Inwestycja w mieszkania na wynajem opłaca się. Zagraniczny fundusz kupił kolejną czynszówkę
Bouwfonds European Residential Fund (BERF) zainwestował w mieszkania na wynajem w centrum Krakowa – poinformowała firma doradcza REAS, która pomagała temu funduszowi w przeprowadzeniu transakcji zakupu trzech budynków. Powstanie w nich 259 mieszkań na wynajem, w tym 113 dla studentów.
Nieruchomość zlokalizowana jest przy ul. Rakowickiej i wchodzi w skład inwestycji „Apartamenty Novum” należącej do firm Hines i Heitman. Ta pierwsza pełni rolę dewelopera. Maximilian Mendel, partner w REAS odpowiedzialny za doradztwo transakcyjne zwraca uwagę, że była to druga tego typu transakcja w Polsce przeprowadzona przez Bouwfonds European Residential Fund (BERF). Jest to fundusz inwestycyjny zarządzany przez Bouwfonds Investment Management (Bouwfonds IM). Przypomnijmy, że w 2016 r. kupił on 193 mieszkania w 13-piętrowym budynku, który buduje firma Matexi Polska. Transakcję w Krakowie obsługiwały również kancelarie Clifford Chance oraz Dentons, a doradcą podatkowym Bouwfonds IM była firma TPA Poland.
Fundusze chcą inwestować w mieszkania na wynajem
– Sprzedaż inwestorowi instytucjonalnemu całej fazy w wieloetapowym projekcie stanowi dla deweloperów atrakcyjną alternatywę. W porównaniu z tradycyjną sprzedażą detaliczną przyspiesza tempo sprzedaży i zwiększa zyski, przy jednoczesnym niewielkim ryzyku. Transakcja w Krakowie potwierdza, że Polska ma do zaoferowania inwestorom instytucjonalnym ogromny potencjał. Poza stolicą jest jeszcze wiele miast, gdzie warto inwestować – twierdzi Maximilian Mendel. W ubiegłym roku głośnym echem odbiła się też transakcja, w której fundusz Catella Wohnen Europa, którą zarządza Catella Real Estate AG, kupił hurtem od firmy BBI Development 72 apartamenty przy ul. Złotej 44 w Warszawie. Maximilian Mendel podkreśla, że inwestorami w funduszach, które inwestują w mieszkania na wynajem są przede wszystkim towarzystwa ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne, dla których istotne jest niskie ryzyko inwestycji. Nieruchomości mieszkaniowe z przeznaczeniem na wynajem są zaś postrzegane jako aktywa niskiego ryzyka.
REAS informuje, że w ostatnich pięciu latach firma odbyła wiele spotkań i warsztatów strategicznych z potencjalnymi inwestorami z Niemiec, Austrii, Holandii, Danii, Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych. Problem w tym, że chcą oni kupować dobrze zlokalizowane gotowe budynki z wynajętymi mieszkaniami, kiedy wiadomo już, jaki przynoszą zysk. Jednak o takie, które dodatkowo są w rękach jednego właściciela, jest bardzo trudno.
Pierwszym, który zdecydował się na inwestowanie w mieszkania na wynajem na etapie budowy jest założony w 2014 r. przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego Fundusz Mieszkań na Wynajem. Zarządzająca nim spółka BGK Nieruchomości, które do tej pory kupiła od deweloperów 14 budynków z ponad 2,5 tys. mieszkań w Warszawie i podwarszawskim Piasecznie, a także w Poznaniu, Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach.
- Pionierskie inwestycje mamy już więc za sobą. Teraz decyzja o wejściu na polski rynek będzie łatwiejsza dla kolejnych dużych firm – uważa Maximilian Mendel.
Jak opłaca się inwestycja w mieszkania na wynajem?
Jak wynika z analiz, które od sześciu lat prowadzą Domiporta.pl i Home Broker, przeciętna rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi dla największych miast 5,35 proc. netto. I to przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu najmu w ciągu roku oraz uwzględnieniu podatku (ryczałtowy od przychodów w wysokości 8,5 proc.) i opłat administracyjnych dla wspólnoty lub spółdzielni (4-7 zł za m kw. miesięcznie).Dodajmy, że w tych wyliczeniach Domiporta.pl i Home Broker biorą pod uwagę średnie ofertowe stawki czynszu (obniżone o 5 proc.) oraz medianę cen transakcyjnych mieszkań w poszczególnych miastach.
- Na tę chwilę najlepiej wróży zakup lokalu w Gdańsku, Warszawie i Tychach – mówi Marcin Krasoń z Home Broker. – Ale nawet najmniej pod tym względem atrakcyjne Kielce, Poznań i Kraków oferują średnio znacznie wyższe odsetki niż najlepsze lokaty czy obligacje skarbowe.
Inwestując w mieszkania na wynajem w Gdańsku można zarobić ponad 6,3 proc. netto. W pozostałych miastach rentowność netto oscyluje w granicach od ok. 4,4 proc. (Kielce) do ok. 6 proc. (Warszawa i Tychy). Maciej Górka z Domiporta.pl podkreśla, że rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy od kilku czynników. Równie istotna jak uzyskany od najemców czynsz jest cena zakupu. To z kalkulacji tych dwóch wartości można wyliczyć zysk. Pod warunkiem oczywiście, że lokal uda się szybko wynająć. Mieszkanie stojące puste nie przynosi żadnych dochodów.
Inwestycja w mieszkania na wynajem nie pozbawiona ryzyka
Obaj analitycy zwracają uwagę na ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem.
- Zakładając zwykłą lokatę dokładnie wiemy, kiedy się ona zakończy, i jakie odsetki otrzymamy. Tymczasem kupując mieszkanie wiemy tylko, ile za nie zapłaciliśmy, a dwa ważne parametry pozostają zagadką – mówi Marcin Krasoń. - To od tego, jak szybko uda się znaleźć najemcę oraz jaki czynsz wynegocjujemy, zależy rzeczywista rentowność. Najlepiej wypada długoletnia umowa, nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum – dodaje Maciej Górka.
Ponadto nie bez znaczenia jest także płynność inwestycji. Lokatę można zerwać, zaś spieniężenie nieruchomości trochę trwa.
– Potencjalni inwestorzy powinni mieć też na uwadze, że rynek najmu zbliża się do momentu swego rodzaju przesytu. Dodatkowo, za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich jak Mieszkanie Plus, gdzie stawki czynszów będą niższe od rynkowych i mogą wpłynąć na lokalne rynki. Dlatego inwestor, który zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym powinien przygotować symulacje różnych scenariuszy – podsumowuje Maciej Górka.
