Projektowanie zrównoważone budynków biurowych i ich otoczenia

Projektowanie budynków komercyjnych, w tym wielofunkcyjnych biurowców, opiera się na wdrażaniu rozwiązań zrównoważonych, w których ważne miejsce zajmuje zieleń, a także innowacyjnych, mających na celu podwyższenie komfortu pracy i wypoczynku. Współczesne budynki biurowe to w wielu przypadkach unikalne i zaskakujące formą obiekty architektoniczne.

Spis treści

1. Lokalizacja i standardy
2. Projektowanie zrównoważone - LEED i BREEAM
3. Przestrzeń społeczna
4. Przestrzeń przyjazna środowisku
5. Podsumowanie

W silnie zurbanizowanych przestrzeniach miejskich znaczny udział mają nieruchomości komercyjne, a więc budynki i/lub lokale użytkowe o różnej wielkości i przeznaczeniu, wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Ze względu na sposób użytkowania dzieli się je na biurowe, usługowe handlowe. W obszarach miejskich centrów oraz dzielnicach przeznaczonych na realizację tych funkcji szczególne miejsce zajmują biurowce, w których odbywa się praca, zazwyczaj niezwiązana bezpośrednio z produkcją lub sprzedażą. To obecnie najpopularniejszy typ inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych.

Obiekty te mogą służyć wyłącznie jako siedziby firm i instytucji, ale w wielu przypadkach są powiązane z różnymi rodzajami nieruchomości usługowych (np. parkingami, lokalami gastronomicznymi, a nawet hotelami czy magazynami) oraz handlowych (od pojedynczych obiektów po rozbudowane centra usługowo-handlowe). Współczesne trendy oparte na idei ożywiania obszarów miejskich uwzględniają także rozwój obiektów typu mixed-used, gdzie funkcje komercyjne są powiązane z mieszkaniowymi, przy czym lokale mieszkalne zazwyczaj sytuuje się na wyższych kondygnacjach i w różnym zakresie separuje od powierzchni o funkcjach komercyjnych.

• Architektura zrównoważona, czyli architektura dobrej energii. Ciekawe realizacje

Lokalizacja i standardy

Obiekty o funkcjach biurowych mogą być lokalizowane zarówno w centrum miasta, w dzielnicach obrzeżnych, jak i poza obszarem miejskim, w zależności od rodzaju prowadzonej działalności. Położenie z dala od miasta może oznaczać niższe koszty zakupu gruntu, ale będzie wiązać się z koniecznością zapewnienia transportu i z utrudnionym dostępem dla potencjalnych petentów. Obiekty biurowe są realizowane jako pojedyncze budynki wolnostojące, mieszczące jedną lub wiele firm czy korporacji, a także zdobywające w ostatnich czasach dużą popularność spektakularne, rozbudowane kompleksy obiektów, wyróżniające się spójną architekturą wkomponowaną w otaczający krajobraz, a nawet kreujące rozpoznawalne wizualnie i funkcjonalnie obszary w miastach.

Współczesne budynki biurowe to w wielu przypadkach unikalne i zaskakujące formą obiekty architektoniczne. Na rynku nieruchomości komercyjnych klasyfikowane są według umownego i dość ogólnego podziału BOMA International na klasy:

• A – o najwyższym,
• B – średnim,
• C – najniższym standardzie.

Jest on uzależniony m.in. od lokalizacji obiektów, okresu ich powstania, nowoczesności architektury, wykorzystywanych rozwiązań i jakości wykończenia, ale co istotne – wyższy poziom oceny zwykle oznacza większe koszty wynajmu. Inną coraz powszechniej stosowaną i bardziej szczegółową klasyfikacją jest Modern Office Standards, która określa cztery klasy (A, B, B+, C) uwzględniające 12 kryteriów obligatoryjnych i 8 dodatkowych, przy czym obiekty o najwyższym standardzie (A) muszą spełniać co najmniej 17 z nich.

Projektowanie zrównoważone - LEED i BREEAM

Na skutek rosnących potrzeb w zakresie poprawy jakości środowiska miejskiego coraz częściej wdraża się rozwiązania sprzyjające zrównoważonemu budownictwu. Wszelkie działania proekologiczne, w tym projektowanie zielonej architektury, są istotne dla  przeciwdziałania negatywnym skutkom zmian klimatu.Wiele realizacji komercyjnych może poszczycić się uzyskaniem certyfikatów oceniających jakość budynków i ich wpływ na środowisko, które są równoznaczne z wysokim standardem tych inwestycji.

