Prezydium Konferencji Inwestorów o inwestowaniu

Prezydium Konferencji Inwestorów to nieformalne i ponadpolityczne lobby, które powstało w 1998 roku - po pierwszej Konferencji Inwestorów zorganizowanej przez SAP-Projekt i The Warsaw Voice. Głównym celem tej organizacji jest obrona praw inwestorów i usprawnienie procesów inwestycyjnych. Priorytetem jest doprowadzenie do uchwalenia ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym gmin oraz opracowanie nowej ustawy Prawo budowlane.

Zdaniem przedstawicieli prezydium Konferencji Inwestorów obowiązująca ustawa O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z lipca 2003 r. nie stworzyła dogodnych warunków dla prowadzenia inwestycji, a jej podstawowym błędem było anulowanie ważności planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego uchwalonych przez samorządy przed 1 stycznia1995 r. Oczekiwań inwestorów nie spełnia także - mimo kilkunastu modyfikacji - ustawa Prawo budowlane.
Środowisko inwestorów chce się włączyć w tworzenie nowego, dobrego prawa. Na spotkaniu w dn. 18 marca br. Prezydium Konferencji Inwestorów przedstawiło wnioski wypływające z obecnego stanu prawnego w budownictwie:

1. Poziom bezrobocia, dystans cywilizacyjny i ekonomiczny dzielący nas od średniego poziomu unijnego są wystarczającą przesłanką dla potrzeby generowania szybkiego tempa wzrostu gospodarczego. Podstawowym warunkiem trwałego wzrostu jest wysoki poziom inwestycji, w tym budowlanych.
Niezależnie od warunków makroekonomicznych, bardzo istotnym elementem w podejmowaniu decyzji jest poziom ryzyka. W Polsce w odniesieniu do inwestycji budowlanych, poziom ryzyka jest bardzo wysoki - wynika on z nieprzewidywalności przestrzeni i woluntaryzmu decyzyjnego organów władzy publicznej. Raport Ministerstwa Gospodarki w sprawie barier inwestycyjnych, a także raport Banku Światowego, na pierwszym miejscu umieszczają gospodarkę przestrzenną.

2. Uchwalona w 1994 roku ustawa o planowaniu przestrzennym zakładała, że tereny przewidziane pod różnorakie inwestycje (od dróg po budownictwo mieszkaniowe) zostaną pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Niestety, należy stwierdzić, iż założenia ustawy (z 1994 r) oparte były na idealistycznym przekonaniu, iż plany będą uchwalane powszechnie. Przyjęta w 2003 roku ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zgodnie z intencjami rządu (przedłożona była w pakiecie "przedsiębiorczość, rozwój praca") miała służyć ułatwieniu procesu budowlanego, nie tylko nie rozwiązała problemów, ale poprzez ostateczne uchylenie "starych" planów pogłębiła chaos przestrzenny. Ponadto wprowadziła instrument (decyzja o warunkach zabudowy), który demotywuje gminy (niezależnie od ich samoistnej niechęci do tworzenia planów) do uchwalania planów miejscowych.
Dzisiaj brakuje terenów o w miarę jednoznacznych regułach zagospodarowywania, a podstawowym narzędziem lokalizacyjnym stała się woluntarystyczna decyzja administracyjna określająca (lub nie) warunki inwestowania na terenach nie objętych planami. Ten stan gospodarki przestrzennej jest poważnym hamulcem rozwoju gospodarczego

3. Przedstawiony przez rząd projekt ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym gmin jest dobrą propozycją zlikwidowania istotnych barier w inwestycyjnym procesie budowlanym. Zaproponowany w projekcie model gospodarki przestrzennej oparto na następujących przesłankach:

• Gospodarka przestrzenna w gminie jest jej suwerenną kompetencją i oznacza to, że jedne gminy robią to lepiej, a inne gorzej. Ale równocześnie gorsze zarządzenie przestrzenią, lub nierealizowanie przez samorząd zadania własnego, jakim jest planowanie przestrzenne, nie powinno generować barier formalnych dla inwestycji budowlanych.
• Mechanizmem zapewniającym realizację celów gospodarki przestrzennej jest ograniczanie swobody wykorzystania prawa własności.
• Nieprzewidywalna przestrzeń pogarsza warunki inwestycji.

Konsekwencją powyższych przesłanek jest przyjęcie trzech podstawowych zasad:

• Konieczne ograniczenie swobody korzystania z prawa własności, w imię ładu przestrzennego, może następować tylko poprzez bezpośrednie stosowanie przepisów powszechnie obowiązujących, a nie poprzez decyzję administracyjną.
• Wspomniane ograniczenie wiąże się z danym terenem, a nie z inwestorem czy jego przedsięwzięciem inwestycyjnym. Obrazowo można powiedzieć, że ograniczenia wykorzystania terenu są znane, nim jeszcze pojawi się inwestor.
• Możliwość zróżnicowania zawartości przepisów miejscowych jako konsekwencja zróżnicowanych potrzeb przestrzennych

Gospodarka przestrzenna gmina będzie realizowana przy pomocy trzech instrumentów będących aktami prawa miejscowego. Na instrumenty gospodarki przestrzennej złożą się:
# gminny plan przeznaczenia, który określi "gdzie i co",
# plany zabudowy lub gminne przepisy urbanistyczne, które określać będą "jak".

