Nowość i przełom na rynku hipotek. Pierwszy kredyt z oprocentowaniem WIRON
Na rynku kredytów hipotecznych szykuje się mała sensacja. Wracają hipoteki oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, ale bez WIBOR. Jest oferta pierwszego kredytu na kupno domu lub mieszkania z oprocentowaniem zmiennym ustalanym na podstawie nowego wskaźnika WIRON.
Spis treści
- WIBOR ustępuje, WIRON wkracza do akcji kredytowej
- WIRON czyli nowa odsłona hipotek ze zmienną stopą
- Kredyt ze zmienną stopą opartą o wskaźnik WIRON 1M Stopa Składana
- Czas kredytów hipotecznych z okresową stałą stopą
WIBOR ustępuje, WIRON wkracza do akcji kredytowej
Inflacja i podwyżki stóp procentowych obnażyły niedoskonałość wskaźnika referencyjnego WIBOR. Szybko skoczył on w górę, a najpopularniejsze WIBOR 3m i WIBOR 6M niemal osiągnęły poziom 8 proc. Ponieważ oprocentowanie kredytów składa się z dwóch części: wskaźnika referencyjnego i marży banku, nagle oprocentowanie wielu kredytów hipotecznych znalazło się na dwucyfrowym poziomie, a raty miesięczne się podwoiły.
To zresztą tylko przyspieszyło koniec wskaźnika WIBOR, bo sugestie ekspertów, że należy go zastąpić mniej zawodnym i bardziej niezależnym parametrem rynkowym pojawiały się na długo przed pandemią i kryzysem.
Finał jest taki, że od 2025 r. nowy wskaźnik referencyjny WIRON – ustalany w specjalnym trybie przez Giełdę Papierów Wartościowych – od 2025 roku całkowicie zastąpi WIBOR. Obecnie banki i inne podmioty obracające pieniędzmi mogą WIRON stosować, ale całkowicie dobrowolnie.
Pierwotnie banki deklarowały, że wprowadzą do swojej oferty kredyty hipoteczne oparte na nowym wskaźniku referencyjnym najwcześniej jesienią br. Tymczasem ING Bank Śląski oferuje je już od 26 czerwca, co jest właśnie małą sensacją.
WIRON czyli nowa odsłona hipotek ze zmienną stopą
Przełomem jest zaś powrót do oferty kredytów hipotecznych oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej. Podwyżka stóp i krytyka WIBOR sprawiła, że wiele banków w ogóle umowy kredytowe bazujące na zmiennej stopie procentowej wycofało ze swojej oferty.
Zmiana prawa, która po wielu dekadach wszechpanowania w kategorii mieszkaniowych kredytów hipotecznych – i innych zaciąganych na długie terminy – nakazała bankom wprowadzić do oferty kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej. To sprawiło całkowity odwrót od kredytów z WIBOR-em. Także za sprawą wyborów samych konsumentów, którzy nagle uwierzyli, że kredyt ze stałą stopą procentową, ustalaną na trzy, cztery czy pięć lat, to najlepszy sposób na zminimalizowanie ryzyka.
Tymczasem to optyka nieco zafałszowana – żaden rodzaj oprocentowania, zwłaszcza w przypadku kredytów zaciąganych na wiele lat nie zdejmie z pożyczającego ryzyka zmiennych kosztów pieniądza. Ci, którzy teraz biorą kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem na pięć lat 7,5-8,5 proc. mogą płacić wyższe raty od tych, co pozostaną przy zmiennej stopie procentowej, już za 2-3 lata gdy inflacja i stopy spadną, a WIRON będzie na poziomie 3 proc. To, nawet z dużą marżą banku przyniesie niższe oprocentowanie, a w konsekwencji wysokość rat, od oprocentowania stałego, które zmienić na korzystniejsze będzie można np. dopiero w 2027 czy 2028 roku.
Dyskusje ekspertów czy wciąż opłaca się kredyt hipoteczny według stałej czy zmiennej stopy już się rozpoczęły. Oferta ING Banku Śląskiego jest więc dedykowana tym, którzy oczekują, że lepiej zrobią wybierając kredyt hipoteczny objęty zmienną stopą procentową.
Kredyt ze zmienną stopą opartą o wskaźnik WIRON 1M Stopa Składana
Podobnie jak w przypadku starego wskaźnika referencyjnego WIBOR, WIRON też występuje w różnych wariantach.
WIBOR 3M stosowany w umowach kredytu hipotecznego zazwyczaj oznaczał, że oprocentowanie bank przeliczał według tego wskaźnika co 3 miesiące. Analogicznie - WIBOR 6M, rata odsetkowa obliczana na nowo była co pół roku. Gdy wskaźnik szedł w górę, było to korzystne, zwłaszcza dla umówionych na WIBOR 6M, gdy spadał, ci sami kredytobiorcy korzystający z WIBOR 6M najwięcej tracili.
Pewnie dlatego pierwszy WIRON zaproponowany przez bank zakłada ustalanie poziomu oprocentowania co miesiąc.
W związku z konstrukcją oprocentowania zmiennego opartego o WIRON 1M Stopa Składana harmonogram spłat kredytobiorcy będzie zmieniał się co miesiąc i uwzględniał zmieniającą się wysokość wskaźnika. Przekłada się to na inną wysokość raty w każdym miesiącu.
WIRON 1M Stopa Składana jest ustalany zgodnie z Regulaminem Rodziny Indeksów Składanych WIRON. Administratorem wskaźnika jest GPW Benchmark SA z siedzibą w Warszawie. Szczegółowe informacje o aktualnej wartości oraz sposobie opracowywania wskaźnika WIRON na stronie administratora – gpwbenchmark.pl.
Aktualne oprocentowanie (2 czerwca 2023) tego wskaźnika to 5,88571 proc. Trudno go porównać z WIBOR, bo stary wskaźnik nie ma odpowiednika nowego. Porównajmy więc wersję 3M: oprocentowanie trzymiesięcznego WIRON to 5,83226 proc. – a przy 6,9 proc. takiego samego WIBOR.
Czas kredytów hipotecznych z okresową stałą stopą
Powrót do oferty banku kredytu ze zmienną stopą procentową, nawet ustalaną według nowego wskaźnika referencyjnego nie jest oczywiście w stanie zmienić układu na rynku – nadal przewagę mieć będą kredyty hipoteczne z okresową stałą stopą. Długo tego nie zmieni nawet spadek inflacji czy kolejne obniżki stóp procentowych RPP.
Poza okolicznościami rynkowymi i preferencjami samych kredytobiorców na taki obraz rynku wpłynie konstrukcja Bezpiecznego Kredytu 2 proc., która pozwala ubiegającym się o dopłatę do odsetek skorzystać wyłącznie z kredytów ze stałą stopą.
Dobrze jednak, że banki nie poszły całkowicie w drugą skrajność (wyłącznie kredyty z okresowo stałą stopą) i dają kredytobiorcom wybór, w tym możliwość wypróbowania w praktyce plusów i minusów nowego wskaźnika referencyjnego WIRON.
