Mieszkaniowy „flipping”, czyli jak zarabiać na starych kamienicach
Spółka Mzuri Crowdfund Investing (Mzuri CFI1) kończy właśnie gruntowny remont ponad 100-letniej kamienicy w Łodzi, w której mieszkania kupili inwestorzy z myślą o ich wynajmowaniu. Czy taki sposób zarabiania, który polega na zakupie starej nieruchomości, jej remoncie i zyskownej sprzedaży jest bezpieczny?
- Za takie przedsięwzięcia nie powinni się zabierać amatorzy – przyznaje Jarosław Kalinowski z zarządu Mzuri CFI1. I dodaje, że w starych budynkach często ukryte są wady, które - ze względu na koszty ich usunięcia - mogą uczynić takie przedsięwzięcie całkowicie nieopłacalnym. Dlatego wybór nieruchomości wymaga wielkiej staranności. Kluczowa jest nie tylko jej lokalizacja, ale także stan techniczny budynku.
Nie każdą wadę da się wykryć
Na poczatku 2015 r. Mzuri CFI1 zwróciła uwagę na ponad 100-letnią kamienicę przy ul. Targowej 55 w Łodzi. Jednak zanim spółka sfinalizowała transakcję z poprzednim właścicielem, zleciła ekspertom z Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa zbadanie stanu konstrukcji nośnej i stropów budynku oraz głębokości jego posadowienia. Dodajmy, że budynek jest murowany, zaś stropy są drewniane.
Okazało się, że ich stan jest wystarczająco dobry. – Oczywiście uwzględniliśmy ryzyko, że w trakcie remontu wyjdą na jaw jakieś wady. Żadna ekspertyza nie wyłapie bowiem wszystkich. I niestety, musieliśmy wymienić część belek konstrukcyjnych - opowiada Jarosław Kalinowski. Podkreśla, że spółka zatrudniła biuro projektowe (Aghayev Pracownia Projektowa Farid Agajew), zespół inspektorów nadzoru (Ad Tech Dariusz Serafin) i firmę wykonawczą (Zakład Ogólnobudowlany Dariusz Więckowski), które bardzo dobrze znają specyfikę starej zabudowy w Łodzi. Kalinowski w ciepłych słowach wypowiada się również o współpracy z konserwatorem zabytków. Wprawdzie kamienica nie jest wpisana na listę zabytków, ale z racji tego, że jest śródmieściu, podlegała jego opiece.
Stara kamienica jak nowa
Dowiedzieliśmy się, że w trakcie remontu wymieniony został dach, instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne oraz stolarka. Co ważne, inwestor wyprowadził z budynku gaz, który był używany do celów grzewczych (w każdym lokalu był dwufunkcyjny piecyk). Obecnie budynek jest podłączony do miejskiej sieci ciepłowniczej, a kuchnie w mieszkaniach są zasilane prądem. Oczywiście w każdym lokalu jest łazienka. Wcześniej niektórzy lokatorzy poprzerabiali instalacje we własnym zakresie, przez co na szwank narażona była konstrukcja budynku. Spółka zadbała też o zabezpieczenia przeciwpożarowe, np. elementy nośne i stropy pokryte są płytami ognioodpornymi. W częściach wspólnych budynku (korytarze i klatka schodowa) zainstalowane są czujniki dymowe i sygnalizacja dźwiękowa. – Prace wykonywaliśmy zgodnie z wytycznymi ekspertyzy zaakceptowanej przez Wojewódzką Komendę Straży Pożarnej z Łodzi – mówi Kalinowski. I dodaje, że zainstalowany zostanie również system monitoringu, żeby zapewnić mieszkańcom większe poczucie bezpieczeństwa. To nie wszystko. Budynek został ocieplony (styropianem i wełną mineralną). Obecnie spółka przystępuje do adaptacji poddasza, na którym mają powstać nowe mieszkania. W budynku będzie ich wtedy łącznie 44.