Obiekty mogą uzyskać zarówno certyfikat LEED jak i BREEAM, stanowiące dwa najpopularniejsze światowe systemy certyfikacji ekologicznej, będące wyznacznikami zrównoważonego budownictwa. Opierają się one na licznych kryteriach i parametrach technicznych uwzględnianych w kompleksowej ocenie. Można je dostosować do ewaluacji każdego rodzaju budynku, a koszty certyfikacji są porównywalne. Oba systemy analizują podobne kategorie i uwzględniają kluczowe aspekty projektu, m.in. takie jak:

• usytuowanie budynku,
• działkę,
• zużycie materiałów, energii elektrycznej i wody,
• transport,
• użytkowanie gruntów,
• odpady,
• jakość powietrza wewnątrz obiektu.

Istotną rolę odgrywa ponadto innowacyjność projektu oraz wpływ zastosowanych rozwiązań architektonicznych na środowisko. Ocena końcowa jest wynikiem określonej liczby punktów przyznanych za spełnianie poszczególnych wymagań.

• BREEAM vs LEED. Porównanie najbardziej popularnych systemów certyfikacji energetycznej
• Jak wygląda certyfikacja BREEAM In-Use? Po co certyfikować istniejący już budynek?

Certyfikaty budowlane LEED (ang. Leadership in Energy and Environmental Design) stanowią zbiór wytycznych tworzących system oceny budynków pod względem ich wpływu na środowisko naturalne. Rodzaje przyznawanych certyfikatów LEED to: Certified, Silver, Gold lub Platinum. Ocenie poddawane są niemal wszystkie rodzaje budynków, zarówno istniejących, modernizowanych, jak i nowo wznoszonych. Certyfikat BREEAM (ang. BRE Environmental Assessment Metod) stosuje się natomiast do obiektów biurowych, przemysłowych i handlowych. Metoda ta stanowi narzędzie zarządzania danym projektem i skupia się na ocenie jakości prowadzonego procesu inwestycyjnego, co przekłada się na osiągnięcia w zakresie ochrony środowiska, komfortu użytkowania obiektu oraz wydajności budynku. Poziomy certyfikatu obejmują pięć rodzajów: Pass, Good, Very Good, Excellent oraz Outstanding.

Projekty i realizacja obiektów zrównoważonych, które otrzymały certyfikaty, wskazują, że zastosowano w nich rozwiązania zapewniające lepsze warunki do życia i pracy. Jednocześnie wpływa to na wzrost ich wartości w kontekście obrotu nieruchomościami.

I choć uzyskanie certyfikatów jest trudne i wymaga wielu starań, podejmowanie działań na rzecz zrównoważonego rozwoju powinno być wyznacznikiem współczesnego podejścia w kształtowaniu obiektów komercyjnych.

Przestrzeń społeczna

Obiekty biurowe są miejscem pracy dla wielu osób, zarówno mieszkańców miast, jak i tych dojeżdżających ze stref podmiejskich. Ponieważ pracownicy spędzają w nich wiele godzin, kluczowe jest zadbanie o jakość przestrzeni, w których przebywają, i zapewnienie maksymalnego komfortu pracy. Warto więc zwrócić uwagę na to, iż na jej ocenę w tym zakresie będzie wpływać wiele czynników.

Pod pojęciem wysokiego standardu biur należy rozumieć wysoką efektywność ich rozplanowania, uwzględniającą możliwość łatwego dostosowania do zmieniającej się kultury pracy, w tym form mobilnych lub hybrydowych, czy pracy krótko- i długotrwałej. Coraz popularniejsze są nowoczesne systemy, takie jak open space, który zachęca do współdziałania i realizacji zadań grupowych, czy podział na strefy activity based working, promujący wielozadaniowość, współdzielenie przestrzeni, pracowniczą integrację oraz możliwość szybkiej wymiany wiedzy. Ważne jest kształtowanie środowiska pracy zapewniającego jak największą ej efektywność, sprzyjanie motywacji i rozbudzaniu kreatywności wśród pracowników, ale przy jednoczesnym zapewnieniu wysokiego komfortu. Oprócz miejsc do spotkań biznesowych i szkoleń, przestrzeń wewnętrzna biurowców powinna pozwalać na nawiązywanie relacji międzyludzkich i odbywanie spotkań nieformalnych oraz umożliwiać relaks (czemu służą strefy określane jako chillout room), a także zapewniać spożywanie posiłków w specjalnych pomieszczeniach o funkcji eat and meet.

