Zobacz jak to robią inni - finansowanie budownictwa publicznego w Niemczech

Kongres, zorganizowany w kwietniu 2003 roku przez krakowski oddział PSBD, stał się okazją do wymiany doświadczeń pomiędzy przedstawicielami polskiej branży budowlanąej a zagranicznymi gośćmi. Tytuł kongresu to "Mieszkanie dla każdego - jak to robią inni". Prezentujemy pierwszy referat, wygłoszony przez doktora Norberta Kleinheyera z Niemiec.

System budownictwa publicznego w Niemczech

W momencie powstawania Republiki Federalnej Niemiec na niemieckkim rynku mieszkaniowym istniało duże zapotrzebowanie na mieszkania, które było skutkiem sputoszeń spowodowanych przez  drugą wojnę światową. Już w 1950 roku uchwalono pierwszą ustawę o budownictwie mieszkaniowym. Znalazł się w niej co prawa zapis o równym statusie mieszkań czynszowych i własnościowych, ale w praktyce konieczne okazało się "zadbanie o masy społeczne", co sprawiło, że na pierwszym planie znalazło się budownictwo wielokondygnacyjne. W ustawie zapisano również jako cel zbudowanie w miarę możliwości w przeciągu sześciu lat 1,8 miliona mieszkań tego rodzaju. W 1956 roku weszła w życie druga ustawa o budownictwie mieszkaniowym. W ustawie tej pojawił się zapis o priorytecie wspierania mieszkań własnościowych wobec mieszkań czynszowych. Dzięki nowej ustawie o wspieraniu lokali mieszkalnych, od 2002 roku mają być wspierane już nie "szerokie warstwy ludności", lecz te osoby, które rzeczywiście potrzebują pomocy. Obok spowodowanego wojną niedoboru mieszkań w latach pięćdziesiątych w obu częściach Niemiec gospodarka mieszkaniowa w nowych landach musiała od 1990 roku ponosić również konsekwencje socjalistycznej gospodarki planowej. Proces naprawy trwa do dzisiaj. W wyniku zjednoczenia Niemiec doszło - po początkowym niedoborze mieszkań - do powstania dużych pustostanów w Niemczech Wchodnich. Na okres od 2002 do 2009 roku stworzono program o nazwie "Modernizacja miast na Wschodzie".

Sposoby i modele finansowania

Przy finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Niemczech Zachodnich posłużono się klasycznymi instrumentami finansowania, tzn. użyto dostępnego własnego kapitału pieniężnego i środków trwałych. Ponadto istniały różnorodne formy finansowania kredytowego. Pomocne okazało się przy tym zróżnicowanie systemu bankowego w Niemczech Zachodnich, w skład którego wchodzą banki komercyjne, instytuty kredytowe, kasy oszczędnościowe i liczne banki specjalne. Ważną rolę odgrywało poza tym wsparcie ze strony państwa.

Wspomniany wschodnioniemiecki proces modernizacji miast cechuje się nowymi rodzajami wyzwań zarówno w odniesieniu do jego skali, jego sytuacji wyjściowej, jak i sposobów finansowania. Inwestycje prywatne mają bardzo duże znaczenie dla procesu modernizacji miast w Niemczech Wschodnich. Z powodu znacznej kumulacji inwestycji i przeprowadzanych remontów oraz niewielkiej ilości środków budżetowych większość inwestycji musi być realizowana przy pomocy środków prywatnych. W przypadku środków prywatnych chodzi o kapitał własny lub obcy, który może być użyty do finansowania poszczególnych działań. Kapitał obcy jest używany do finansowania najczęściej pod postacią kredytów.

Pierwszym źródłem refinansowania są dla budżetu publicznego stawki wyrównawcze pobierane przez gminę z reguły po zakończeniu modernizacji. Przy pomocy stawek wyrównawczych ustawodawca stara się wykorzystać pozytywne skutki działań modernizacyjnych na cenę poszczególnych działek budowlanych do finansowania całości działań. Innymi źródłami dochodów miast są dochody ze sprzedaży działek. Gminie przysługują w ramach ustalonych formalnie modernizowanych terenów specjalne prawa nabywania i sprzedaży działek budowlanych.
W przypadku wspierania bezpośredniego właściciel otrzymuje z budżetu publicznego środki finansowania w bezpośredni sposób. Finansowy zysk może być przy tym bardzo zróżnicowany, w zależności od tego, czy chodzi o utraconą zapomogę, czy też o kredyt z subwencją procentową.

