Polacy budują domy na pozwolenie czy zgłoszenie? Zaskakujące dane GUNB
Nawet 30 tys. inwestorów rocznie miało korzystać z możliwości budowy domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia, czyli bez konieczności ubiegania się o pozwolenie. Tymczasem, z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) wynika, że w 2016 r. na z pozoru prostsze i krótsze procedury zdecydowało się zaledwie ok. 5,3 tys. inwestorów. Dlaczego tak mało?
Najnowsze statystyki GUNB potwierdzają, że producenci materiałów budowlanych, handlowcy i firmy wykonawcze wciąż mogą liczyć na inwestorów budujących domy jednorodzinne. W 2016 r. uzyskali oni przeszło 82,8 tys. pozwoleń na budowę ok. 91,3 tys. domów. Przypomnijmy jednak, że od połowy 2015 r. - pod pewnymi warunkami - można budować takie domy również na podstawie zgłoszenia. GUNB odnotował ich w 2016 r. ok. 5,3 tys., a obejmowały one blisko 5,4 tys. domów. Uwzględniając ich łączną liczbę, wzrost w budownictwie jednorodzinnym wygląda dość imponująco, bo przekroczył 13% - ok. 96,7 tys. domów w porównaniu z ok. 85,5 tys. w 2015 r.
Miało być łatwiej i szybciej
Zapytaliśmy ekspertów, dlaczego z głośno reklamowanego przez poprzedni rząd PO-PSL uproszczenia procedur w prawie budowlanym Polacy korzystają tak rzadko? Przypomnijmy, że - według rządu - miało z nich skorzystać nawet ok. 30 tys. inwestorów rocznie. Zakładano, że będą oni mogli przyspieszyć swoje budowy nawet o kilka tygodni. A to m.in. dzięki zniesieniu wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę m.in. domów jednorodzinnych, których „obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”. W takim przypadku wystarczy zgłoszenie, do którego musi być dołączony projekt budowlany. Oczywiście rolą projektanta jest, by uwzględniał on wytyczne obowiązującego w danej gminie planu zagospodarowania przestrzennego. A jeśli takiego planu nie ma - decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto wiążące dla projektanta są przepisy określające „warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”. W starostwie powiatowym mają 30 dni na sprawdzenie, czy projekt jest zgodny z przepisami, np. z wymaganymi odległościami. Gdyby urzędnik był innego zdania niż projektant, inwestor musiałby wystąpić o pozwolenie na budowę. Natomiast jeśli w tym czasie urząd nie zareaguje, oznacza to jego milczącą zgodę.
Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.
Dokumenty, które są niezbędne zarówno do zgłoszenia, jak i do wniosku o pozwolenie na budowę są tożsame. Jest tak od 17 grudnia 2016 r. Wcześniej były drobne różnice, np. do zgłoszenia nie była wymagana decyzjo o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Są jednak dość istotne różnice w samej ocenie kompletności zgłoszenia i wniosku o pozwolenie na budowę, a także w terminie, w jakim ta ocena nastąpi. I tak, ocena kompletności zgłoszenia musi nastąpić przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, czyli w terminie 21 dni (od 1 stycznia 2017 r.) wcześniej było to 30 dni.
Natomiast ocena kompletności wniosku o pozwolenie na budowę powinna nastąpić w terminie nie dłuższym niż 14 dni.
Trudny do jednoznacznej oceny jest termin nabycia prawa do rozpoczęcia budowy domu.
Budowę na podstawie zgłoszenia można rozpocząć po upływie 21 dni o dnia, w którym organ uzna zgłoszenie za kompletne. Trzeba tez zauważyć, że organ może wzywać do uzupełnienia wielokrotnie.
Natomiast w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę, nie uzupełnienie wniosku skutkuje pozostawieniem sprawy bez rozpatrzenia.
Termin na wydanie pozwolenia na budowę określa Kodeks postępowania administracyjnego. Przepis wskazuje na konieczność załatwienia wniosku bez zbędnej zwłoki, w terminie jednego miesiąca lub dwóch miesięcy w przepadkach spraw skomplikowanych. W przypadku terminu na załatwienie wniosku o pozwolenie na budowę dość często, choć całkiem bezzasadnie, przywołuje się regulacje z prawa budowlanego, mówiące o terminie 65 dni.
