Gmina plus deweloper - sposób na mieszkania
Gminy w Polsce nie są w stanie same rozwiązać kwestii mieszkaniowej swoich społeczności, szczególnie tych rodzin, które nie mają dostatecznych dochodów, żeby nabyć mieszkania na własność. Dopóki w Polsce istnieje system mocnej ochrony najemców i limitowanej racjonalizacji czynszów, prywatni inwestorzy nie będą zainteresowani budownictwem czynszowym na rynkowych zasadach.
W tej sytuacji rozwiązaniem może być program budownictwa czynszowego w formule partnerstwa publiczno-prywatnego, którego celem jest efektywne włączenie prywatnych funduszy i potencjałów wykonawczych w realizacje publicznych żądań gmin. W modelowym wariancie takiego rozwiązania pomiędzy deweloperem a gminą zawierany jest kontrakt na okres powyżej 5 lat, a optymalnie powyżej 20. Następnie gmina wnosi do projektu grunt, który stanowi około 10 proc. wartości inwestycji. Deweloper natomiast wnosi niezbędny do udzielenia kredytu wkład gotówkowy, który razem z wartością gruntu nie powinien przekraczać 20 proc. wartości projektu. Ani na początku, ani w fazie budowy gmina nie wnosi wkładu gotówkowego (chyba, że będzie to jej inicjatywa).
Kredyt
Niezbędnym elementem realizacji projektu jest kredyt bankowy, który zaciąga i za jego spłatę odpowiada deweloper. Zabezpieczeniem kredytu jest realizowana inwestycja w oparciu o długoterminowy kontrakt z gminą - nie musi ona udzielać żadnych gwarancji. Na mocy porozumienia z bankiem zaciągany jest kredyt podwójny: najpierw budowlany dwu, trzyletni, z odroczeniem spłat na okres do jednego roku po zakończeniu budowy, a następnie długoterminowy, na 25-30 lat. Nie przewiduje się (ale i nie wyklucza) kredytu na warunkach preferencyjnych (obniżona stopa procentowa lub umorzenie części kredytu).
Co potem...
W okresie kontraktowym wybudowane w ramach partnerstwa mieszkania są własnością dewelopera lub powołanej spółki celowej. Dopuszcza się, by część gruntu wniesionego przez gminę deweloper mógł wykorzystać zarówno pod budowę mieszkań z czynszem rynkowym, jak i budowę mieszkań na sprzedaż. W projekcie może wystąpić również powierzchnia komercyjna na wynajem lub sprzedaż.
W ramach kontraktu gmina wynajmuje od dewelopera całą powierzchnię do wynajęcia i płaci ustalony czynsz kontraktowy, który uwzględnia kalkulacje kosztów spłaty kredytu, kosztów eksploatacji i zysk (zgodnie z kontraktem). Deweloper ponosi pełne koszty eksploatacji i remontów. Gmina wybiera najemców i pobiera od nich czynsz w ustalonej przez siebie wysokości. W ten sposób gmina dopłaca do czynszu płaconego przez najemców, jak również ponosi koszty pustostanów.
Po zakończeniu okresu kontraktowego deweloper przekazuje gminie grunt razem z budynkami.