W punkcie przecięcia się prywatnych i publicznych źródeł finansowania znajduje się także pośrednie wspieranie przez państwo poszczególnych działań związanych z modernizacją miast, zwłaszcza z remontem i modernizacją istniejących oraz budowaniem nowych budynków. Chodzi tu o całość podatkowych instrumentów pomocowych. Mówimy o punkcie przecięcia, ponieważ inwestorzy prywatni muszą najpierw zainwestować swoje pieniądze, aby móc uzyskać ulgi jako dłużnik państwa. Instrumenty podatkowe składają się lub składały się w znacznym stopniu z tak zwanych ulepszonych możliwości odpisów podatkowych.

Czynniki skuteczności obiecujących rodzajów finansowania

Istnieje cały szereg czynników, które w znacznym stopniu przyczyniły się do zagwarantowania wystarczającego finansowania. Należą do nich:

Traktowanie budownictwa mieszkaniowego jako pierwszorzędnego zadania społeczno-politycznego
Wraz z powstającym ustawodawstwem socjalnym, centralnym problemem polityki społecznej stało się także stworzenie wystarczającej ilości mieszkań. Niemeckie społeczeństwo stara się obecnie poza tym ustabilizować dzielnice miasta zagrożone erozją społeczną, co stanowi ważne zadanie w kontekście fizycznego i psychicznego rozwoju naszych dzieci.

Traktowanie budownictwa mieszkaniowego jako zadania społecznego
Zadanie zadbania o wystarczającą ilość mieszkań nie zostało pozostawione wyłącznie w gestii państwa, lecz zostało zaprojektowane także jako wspólne zadanie inwestorów publicznych i prywatnych. Państwo zadbało o polityczne warunki ramowe i wspierało jednocześnie inicjatywy prywatne

Traktowanie budownictwa mieszkaniowego jako czynnika politycznego
Znaczna część "cudu gospodarczego" w latach 50-tych i 60-tych była możliwa dzięki finansowanym przez państwo działaniom w budownictwie mieszkaniowym. Gospodarka budowlana - kluczowa branża każdej gospodarki - stała się motorem wzrostu całej gospodarki.

Określenie celów polityki budowlanej wedle istniejących potrzeb
Po zakończeniu wojny pierwszoplanowym zadaniem w Niemczech było szybkie wybudowanie lokali mieszkalnych dla szerokich warstw ludności. Później postawiono sobie za cel doprowadzenie do stałego wzrostu liczby mieszkań własnościowych i koncentrację środków pomocowych na gospodarstwach domowych, które w dalszym ciągu były zdane na pomoc mieszkaniową.

Przygotowanie szeroko zakrojonej pomocy państwowej
Państwowe wspieranie budownictwa mieszkaniowego i kupna mieszkań własnościowych jest szeroko zakrojoną akcją. Z jednej strony prywatni i publicznie inwestorzy posiadają równy dostęp do publicznych środków pomocowych, z drugiej strony istnieje szerokie spektrum różnych dróg pomocy.

Utrzymanie systemu zachęt dla prywatnych inwestorów
Działania gmin w zakresie budowncitwa mieszkaniowego nie zmniejszyły w trwały sposób systemu zachęt dla prywatnych inwestorów do inwestowania w budownictwie mieszkaniowym. Przyczyniło się do tego okresowe ograniczenie monopolistycznego ustalania cen wynajmu dla prywanie wybudowanych mieszkań socjalnych.

Ograniczenie wspierania obiektów na korzyść wspierania podmiotów w zależności od ich potrzeb
Wspieranie obiektów, to znaczy wspieranie inwestycji budowlanych, było możliwe tak długo, jak długo budżet publiczny dysponował wystarczającą ilością środków finansowych. Coraz bardziej napięta sytuacja w budżecie państwa wzmacnia wspieranie podmiotów, czyli pomoc dla potrzebujących pomocy gospodarstw domowych.