Gdzie i dlaczego najlepiej budować mieszkania - ranking miast deweloperów
Aż 95% decyzji o warunkach zabudowy wydawanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego. Ponad połowa decyzji wydawanych jest w terminie dłuższym niż rok. Lepiej wygląda wydawanie pozwoleń na budowę, choć prawie 60% wydawanych jest po terminie ustawowym. I choć wszystkich obowiązują te same przepisy, to w każdym mieście obsługa inwestora wygląda zupełnie inaczej... Zwłoka urzędów to dodatkowe koszty inwestora, a te zwiększają cenę metra kwadratowego mieszkania. O ile? Wyliczył Polski Związek Firm Deweloperskich.
Urzędy lekceważą prawo?
66 % postępowań dotyczących warunków zabudowy i pozwoleń na budowę trwa dłużej niż dopuszczają to przepisy Kodeksu Postępowania Administracyjnego... Pierwszej, i nie ostatniej, próby oceny działania samorządów w stosowaniu prawa administracyjnego w inwestycjach budowlanych podjął się Polski Związek Firm Deweloperskich i przeprowadził wśród swoich członków ankietę.
- Pytaliśmy o czas procesowania warunków zabudowy i pozwoleń na budowę obiektów budownictwa wielorodzinnego w latach 2008–2010 - wyjaśnia Jacek Bielecki, ekspert PZFD. - Nasze biuro otrzymało ankiety od deweloperów realizujących inwestycje w 10 miastach wojewódzkich.
Jak budować to tylko w Trójmieście
| Wskaźnik jakości prawa administracyjnego w inwestycjach mieszkaniowych - ranking miast - |
||
|---|---|---|
| lp. | miasto | liczba punktów |
| 1. | Gdynia | 0 |
| 2. | Gdańsk | -2,5 |
| 3. | Bydgoszcz | -80,3 |
| 4. | Kielce | -110 |
| 5. | Szczecin | -115 |
| 6. | Wrocław | -129,5 |
| 7. | Warszawa | -144,5 |
| 8. | Łódź | -172,1 |
| 9. | Poznań | -180,2 |
| 10. | Kraków | -192,5 |
| Metodologia badania: Jako stan normalny przyjęto sytuację, w której wszystkie inwestycje są realizowane na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje administracyjne wydawane są w terminie nieprzekraczającym 2 miesięcy, dopuszczalnym przez Kodeks Postępowania Administracyjnego. Konsekwencją tego było poruszanie się na skali poniżej zera, jako że każde odstępstwo od stanu normalnego należy punktować ujemnie. | ||
- Promowaliśmy sytuacje, w których inwestorzy działają na podstawie planu miejscowego i obniżaliśmy punktację za przedłużanie postępowań ponad czas dopuszczalny przez Kodeks Postępowania Administracyjnego. Przyjęliśmy rozkład nieliniowy punktacji – powyżej pół roku punkty były obniżane według krzywej lekko rosnącej, jako że koszt czasu dla inwestora również ma rozkład nieliniowy - wyniki objaśnia Jacek Bielecki, ekspert PZFD.
47 % inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych w analizowanych miastach było realizowanych na terenach pokrytych planami miejscowymi.
Zobacz koniecznie: Tabelaryczne zestawienie wyników ankiety PZFD.
A miasta na to...
Dla weryfikacji informacji uzyskanych z firm deweloperskich PZFD zwrócił się również do prezydentów 11 miast o informacje o czasie trwania postępowań o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę, powołując się na ustawę o dostępie do informacji publicznej.
- Odpowiedź kompletną otrzymaliśmy z czterech miast (Lublin, Łódź, Gdynia, Katowice); z trzech otrzymaliśmy pisma, które nie były odpowiedzią na nasze pytanie, a z czterech decyzję odmawiającą informacji (Kraków, Warszawa, Szczecin, Sopot). W 2 przypadkach odwołaliśmy się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Obie decyzje odmowne zostały uchylone. W wyniku decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze ze Szczecina przysłało pismo informujące o dostarczeniu informacji do końca listopada, a prezydent Warszawy ponownie odmówiła odpowiedzi na zadane pytania - uważając, że w tym przypadku działamy w interesie branżowym a nie społecznym. Ponownie odwołaliśmy się od tej decyzji - wyjaśnia ekspert PZFD Jacek Bielecki. - Otrzymane odpowiedzi nie pozwalają na szerszą analizę, warto jednak wskazać, że z przekazanych informacji wynika, że zaledwie 8% decyzji o warunkach zabudowy wydawanych jest w dopuszczalnym ustawowym terminie. Lepiej wygląda wydawanie pozwoleń na budowę, choć 58% wydawanych jest po terminie ustawowym. Liczby te są zbieżne z wynikami ankiety przeprowadzonej wśród firm.
Tych kosztów można uniknąć
Posługując się przykładem największego rynku mieszkaniowego w Polsce - Warszawy: 12 miesięcy czekania na decyzję administracyjną powoduje, że koszty budowy w przeliczeniu na 1 m2 mieszkania rosną o 420 zł brutto (co stanowi 5% ceny), przyjmując, że:
- średnia cena 1 m2 mieszkania to 8339 zł brutto (wg raportu REAS za III kw. 2010)
- udział wartości gruntu w wartości całego projektu: 17,5%
- koszt kredytu inwestycyjnego: 8,35% w skali roku
- koszt finansowania wydatków związanych z przygotowaniem inwestycji określonych na 3% wartości inwestycyjnych
- koszty ogólne: 10% wartości inwestycji
Pamiętajmy, blok to kilka, kilkadziesiąt mieszkań. Osiedle - nawet tysiące, jak np. osiedle Wilno na warszawskim Targówku (docelowo: 5000 mieszkań). Urząd zwleka z decyzją, inwestor czeka (a wraz z nim wykonawcy, dostawcy, itd.), rosną (nie tylko) koszty stałe, zmieniają się warunki rynkowe.
- Sztab specjalistów pracuje nad dokumentacją i błędy we wniosku? - nie kryje zdziwienia ekspert PZFD. - Proces inwestycyjny uległby znacznemu skróceniu, gdyby warunki zabudowy zastąpić planowaniem miejscowym!
W Polsce cykl koniunkturalny jest wyjątkowo krótki, trwa 2-3 lata. W tych warunkach dla dewelopera czas ma szczególne znaczenie.
.
