Na rynku najmu rekordowo dużo ofert i spadek czynszów. Czy to już zmiana trendu cenowego?
Początek drugiego kwartału 2023 roku przynosi dużo zmian na rynku najmu. W marcu pojawiło się ponad 19 tys. nowych ofert najmu – to najwięcej od dwóch lat. Zaczął się też trend spadkowy w cenach wynajmu. Czy to oznacza zmianę trendu, a w konsekwencji czy poszukujący mieszkania do wynajęcia mogą liczyć na to, że wynajmą je taniej?
Z raportu dotyczącego sytuacji na rynku najmu, który Expander wespół z portalem Rentier.io przygotowuje co miesiąc, wynika, że na rynku najmu zakończyły się dynamiczne wzrosty czynszów, a ich stawki ustabilizowały się. Pełne dane są z marca br. i wynika z nich, że spośród 16. badanych miast w 10. ceny najmu spadły, a tylko w 4. wzrosły. Ruchy cenowe są zresztą wciąż nieznaczne, ale wstępne dane z kwietnia potwierdzają zmianę trendu.
- Konto Mieszkaniowe 2023 - od kiedy i dla kogo premia w programie Pierwsze Mieszkanie? Jakie warunki?
Przybywa ofert wynajmu - więcej mieszkań niż przed rokiem
Co ważne, analitycy policzyli, że w 16. badanych przez nich miastach w marcu opublikowano 19 272 nowych unikalnych ogłoszeń o wynajmie, a w sumie aktywnych było 36 889 ogłoszeń – aż o 13% więcej niż przed wojną w Ukrainie.
Zmianę trendu cenowego autorzy raportu wiążą przede wszystkim z wyhamowaniem wzrostu stóp procentowych, a tym samym wzrostu kosztów kredytów hipotecznych. Z punktu widzenia osoby mieszkającej w najmowanym mieszkaniu spadki stawek w lutym i marcu mają niewielkie znaczenie. „Najem wciąż jest bowiem o 24% droższy niż przed wojną w Ukrainie” – piszą autorzy raportu. „Nie powinno więc dziwić, że wielu najemców chętnie przeniosłoby się do własnego mieszkania. Niestety w ostatnich miesiącach było to bardzo trudne, ponieważ dostępność kredytów hipotecznych była bardzo słaba.”
Najemcy znów patrzą w stronę własnych mieszkań
Co ważne, teraz kredyty hipoteczne stają się bardziej dostępne także za sprawą zmiany nastawienia kontrolera rynku. Jak wiadomo, Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) złagodziła rekomendację S i banki zaczęły bardziej liberalnie liczyć zdolność kredytową osób ubiegających się o kredyt hipoteczny.
Z zestawienia przygotowanego przez Expandera wynika, że dostępna kwota kredytu wzrosła w porównaniu ze styczniem aż o 20%. Dla przykładu, para z dwojgiem dzieci i dochodem 8 000 zł netto – w styczniu mogła liczyć przeciętnie na 281 036 zł kredytu hipotecznego, a obecnie banki są gotowe przyznać im średnio 338 320 zł. Są to dane średnie dla wszystkich banków oferujących kredyty hipoteczne. W jednych więc kwota jest niższa, w drugich wyższa; maksymalnie w jednym z monitorowanych przez autorów raportu banków tacy przykładowi kredytobiorcy pożyczyliby na kupno własnego mieszkania nawet 476 798 zł.
Słabnący popyt na wynajem nie obniży czynszów
Autorzy raportu są zdania, że nawet jeśli znaczna część potencjalnych najemców zmieni swoje preferencje i zwróci się w kierunku własnego mieszkania – co w znacznej części ułatwi im dostępny od lipca program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – to rewolucji cenowej na rynku najmu to nie wywoła. Z kilku powodów, z których kluczowe są dwa.
- Po pierwsze – na rynku pierwotnym nie ma dostatecznie dużo mieszkań do kupna, zwłaszcza małych, mieszczących się w granicach zdolności kredytowej osób wahających się między najmem a kupnem.
- Po drugie, co w sumie jest istotniejsze, wbrew stereotypom rentowność najmu jest w tej chwili mało atrakcyjna – na poziomie lokat bankowych.
Autorzy raportu policzyli koszty i przychody na przykładzie nowej inwestycji, a więc sytuacji, w której posiadacz określonego kapitału może wybierać między kupnem mieszkania, aby czerpać zyski z najmu a lokatą bankową. Po uwzględnieniu wszystkich kosztów i aktualnych stawek cenowych wyliczyli, że przeciętna rentowność 30-metrowego mieszkania wyniesie 5,9% netto.
Dla 50-metrowego mieszkania będzie 5,5% netto, a dla 70-metrowego 4,9% netto. „Są to odpowiedniki lokaty bankowej z oprocentowaniem odpowiednio 7,3%, 6,8% i 6,1%” konkludują analitycy Expandera i Rentier.io.
Oczywiście wraz ze spadkiem stóp procentowych obniży się także oprocentowanie lokat – mieszkanie zaś jest inwestycją długoterminową – ale nic nie wskazuje na to, by miało to nastąpić już teraz, a ponadto lokata jest przedsięwzięciem o dużo większej elastyczności i płynności. Pieniądze z banku można wycofać niemal w dowolnej chwili i przenieść na rynek nieruchomości gdy np. relacje w zakresie rentowności zdecydowanie się odwrócą.