Właściwie ukształtowane środowisko pracy nie kończy się jednak we wnętrzach, nawet gdy są one nowoczesne, funkcjonalne i pełne zieleni działającej kojąco na zmysły. Wręcz przeciwnie, może znacznie wykraczać poza budynki. Celem inwestycji, jaką jest tworzenie obiektów komercyjnych, powinna być więc kreacja towarzyszącej jej dobrze zorganizowanej przestrzeni publicznej na zewnątrz, pod wieloma względami atrakcyjnej dla wszystkich użytkowników. Funkcjonalność to podstawowa cecha wymagająca logicznego rozplanowania szeregu stref oraz dopasowania ich wielkości do realizowanych zadań. Kluczowe jest zapewnienie sprawnej komunikacji pieszej z otoczeniem, a więc układem dróg i dojść od przystanków komunikacji miejskiej, aby umożliwić przepływ dużej liczby osób podążających do miejsc pracy lub opuszczających je w określonych godzinach. To także zapewnienie łatwego dojścia z parkingów (zwłaszcza naziemnych) oraz rezerwacja przestrzeni dla rowerów, co można powiązać z promowaniem korzystania z ekologicznych środków transportu pod warunkiem dołączenia do miejskiego systemu ścieżekrowerowych. Strefy wejść do budynków, jako łączników pomiędzy przestrzenią otaczającą a danym obiektem, są obszarami najbardziej reprezentacyjnymi, będącymi wizytówkami tych miejsc. Duża powierzchnia pozwoli na wprowadzenie większej liczby elementów ozdobnych, w tym wody oraz rzeźb i innych form sztuki.

Na mniejszym obszarze będzie bezwzględnie konieczne wyeliminowanie wszelkich potencjalnych potykaczy i drobnych elementów, które mogłyby zastawiać przestrzeń i ograniczać dostępność budynków. Należy zapewnić możliwość bezkolizyjnego poruszania się i wskazania kierunku przepływu użytkowników w przestrzeni, a także kompozycyjnie i funkcjonalnie zintegrować drogi dojścia z liczbą wejść. Nawierzchnie powinny być bezpieczne i jednocześnie eleganckie, zatem wskazane jest wykorzystanie dobrej jakości materiałów, np. płyt betonowych, jak i wykonanych z materiałów naturalnych.

Rozwiązania nowoczesne i zarazem neutralne pod względem formy oraz kolorystyki będą pasowały nawet do rozbudowanych form elewacji i struktur zastosowanych w konstrukcji budynków. Rysunek nawierzchni może przejąć też funkcję elementu prowadzącego i wskazywać właściwą drogę poruszania się, kierować do wejść. Istotne jest unikanie wszelkich utrudnień i łagodzenie spadków, aby przestrzeń była komfortowa i dostępna dla osób narażonych na wykluczenie. W przypadku różnic wysokości podstawowym rozwiązaniem powinny być ułatwienia, w tym przeznaczone dla osób niepełnosprawnych.

Ważne jest też uwzględnienie miejsc krótkiego odpoczynku w przestrzeni frontowej budynków, które stworzą tzw. strefy oczekiwania, a także zastosowanie ułatwiającego orientację czytelnego systemu informacji przestrzennej. Oświetlenie zaprojektowane poprzez spójne w formie i dopasowane do pełnionej funkcji elementy energooszczędne i wykorzystujące systemy fotowoltaiczne może uwzględniać rozwiązania kompleksowe, np. zapewnić dostępność do stref intensywnie użytkowanych po zmierzchu, ale też wykorzystać elementy prowadzące w nawierzchni czy kameralne punkty doświetlające aneksy przeznaczone do wypoczynku.

• Nowoczesne rozwiązania z zakresu sterowania oświetleniem i ich możliwości

Miejsca służące do nawiązywania więzi społecznych i dłuższego spędzania czasu na zewnątrz wymagają dostosowania do odmiennych oczekiwań użytkowników. Zarówno kameralne strefy, jak i większe obszary pomiędzy budynkami będą wymagać wprowadzenia mebli wypoczynkowych. Mogą to być np. pojedyncze siedziska lub ich zespoły powiązane ze stolikami, elementy mobilne umożliwiające ich zestawianie w różne konfiguracje, konstrukcje wielofunkcyjne czy leżanki pozwalające na relaks.

