Finansowanie nieruchomości komercyjnych

Ożywienie gospodarcze na polskim rynku, związane z rosnącą liczbą inwestycji i możliwością finansowania ich ze środków UE wpłynęło również na wzrost popytu na nieruchomości komercyjne. Sukces inwestora w pozyskaniu źródła finansowania zależy przede wszystkim od znajomości specyfiki nieruchomości komercyjnych i działania instytucji finansowych.

Atrakcyjność segmentów rynku

Najbardziej atrakcyjnymi lokalizacjami dla biur są wciąż dużemiasta, gdzie jest największa aktywność gospodarcza (dużo zakładów przemysłowych, banków, towarzystw ubezpieczeniowych, nowych inwestycji). W Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu odnotowano w ostatnich latach wzrost liczby wynajmowanych powierzchni biurowych. W najbliższym czasie utrzyma się prawdopodobnie tendencja do lokalizowania inwestycji biurowych poza centrum Warszawy. Spodziewany jest także wzrost zainteresowania inwestorów innymi dużymi miastami np. Łodzią lub Katowicami.

Jeśli chodzi o powierzchnie handlowe to inwestorzy i deweloperzy interesują się miastami od 100 tys. do 400 tys. mieszkańców. Dzieje się tak dlatego, że w dużych miastach takich jakWarszawa, Katowice, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Szczecin oraz Trójmieście istnieje wysoki wskaźnik nasycenia rynku nowoczesną powierzchnią handlową. Te największe miasta skupiają ponad 70% ogólnych zasobów tego typu powierzchni. Należy podkreślić, że mimo ostatnich niekorzystnych zmianw prawie wszystkie większe sieci handlowe w Polsce zapowiadają ekspansję, a większość z nich woli wynajmować obiektyniż być ich właścicielami. Istotne jest również to, że polskim rynkiem zaczynają interesować się niedziałające na nim do tejpory sieci handlowe takie jak: Wal-Mart i Aldi.

Dla magazynów i centrów logistycznych atrakcyjne są teraz okolice Katowic, Poznania i Warszawy ze względu na ustabilizowany popyt na powierzchnię magazynową i bliskość czynnych lub projektowanych autostrad.

Wyjątkowo dobra koniunktura nadal panuje na rynku budownictwa mieszkaniowego. Najdynamiczniej rozwija się segment, w którym powierzchnie przeznaczone są na sprzedaż lub wynajem.W strukturze mieszkań oddanych do użytku do 29% wzrósł udział lokali budowanych przez deweloperów, a jednocześnie spadł udział pozostałych form budownictwa.

Rosnący popyt na rynku mieszkaniowym wiąże się z:

• dostępnością i niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych (udział kredytów hipotecznych w relacji do PKB w Polsce wciąż jest niewielki (6%), średni w UE (40%)
• inwestycyjnym charakterem kupowanych mieszkań, zwłaszcza w większych miastach
• zapowiadaną podwyżką VAT na zakup nowych mieszkań z 7 do 22% (2008 r.) 
• prognozą dalszego wzrostu cen mieszkań w najbliższych latach, związaną z wyrównywaniem ich ze stawkami unijnymi.

Rynek mieszkaniowy ma wciąż duże możliwości rozwoju. W Polsce jest obecnie ok. 12, 5 mln gospodarstw domowych, które zajmują 11, 1 mieszkań. Brakuje zatem 1,4 mln mieszkań. Liczba mieszkań w Polsce przypadających na 1000 mieszkańców wciąż odbiega od średniej w UE (500 mieszkań).

Dla potencjalnych inwestorów coraz bardziej atrakcyjna staje się również w Polsce branża hotelarska. Powodów jest kilka:

• rosnąca liczba inwestycji z kapitałem krajowym i zagranicznym
• wzrost siły nabywczej społeczeństwa
• dostępność kredytu konsumenckiego, który może być przeznaczoną na turystykę krajową
• rozwój tanich linii lotniczych i połączeń Polski z innymi krajami, dzięki czemu wzrośnie liczba turystów w Polsce w najbliższych latach (wg przewidywań Instytutu Turystyki w 2010 r. w hotelach i innych ośrodkach noclegowych zatrzyma się około 6 mln obcokrajowców, co oznacza wzrost o 1,7 mln w porównaniu z 2005 r.)
• perspektywa organizacji w Polsce Mistrzostw Europy w piłce nożnej Euro 2012. w porównaniu z innymi krajami hoteli w Polsce jest relatywnie mało. Według danych Instytutu Turystyki w Polsce na 10 tysięcy mieszkańców przypada 40 miejsc hotelowych. Na Słowacji - 105 miejsc, na Węgrzech - 156 miejsc, w Austrii około 700 miejsc.

Metody i źródła finansowania

Inwestor poszukujący źródła finansowania projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych ma do wyboru kilka typów instytucji finansowych oferujących tzw. finansowanie zewnętrzne: banki uniwersalne, hipoteczne, fundusze inwestycyjne, towarzystwa leasingowe, prywatni inwestorzy, emisja papierów wartościowych o właścicielskim lub dłużnym charakterze, fundusze poręczeniowe.

Najpopularniejszym sposobem finansowania jest kredyt bankowy. Wybierając ofertę bankową, warto zwrócić uwagęna kapitał własny banku (od niego zależy tzw. limit koncentracj i kredytowej) i cenę usług bankowych (koszt samego kredytu, opłaty za prowadzenie rachunków, przelewy, akredytywy, preferencyjne stawki kursów walutowych, karty kredytowe etc.). Banki z dużym kapitałem własnym mogą samodzielnie sfinansować drogie projekty inwestycyjne, bez konieczności tworzenia bankowych konsorcjów kredytowych. Limity koncentracji kredytowej są w nich bowiem relatywnie wysokie. Kapitał własny banków uniwersalnych jest zdecydowanie wyższy niż hipotecznych. Poza tym korzystają one z różnych źródeł finansowania: depozyty od klientów, depozyty od innych banków. Dzięki temu koszt pozyskania pieniędzy jest niewielki i mogą zaoferować tani kredyt. Ponadto banki uniwersalne w przeciwieństwie do hipotecznych nie mają ograniczeń co do proporcji wartości kredytu i wartości obiektu (tzw. proporcja LTV - loan to value, czyli proporcja kredytu do wartości nieruchomości) oraz zakresu swej działalności (pełna oferta usług bankowych). Większość dużych banków uniwersalnych ma jednak wydłużony, zbiurokratyzowany proces podejmowania decyzji o udzieleniu kredytu i ewentualnym aneksie do umowy kredytowej. Zdarza się również mechaniczne traktowanie projektów inwestycyjnych bez wnikania w ich specyfikę.
Przewagą banku hipotecznego nad bankiem uniwersalnym może być węższa specjalizacja, doświadczenie w zakresie różnych form finansowania nieruchomości komercyjnych, mniejsza biurokracja i zindywidualizowane podejście do klienta.

Pobierz cały dwujęzyczny raport z katalogu INWESTYCJE BUDOWLANE-murator 2008  >>>