Inwestycje w sektorze mieszkaniowym
Hossa na rynku to sztucznie pompowana bańka, która musi w końcu pęknąć... 17 listopada w hotelu Sofitel Victoria w Warszawie odbyła się II Doroczna Konferencja Inwestycji w Sektorze Mieszkaniowym.
Słowo wstępne wygłosił Piotr Styczeń - sekretarz stanu w ministerstwie budownictwa. W kolejnych wystąpieniach uczestnicy scharakteryzowali rynek mieszkaniowy w największych miastach Polski, a także próbowali znaleźć odpowiedzi na pytania: jaki wpływ na sektor miało nasze wejście do Unii, oraz jakich mieszkań poszukują Polacy?
Prelegenci podjęli w panelach ważne dla rynku mieszkaniowego zagadnienia:
1. Które źródło finansowania wybrać - kredyt bankowy, fundusz inwestycyjny, środki od inwestora czy z emisji papierów wartościowych? Jaka jest specyfika poszczególnych narzędzi? Które z nich najlepiej nadaje się do finansowania inwestycji mieszkaniowych? Które najtrudniej zdobyć? Które jest najbardziej korzystne, a które najbardziej bezpieczne dla deweloperów? Z jakimi problemami stykają się oni najczęściej, szukając źródeł inwestowania?
2. Jak zmienia się rynek finansowania inwestycji mieszkaniowych? Które narzędzia stają się bardziej popularne, a od których deweloperzy już odchodzą i co jest tego przyczyną? Czy można przewidzieć, jakie zmiany zajdą na rynku tych produktów nie tylko w ciągu przyszłego roku, ale i najbliższych 5 lat?
3. Jaka przyszłość czeka instytucje, które finansują inwestycje mieszkaniowe? Czy poszczególne segmenty (np. inwestorzy i banki) będą się przenikać, tworząc konsorcja? Czy na rynku jest miejsce dla nowych graczy? Jeśli tak, to w których segmentach? Z jakimi problemami najczęściej borykają się instytucje finansujące inwestycje mieszkaniowe?
Ciekawym panelem była sesja zatytułowana "Apartament zapewni godną emeryturę". Poruszano tutaj interesujące zagadnienia związane z rozwiązaniami przyjętymi w krajach o długiej tradycji rynkowej. Czy można tam żyć z wynajmu mieszkań i jakie warunki muszą być spełnione. Podczas sesji porównano rynki polskie i zagraniczne. Jakie jest miejsce Polski w rankingu krajów UE pod względem rentowności inwestycji mieszkaniowych i jakie kraje są dla nas konkurencją, jeśli chodzi o pozyskanie inwestora? Wreszcie czy da się przewidzieć atrakcyjność inwestycji w horyzoncie 20-30 lat? - to tylko kilka z pytań, na które starano się odpowiedzieć podczas tej sesji tematycznej.
W podsumowaniu konferencji Łukasz Madej - dyrektor zarządzający redNet Property Consulting Sp. z o.o. podsumował sytuację na rynku mieszkaniowym. Przedstawił przykłady zwrotów z inwestycji i prognozy na przyszłość.
Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym jest w miarę klarowna. Szkoda tylko, że jasność tej sytuacji polega na wyraźnym braku mieszkań, który to właśnie razem z rozbieżnościami cen (w porównaniu z państwami UE), napędza spiralę cenową. Niestety, z tego wirażu powoli zostają wybijani ludzie, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie, na rzecz kapitału spekulacyjnego.
Sytuacja robi się niebezpieczna, gdyż również inwestorzy otwarcie przyznają się do spekulacji cenami na rynku mieszkaniowym. Do tego wystarczy porównać średnie ceny w Polsce i krajach Unii - można mówić o proporcji 1:2, jednak nie w przypadku nieruchomości. Tutaj odniesienie jest diametralnie inne i proporcja ta wynosi około 1:3. Jak więc widać, jest jeszcze miejsce na wzrost cen. Przeciętnego Kowalskiego nie stać na zakup mieszkania, a to właśnie gwarantuje stabilność inwestycji w nieruchomości. Wynajem w naszym kraju miałby rację bytu, gdyby oczekiwania finansowe stron były zbieżne. Niestety, średni poziom płac jest zupełnie oderwany od średniej ceny rynkowej za wynajem.
Tak więc, mamy chwilowo na rynku sytuację patową. Z jednej strony, jest olbrzymi popyt, który może się w pewnym momencie załamać. Drobni inwestorzy dokonujący zakupów pod wynajem mają problem z uzyskaniem żądanej ceny. Z drugiej - siła nabywcza przeciętnego konsumenta jest niska i maleje wraz ze wzrostem cen. Skutkuje to tym, że w dużych miastach Polski młodzi ludzie wspólnie wynajmują mieszkania na studiach i zostają w nich pomimo podjęcia pracy.