Równocześnie z obrotu prawnego wycofana zostanie decyzja administracyjna o warunkach zabudowy jako niezgodna z konstytucyjną zasadą, iż ograniczenie prawa własności może być dokonane jedynie poprzez przepisy powszechnie obowiązujące.

4. Rozwiązania zawarte w projekcie przywracają podstawową zasadę planowania od ogółu do szczegółu, a ponadto czynią przestrzeń przewidywalną (inwestor przed podjęciem decyzji wie, jakie ograniczenia związane są z danym terenem i jego bliższym i dalszym otoczeniem). Projekt tworzy możliwość znacznego wzrostu podaży parcel budowlanych, co oznaczałoby istotne obniżenie kosztów budownictwa, zwłaszcza mieszkaniowego.
Projekt nie rozwiązuje problemu lokalizacji ponadlokalnych inwestycji liniowych, wymaga też dopracowania i dalszego uproszczenia procedur uchwalania przepisów miejscowych, ale nawet przy tych niedostatkach winien być jak najszybciej uchwalony.

5. Niestety, projekt wywołał zasadniczy protest organizacji samorządu terytorialnego. Do najważniejszych zarzutów formułowanych przez przeciwników projektu należą:

• Zarzut formalny, iż rząd nie przedstawił skutków ekonomicznych uchwalenia ustawy.
  Jest zarzut nieprawdziwy, gdyż skutkami uchwalenia ustawy są koszty (pokazane w uzasadnieniu projektu) opracowania planów przeznaczenia. Przedstawiciele samorządów, przy wsparciu niektórych "ekspertów" prawnych twierdzą, iż rząd winien też pokazać konsekwencje ekonomiczne (wielkość odszkodowań i wpływy z tytułu renty planistycznej) ustaleń planu przeznaczenia. Pomijając absurdalność tego wymogu, gdyż samorząd suwerennie ustala treść planu ( a więc też ograniczenia prawa własności rodzące skutki odszkodowawcze), czyli rząd nie może oszacować tych skutków, to drugim równie ważnym argumentem jest właśnie oczekiwanie, iż kształtowanie ładu przestrzennego nie będzie iluzją oderwaną od możliwości ekonomicznych danej gminy czyli, że ustalenia planu oparte będą na racjonalności finansowej.
• Zarzut, iż plan przeznaczenia obejmując teren całej gminy doprowadzi do bankructwa finanse gminy. Ten zarzut, choć też niezasadny, wymaga szerszego wyjaśnienia. Ład przestrzenny jest wartością, za którą trzeba zapłacić. Jeżeli w imię ładu przestrzennego ograniczamy możliwość wykorzystania własności lub wręcz ustalamy inne przeznaczenie terenu, to zgodnie z konstytucją za ograniczenie prawa własności trzeba zapłacić. Ale większość dotychczasowych opracowań przestrzennych abstrahowała od skutków ekonomicznych. Urbaniści się "brzydzili", a prawodawca nie wymagał. Właśnie dlatego nie można bezkrytycznie przekształcić "studium" w plan przeznaczenia, bo wtedy rzeczywiście mogłoby dojść do katastrofy finansowej. Ale nie należy też udawać, że objęcie gminy planem przeznaczenia może być praktycznie neutralne, pomijać konsekwencje finansowe.

6. Przedstawiciele organizacji samorządowych przedstawili posłom swój projekt. W stosunku do obowiązującego prawa wprowadza on jedną zasadniczą zmianę: likwiduje decyzje o warunkach zabudowy, co oznacza, iż inwestycje byłyby możliwe jedynie na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (w ich dzisiejszym rozumieniu). Z uwagi na znikomą liczbę planów, przyjęcie tego rozwiązania pogorszy jeszcze bardziej warunki inwestycji budowlanych w większości polskich gmin. A plany będą powstawać tak jak dotąd - w wyniku motywowania przez inwestora urzędników i w wielkościach odpowiadających konkretnemu zamierzeniu inwestycyjnemu. Należy otwarcie powiedzieć, że projekt samorządowy stanie się kolejną barierą np. dla budownictwa mieszkaniowego.

7. Faktyczne zablokowanie prac w Sejmie oznacza wysokie prawdopodobieństwo, że Sejm tej kadencji nowej ustawy już nie zdąży uchwalić. Coraz wyraźniej widać, że nieuprawnione było przekonanie, iż posłowie nie dadzą się zwieść demagogii niektórych działaczy samorządowych. Jeśli ważniejsze okażą się interesy partyjne, co było już widoczne w czasie pierwszego czytania, to będzie tak jak jest - bezład przestrzenny, blokady inwestycyjne i dalej wysoki poziom korupcji. Należy się też liczyć ze "zgniłymi" kompromisami. Ustawa przejdzie, ale tak popsuta, że de facto nic się nie zmieni w gospodarce przestrzennej, poza skompromitowaniem proponowanego modelu. Obawa jest tym bardziej zasadna, iż rząd wprowadził do projektu "kompromisowe" zapisy.
Kompromis bywa przejawem racjonalności, ale w naszych warunkach jest częściej efektem słabości merytorycznej i politycznej.