Spadek cen mieszkań w 2025. Taniej w Warszawie czy Gdańsku, drożej w Katowicach. Najdroższe za metr są małe mieszkania
Autor: Paweł Zbieg
Atal Olimpijska w Katowicach
Spadek cen mieszkań widać już nie tylko w ujęciu miesięcznym. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że ceny spadły poniżej poziomu sprzed roku. Za metr małego mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić ponad 19 tys. zł - o 2 proc. mniej niż przed rokiem. Ale są miasta, w których ceny w ofertach sprzedaży są wyższe niż przed rokiem. Tak jest np. w Katowicach, gdzie ceny ofertowe średniej wielkości mieszkań wzrosły aż o 24 proc rok do roku. Ile kosztują obecnie mieszkania w Gdańsku, Sosnowcu, Częstochowie? Najnowszy raport.
Spis treści
- Oto najnowsze dane: ceny mieszkań w 2025
- Jaka jest przyczyna spadków cen mieszkań?
- Ceny mieszkań w małych miastach i na wsiach
- 20 tys. zł za metr? Na to trzeba będzie zaczekać
Ceny mieszkań spadają - podobno, choć trudno w to uwierzyć, gdy czytamy np. taką informację o cenach w inwestycji NOHO ONE w Warszawie w miejscu dawnej fabryki Polfy lub o tym, jakie są ceny mieszkań w najdroższych dzielnicach. I marne to pocieszenie, że ceny budowy domów w 2025 idą w górę. Jeśli ktoś musi właśnie kupić lub wynająć mieszkanie, ma przed sobą trudną decyzję.
Oto najnowsze dane: ceny mieszkań w 2025
Najwięcej skrajności pojawia się w cenach małych mieszkań. Przy obecnych stawkach za małe mieszkanie - o powierzchni 35 mkw - trzeba zapłacić:
- 225 tys. zł w Sosnowcu,
- 671 tys. zł w Warszawie
W Warszawie i Krakowie wreszcie spadek cen mieszkań
Spadki są widoczne zarówno w ujęciu rocznym, jak i kwartalnym - czytamy w informacji o cenach mieszkań 2025. - Przez rok najbardziej potaniał metr kwadratowy mieszkania do 35 m2 w Sosnowcu (o 18%), a także w Gdańsku i Gdyni (po 7%) i Warszawie (o 2%). Stolica zanotowała spadki także w segmencie mieszkań średnich (od 35 do 60 m2) o 1% mniej niż przed rokiem.
Kwartalnie (I kw. 2025 do IV kw. 2024 r.) małe mieszkania najbardziej staniały:
- w Sosnowcu (o 12%),
- w Krakowie (o 3%),
- Gdańsku (o 2%)
- Warszawie (o 1%)
A większe mieszkania?
- Średnie mieszkania potaniały od 3% w Warszawie, przez 2% w Lublinie do 1% w Częstochowie, Krakowie, Poznaniu i Sosnowcu.
- Duże mieszkania, powyżej 60 m2, okazały się w obecnym kwartale tańsze o 10% w Radomiu, o 3% w Krakowie, o 2% w Warszawie i o 1% Białymstoku, Poznaniu, Toruniu i Wrocławiu.
- Biorąc pod uwagę cen mieszkań z rynku wtórnego i ppierwotnego w trzech segmentach metrażowych, najmniej przez ostatni rok zmieniły się stawki za metr małych mieszkań, bo o 2,1%, z czego w 4 na 17 miast te stawki spadły - - podsumowuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io. I dodaje: Mieszkania średnie i duże zdrożały wszędzie średnio o 6,2%, z czego tylko w 1 mieście zanotowano spadek cen.
Więcej optymizmu przynosi porównanie pierwszego kwartału obecnego roku z ostatnim kwartałem 2024. W segmencie małych mieszkań do 35 m2 stawki spadły średnio o 0,19%, z czego w 4 z 17 notowanych miast. Średnie mieszkania, liczące między 35 a 60 m2, podrożały średnio o 0,28%, z czego niższą stawkę za metr mieliśmy w 6 na 17 miast. Z kolei mieszkania duże, ponad 60 m2, podrożały w kwartał średnio o 0,53%, ale w aż 7 na 17 miast stawka za metr okazała się niższa.
Co ciekawe, spadki pojawiły się w różnych lokalizacjach i objęły miasta uznawane za tańsze, jak Sosnowiec czy Częstochowa, jak i z TOP 3, czyli Warszawę, Kraków i Gdańsk - dodaje Anton Bubiel.