Budowę na podstawie pozwolenia na budowę można rozpocząć (od czerwca 2015 r.) na podstawie nie ostatecznej, ale wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Taką decyzją jest każde pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, jeśli jedyną stroną postępowania był inwestor. W takich przypadkach inwestor ma prawo do zgłoszenia budowy domu, bo obszar oddziaływania mieści się w granicach działki budowlanej. Dodam, że w przypadku zgłoszenia, od 1 stycznia 2017 r., wprowadzono możliwość rozpoczęcia budowy domu na zgłoszenia przed upływem 21 dni. Jest to możliwe w przypadku wydania przez organ zaświadczenia o przyjęciu zgłoszenia bez sprzeciwu. Zwracam przy tym uwagę, że takie zaświadczenie może być wydane tylko z urzędu.
Reasumując: wybór procedury zgłoszenia nie gwarantuje możliwości wcześniejszego rozpoczęcia budowy. Trzeba też wspomnieć o niedogodnościach związanych z wyborem procedury zgłoszenia. Wprowadzanie istotnych zmian w projekcie budowlanym wymaga uzyskania pozwolenia na budowę od podstaw. Trzeba zlecić wykonanie nowego projektu budowlanego na aktualnej mapie do celów projektowych.
W przypadku istotnych odstąpień od warunków pozwolenia na budowę i projektu budowlanego, w celu uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę - wymaganego w przypadku istotnego odstąpienia - wystarczy projekt budowlany opracowany odpowiednio do zakresu zmian.
Zmiany rozwiązań projektowych w trakcie budowy domów jednorodzinnych to dość częste przypadki. Dom budujemy bowiem zazwyczaj raz w życiu i nie mamy doświadczenia. Niejednokrotnie nie mamy też wystarczającej wyobraźni przestrzennej, by ocenić rozwiązania projektowe na papierze.
Jacek Dąbrowski, właściciel firmy Domy i Domki oraz Summarum
Dlaczego wprowadzona pod koniec rządów PO, od dawna oczekiwana zmiana procedur nie przyjęła się? Zakres i jakość wymaganej dokumentacji projektowej nie zmieniły się. Nawet teraz pod presją „nowości”, niektóre wymagania na wszelki wypadek zaostrzyły się, np. wymaganie projektów branżowych przy bardzo prostych budynkach, dotąd w niektórych urzędach traktowane pobłażliwie.Podobnie przyłącza, choć już bez osobnych decyzji, to pracochłonność jest taka sama. W dodatku powyborcze emocje i zamieszanie przyćmiły nieco tę pożyteczną zmianę. Mały dom jednorodzinny, to nie wieżowiec, i nie autostrada. Doradzam lekturę przedwojennych dokumentów zawartych na dwóch kartonikach A4 ! Idea dawno znana i pożyteczna wymaga więc kilku uproszczeń w dokumentacji i zmiany trybu wprowadzania w niej zmian, wtedy będzie działać.
Michał Krajkowski, główny analityk Notus Doradcy Finansowi
Nasi doradcy nie spotkali się z utrudnieniami ze strony banków w zakresie uzyskiwania kredytów, jeśli zamiast pozwolenia na budowę zostanie przedstawione zgłoszenie. W tym drugim przypadku banki wymagają informacji o braku wniesienia sprzeciwu. W początkowym okresie po uproszeniu przepisów czasami zdarzały się takie sytuacje, że jakiś bank nie uznawał zgłoszenia, ale wynikało to bardziej z przyzwyczajenia osób decyzyjnych. Po interwencji, odstępowano od wymogu dostarczenia pozwolenia na budowę. Ciekawą informacją jest także forma poświadczenia, że do zgłoszenia budowy nie wniesiono sprzeciwu. Oprócz zaświadczenia wystawionego przez właściwy urząd, w kilku bankach wystarczające jest ostemplowanie projektu budowlanego. Dopuszczalny jest także wydruk ze strony Biuletynu Informacji Publicznej właściwego urzędu, jeśli informacja o braku sprzeciwu została opublikowana.
