Nieruchomości biurowe czeka druga fala kryzysu
W Warszawie odbyła się czwarta edycja konferencji "Biurowce w Polsce" zorganizowanej przez Nowy Adres. Jest to najważniejsze spotkanie branży biurowej w kraju. Deweloperzy oraz firmy doradcze są zgodni co do tego, że nieruchomości biurowe w nadchodzących latach ogarnie druga fala kryzysu. Przyczyną jest wciąż niechęć banków do finansowania tego typu przedsięwzięć.
Czwarta edycja konferencji "Biurowce w Polsce",organizowanej przez Nowy Adres już za nami.
Wydarzenie poświęcone polskiemu rynkowi nieruchomości biurowych, zgromadziło ponad 170 ekspertów czynnie działających na rynku nieruchomości, reprezentujących pełne spektrum poglądów i opinii.
Gościem specjalnym spotkania był Bruno Ettenauer, Chief Executive Officer funduszu inwestycyjnego CA Immobilien Anlagen AG.
Przeczytaj również: Certyfikat ekologiczny z oceną „Bardzo Dobry” w systemie BREEAM In-Use dla centrum handlowego Manufaktura w Łodzi
Dobre prognozy dla nieruchomości biurowych?
Dobrym znakiem dla polskiego rynku biurowego w mijającym roku, był fakt, że biurowce w Polsce cieszyły się dużym zainteresowaniem, jako produkty inwestycyjne wśród niemieckich oraz autriackich funduszy nieruchomości. Podmioty te wykazują nadal ogromne zainteresowanie kupnem nad Wisłą. W pierwszych sześciu miesiącach 2011 roku, transakcje sfinansowali tacy giganci jak Deka Immobilien, RREEF, czy IVG Immobilien.
- Polska bez wątpienia jest niekwestionowanym liderem w Europie Środkowej i Wschodniej: 40 proc. GDP tego regionu wypracowywane jest właśnie tutaj. Do zalet waszego kraju można zaliczyć niski dług publiczny w stosunku do produktu narodowego brutto, a stabilny i konserwatywnie działający sektor bankowy, pozyskujący dużo depozytów w kraju jest niezależny od importu kapitału. Tańsza niż w Europie Zachodniej wykwalifikowana siła robocza sprawia, że wiele firm zakłada tu swoje oddziały lub relokuje pewne aktywności firmy, jak np. centra księgowe czy informatyczne – skomentował Bruno Ettenauer, Chief Executive Officer funduszu inwestycyjnego CA Immobilien Anlagen AG, gość specjalny konferencji.
Biurowce w Polsce, a inne kraje Europy
Nieruchomości biurowe oceniane są optymistycznie przez firmy doradcze.
Podczas spotkania kilkakrotnie podkreślano duże rezerwy jakimi dysponuje polski rynek biurowy w porównaniu do innych państw tzw. starej Unii.
- Warszawa pretenduje do miana biurowej stolicy regionu CEE. Są tu 3 miliony m2 biur, - niezbyt wiele jeśli porównamy ją chociażby do Wiednia, w którym istnieje zaledwie 10 mln m2. Proszę zauważyć, że sektor publiczny w Polsce, dopiero budzi się jako najemca powierzchni biurowych - zupełnie przeciwnie, niż w Europie Zachodniej. W przyszłości może jednak odgrywać dużą rolę jako kreator popytu. - mówiła Monika Dębska - Pastakia, prezes RICS Polska oraz firmy doradczej Knight Frank Sp.zo.o.
Powierzchnie biurowe - popyt
Zdania na temat popytu na powierzchnie biurowe w najbliższych latach były podzielone.
Według Anny Staniszewskiej - dyrektor zespołu doradztwa i analiz rynkowych w firmie DTZ - istotnym dla popytu czynnikiem nadal będzie ilość renegocjowanych umów.
- Popyt rozumiany jako liczba transakcji brutto w 2012 roku, będzie rósł ze względu na renegocjację. Wiele umów było podpisywanych w latach 2007 - 2008 w okresie boomu, zazwyczaj na 5 lat. Umowy te, będą w najbliższych miesiącach wygasać i trzeba będzie je renegocjować. Spodziewam się, że wlatach 2013-2014 popyt będzie niższy - tłumaczy dyrektor Staniszewska.
Odmiennego zdania był Karol Klin - dyrektor największego dewelopera biurowego w Polsce - Globe Trade Centre SA. Dyrektor Klin uważa, że popyt na powierzchnie biurowe będzie generowany przez rosnącą popularność Polski jako miejsca inwestycji z sektora BPO (Business Proces Offshoring/ Shared Services Centers).
- Polska staje się centrum dla tego typu inwestycji. Dobra propozycja nieruchomości w połączeniu z niskim kosztem wykwalifikowanej siły roboczej, będą dalej przyciągać do Polski zagranicznych inwestorów z tego sektora. Tu upartywałbym wzrost popytu netto. - tłumaczy Karol Klin.
Finansowanie nieruchomości biurowych
Poglądy dotyczące finansowania nowych inwestycji biurowych nie były już opytmistyczne. Chociaż najemcy wrócili na rynek, to banki wciąż bardzo sceptycznie podchodzą do udzielania kredytów deweloperom, działającym w sektorze biurowym. Obecnie banki uzależniają przyznanie kredytów od podpisania odpowiedniej ilości umów przednajmu (pre-lease) - niekiedy jest to nawet
30-40 porc. planowanej powierzchni przeznaczonej pod wynajem.
- Kryzys pozwolił nam zweryfikować, z którymi odbiorcami możemy iść dalej bardziej odważnie, a wobec których musimy stosować bardziej "książkowe" podejście. Poziom pustostanów w danym mieście i skłonność lokalnych najemców do podpisywania umów pre-lease pokazuje nam, czy jest zainteresowanie nową powierzchnią. Ilość podpisanych umów tego typu jest dla nas również dowodem jakości i siły inwestora i jego zdolności do obsługi kredytu. Nie jest jednak tak, że banki traktują pre-lease jako coś nieodzownego. W wyjątkowych sytuacjach banki od niego odstępują-broniła interesów bankowców Beata Latoszek, kierownik zespołu finansowania nieruchomości i bankowości korporacyjnej w Banku Zachodnim WBK SA. W podobnym tonie wypowiadał się Maciej Tuszyński, dyrektor generalny banku Westdeutsche ImmobilienBank AG.
- Obserwujemy i analizujemy popyt również na gotowe projekty, siła i doświadczenie inwestora też jest brana przez nas pod uwagę przy udzielaniu kredytu. Sprawdzamy również lokalizację na miejscu. Dopiero później siadamy do rozmów o szczegółach umowy kredytowej i wysokości prelease`u.- dodaje dyrektor Tuszyński.
Konferencja "Biurowce w Polsce" odbyła się 27 października, w warszawskim hotelu Marriott.