Autor: Archicom Collection
Wizualizacja Apartamentów Gutenberga na Woli w Warszawie
Jaka jest przyczyna spadków cen mieszkań?
Oto co czytamy w raporcie: Główną przyczyną zmiany trendu na spadkowy jest nadwyżka podaży nad zmniejszonym popytem. Co prawda popyt ze strony zwykłych osób, czyli takich, które muszą wspierać się kredytem, jest na przeciętnym poziomie. Mocno spadł jednak popyt inwestycyjny, czyli od osób zamożnych, które dokonywały zakupów za „gotówkę”.
Wynika to z faktu, że nasycił się rynek najmu. Przychody z wynajmu stanęły w miejscu lub nieco spadły podczas gdy ceny mieszkań znacząco wzrosły. Nowe inwestycje tego typu zaczęły więc przynosić zyski zbliżone do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych. W przeszłości część inwestorów dokonywała też zakupów z myślą o szybkiej sprzedaży po wyższej cenie.
Ceny urosły jednak tak mocno, że kupujący przestali akceptować dalsze podwyżki. W rezultacie inwestorzy nie tylko ograniczyli popyt. Część z nich nie tylko przestała kupować kolejne nieruchomości, ale wręcz zaczęła sprzedawać posiadane lokale, zwiększając tym samym podaż.
Jeśli chodzi o przyszłość, to w zależności od regionu może ona wyglądać bardzo różnie. W prężnie rozwijających się miastach spadki raczej nie będą zbyt głębokie i dość szybko przejdziemy w stan stabilizacji cen. Już w tym roku spodziewane są bowiem znaczące obniżki stóp procentowych, a w przyszłym roku zapewne zostaną wprowadzone kolejne. Ponadto od przyszłego roku ma ruszyć program dopłat "Pierwsze klucze".
Ceny mieszkań w małych miastach i na wsiach
Zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja w małych miastach i na wsiach oddalonych od dużych ośrodków miejskich. Demografia jest bezlitosna. Liczba pustych mieszkań po osobach starszych będzie coraz większa. Tymczasem młodzi z takich miejsc „uciekają” do dużych miast. Nie chcą się tam osiedlać się też imigranci.
W rezultacie wiele mieszkań nie znajdzie nabywców. W większości będą to lokale w złym stanie oraz o bardzo słabej lokalizacji, czyli na wsiach i w wyludniających się miasteczkach. Tam ceny mogą spaść nawet o ponad 20%.
20 tys. zł za metr? Na to trzeba będzie zaczekać
W całym zestawieniu cen mieszkań w I kw. 2025 r. Warszawa zanotowała najwyższe stawki, sięgające nawet 19 188 zł za metr w przypadku małych mieszkań. Warto jednak przypomnieć, że najwyższy w historii poziom odnotowaliśmy w III kw. 2024 r. i było to 19 814 zł za m2. Widać więc, że ceny spadają i na przebicie 20 000 zł za m2 nie ma na razie szans. Z kolei najniższą stawkę spośród 17 miast miały duże mieszkania w Sosnowcu, bo zaledwie 6 360 zł.
Kolejność miast pod względem cen mieszkań nie zmienia się znacząco, gdy wziąć pod uwagę metraż mieszkań.
- W małych, do 35 m2, najdroższymi miastami w I kw. 2025 r. były Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań i Katowice. W każdym z nich za 1m2 trzeba było zapłacić co najmniej 13 tys. zł.
- W mieszkaniach średnich, powyżej 35 do 60 m2, do grona najdroższych miast dołączyła Gdynia (12 285 zł), a zakres cen wyniósł od 6 900 zł w Częstochowie do 16 396 zł w Warszawie.
- W mieszkaniach dużych, powyżej 60 m2, także Warszawa była najdroższa (16 806 zł za metr), a Sosnowiec najtańszy (6 360 zł).
Jak zawsze, im mniejsza powierzchnia mieszkania, tym większa cena w przeliczeniu na metr kwadratowy. Ta zasada w I kwartale 2025 r. dotyczyła 12 z 17 miast. W Częstochowie, Gdyni i Warszawie najtańszy okazał się metr średniego mieszkania. Inaczej w Sosnowcu, gdzie spośród wszystkich metraży to właśnie średnie mieszkania wypadły najdrożej w przeliczeniu na metr.
Nowe osiedle tuż przy parku Wilsona w Poznaniu. Zdjęcia
Autor: Dorota Niećko
Apartamentowce przy Parku Wilsona projektu JEMS
