba, bo publiczny inwestor musi planować w swoich budżetach wydatki na konkretne przedsięwzięcia.
Kosztorys inwestorski w tym przypadku, im lepiej będzie przygotowany – co oznacza rzetelność i szczegółowość w wykonanym przedmiarze robót – tym lepiej będzie opracowane ogłoszenie przetargowe, na podstawie którego sporządza będzie oferta przez wykonawcę. Oferta natomiast powinna uwzględniać wycenę zadania przez danego wykonawcę, który bierze pod uwagę swoje koszty i marżę, ale również możliwości korzystniejszych technologicznie czy materiałowo rozwiązań.
Swego czasu, GDDKiA, ogłaszając przetargi na budowę dróg i autostrad, podawała wartość inwestycji na podstawie kosztorysu inwestorskiego. To stało się powodem najpierw zachwytu – GDDKiA chwaliła się, że wygrywają oferty niższe nawet o połowę od kosztorysów inwestorskich. Wykonawcy zaniżali bowiem swoje oferty, by jak najkorzystniej wypaść w porównaniu z budżetem inwestora przewidzianym na zadanie. Wybieranie ofert z najniższą ceną, tak GDDKiA jak i wykonawcom, wyszło przysłowiowym „bokiem”. Wykonawcy nie dawali rady budować za podane stawki, schodzili z placów budów, byli z nich wyrzucani lub bankrutowali, zawalił się harmonogram inwestycji drogowych.
Kosztorys inwestorski w praktyce
– Podawanie kwot kosztorysu inwestorskiego w tym przypadku miało wyłącznie działanie wizerunkowe i uważam to za błąd GDDKiA – powiedział w rozmowie z nami Piotr Kledzik, prezes PORR SA (wcześniej Bilfinger Berger Budownictwo). – Ja zamykam wszystkie oferty w firmie i nigdy nie pytam się, ile pieniędzy ma na to inwestor. To nie ma w ogóle znaczenia. Co to jest kosztorys inwestorski? To jest kosztorys zrobiony przez biuro projektów, z pełnym szacunkiem dla projektantów, ale nadający się tylko na półkę. Jest to jakaś informacja dla inwestora, ile orientacyjnie należałoby na to przeznaczyć. Ale już szczególnie w takich przedsięwzięciach jak „projektuj i buduj”, gdzie tak duże znaczenie ma wykonawca i jego projekt, to żaden budżet w ogóle nie ma sensu. Dobrze, że GDDKiA już nie podaje swoich budżetów. Są takie sytuacje, że realizuje się kontrakty za 110% budżetu i mamy problemy z rentownością, a inny za 70% i jest bardzo dobry. Kosztorys inwestorski to statystyczna informacja. Inwestycja jest tyle warta, na ile my ją wycenimy: z dostępnych materiałów, określoną siłą roboczą, z dostępnego sprzętu.