A co spółka zrobiła z poprzednimi lokatorami? – Mieliśmy siedem rodzin. Ze wszystkimi rozstaliśmy się pokojowo – zapewnia prezes Mzuri CFI1 Artur Kaźmierczak. Dowiedzieliśmy się, że np. jednej z rodzin spółka znalazła inne lokum i pomogła w przeprowadzce, innej dofinansowała budowę własnego domu, a jeszcze innej zakup mebli. Kaźmierczak wspomina, że ponieważ w sąsiedniej kamienicy działali tzw. czyściciele, lokatorzy byli początkowo bardzo nieufni, np. na pierwsze spotkanie przyszli z prawnikiem z organizacji lokatorskiej.
Zrzutka na wspólne przedsięwzięcie
Artur Kaźmierczak ujawnił nam, że jego spółka kupiła nieruchomość za niespełna 1 mln zł, zaś remont pochłonął kilka razy więcej. – Ale inwestorzy powinni być zadowoleni, bo po dwóch latach i trzech miesiącach uzyskali ponad 10-proc. roczną stopę zwrotu zainwestowanych pieniędzy – mówi Kaźmierczak. I dodaje, że wszystkie mieszkania są już sprzedane (jedną trzecią z nich kupili udziałowcy spółki), a teraz trwa nabór najemców. – Zwrot z najmu dla właścicieli już wynajętych mieszkań przekroczy 7% w skali roku – ocenia prezes Mzuri CFI1. Zwraca uwagę, że dzięki inwestycjom grupowym nie trzeba mieć dużego kapitału, żeby inwestować w nieruchomości. W przypadku spółki Mzuri CFI1 wystarczy 10 tys. zł. Ma ona przeszło 60 udziałowców.
Dodajmy, że jest to druga inwestycja spółek z Grupy Mzuri w Łodzi. Wcześniej Mzuri Investments przywróciła świetność również ponad 100-letniej kamienicy przy ul. Pabianickiej, która była sypiącą się ruiną. Kolejny projekty rewitalizacyjny realizowany jest w Warszawie. Ponadto w Mzuri planują zakup kolejnej kamienicy w Łodzi, a także w innych miastach.
Inwestycja zwana „house flippingiem”
W naszym kraju rośnie grupa osób i firm, które kupują starą i zniszczoną nieruchomość, aby po gruntownym remoncie zyskownie ją sprzedać. Ten rodzaj inwestycji, zwany z angielska „house flipping”, jest powszechny szczególnie w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie. W naszym kraju mieszkaniowy „flipping” popularyzuje m.in. Małgorzata Pioszyk, inwestorka, trenerka i pasjonatka na drodze do wolności finansowej. W swoim blogu opowiada, że w Stanach funkcjonują dwie metody flippingu nieruchomości: „wholesailing” (hurtownia) oraz „rehabbing” (odbudowa/remont). „Wholesailing” polega na wyszukiwaniu doskonałych okazji inwestycyjnych, negocjowanie warunków zakupu a następnie odsprzedawanie tych okazji innym inwestorom, za określony z góry profit. Z kolei „rehabbing” polega na wyszukiwaniu nieruchomości wymagających renowacji lub generalnego remontu, na kupowaniu ich po atrakcyjnej cenie, przeprowadzaniu niezbędnych prac remontowych a następnie odsprzedawanie ich z zyskiem innym inwestorom lub osobom kupującym na własne potrzeby.
Małgorzata Pioszyk ocenia, że na pojedynczym „flippie” można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. „To, ile zarobisz zależy od kilku czynników. Jak zwykle w nieruchomościach liczy się lokalizacja. Więcej zarobisz na nieruchomości zlokalizowanej w popularnej dzielnicy dużej aglomeracji niż w małym mieście. Liczą się także twoje umiejętności inwestora oraz przyjęta strategia. Między innymi to, jak sprawnie pójdzie ci negocjowanie ceny zakupu. Czy będziesz remontować mieszkanie, w jakim czasie przeprowadzisz remont i jakie będą jego koszty” – pisze blogerka.