Rozwiązaniem zachęcającym do spędzania czasu na zewnątrz może być też organizacja stref hot spot, zapewniających dostęp do internetu, umożliwiających m.in. realizację niektórych zadań służbowych na świeżym powietrzu. Wskazane jest także stosowanie konstrukcji ocieniających, zwłaszcza w miejscach narażonych na silną operację promieni słonecznych. Oprawa miejsc wypoczynku wymaga wprowadzenia roślinności cechującej się wysokimi walorami ozdobnymi.

Harmonijne powiązanie wszystkich składowych budujących charakter przestrzeni i zapewniających bezpieczeństwo jej użytkowania powinno służyć nadaniu jej cech indywidualnych i ściśle powiązać otoczenie z architekturą. Pozwoli to na kształtowanie pozytywnych skojarzeń oraz będzie wzbudzać zaufanie wśród pracowników i gości.

Przestrzeń przyjazna środowisku

Obiekty biurowe oraz powiązane z nimi bezpośrednie otoczenie to wspólne elementy środowiska zurbanizowanego, które wymagają podejścia zrównoważonego i powinny być przyjazne dla użytkowników. Obszary związane z tego typu inwestycjami mogą stanowić przestrzeń publiczną, czyli dostępną dla wszystkich bez ograniczeń, lub pół-publiczną – gdy stanowią formalnie własność danego inwestora, ale udostępniane są wszystkim potencjalnym użytkownikom. Strefy takie funkcjonują zazwyczaj na styku danej inwestycji z otoczeniem albo przybierają formę dziedzińców bądź patiów o otwartym dostępie. Wybrane strefy mogą też stanowić przestrzenie prywatne, przeznaczone wyłącznie dla osób pracujących w biurowcach oraz ich gości, sytuowane pomiędzy budynkami, jak i na wyższych kondygnacjach, w formie np. rozległych tarasów i dachów.

Zarówno same budynki, jak i przestrzeń pomiędzy nimi, dają wiele możliwości wprowadzania rozwiązań zrównoważonych, których skala i rodzaj powinny być dopasowane do ograniczeń i możliwości danego miejsca. Dotyczy to uwarunkowań przestrzennych oraz funkcjonalnych. Kluczowe jest tu zwiększanie udziału terenów biologicznie czynnych, zwłaszcza gdy obiekty biurowe usytuowane są w silnie zurbanizowanej przestrzeni miejskiej, a nie w otwartym krajobrazie

W przypadku kompleksów biurowych najbardziej cennym rozwiązaniem będzie zarezerwowanie przestrzeni i stworzenie warunków do rozwoju zieleni w gruncie rodzimym. Mimo iż przestrzenie parkowe towarzyszące kompleksom biurowców nadal należą do rzadkości, to rozwiązania takie mają największą wartość i zapewniają pracownikom możliwość realizacji wielu aktywności na zewnątrz, w tym sportu.

Niestety wprowadzenie roślin w otoczeniu architektury może spotkać się z licznymi ograniczeniami. Wynikają one z braku wystarczającej powierzchni na zieleń, gdyż każdy wolny teren ze względów finansowych zarezerwowany jest w pierwszej kolejności pod zabudowę. Są również następstwem ogólnie złych warunków środowiskowych panujących w mieście, związanych z zanieczyszczeniem, niekorzystnymi warunkami glebowymi i świetlnymi (nadmiar słońca lub cienia), a także technicznymi, wynikającymi z konieczności realizacji rozbudowanego systemu infrastruktury podziemnej, w tym instalacji zapewniających obsługę budynków. Jeśli występują znaczne ograniczenia w tym zakresie, jedynym rozwiązaniem pozostanie posiłkowanie się wprowadzaniem roślinności w formie zielonych dachów i zielonych ścian.

Utrzymanie zieleni zawsze będzie wiązało się z koniecznością poniesienia określonych, w tym przypadku dość wysokich kosztów jej pielęgnacji, ale przyniesie także niezastąpione korzyści zarówno środowisku, jak i użytkownikom danej przestrzeni. Roślinność stanowi jeden z najbardziej pożądanych i pozytywnie postrzeganych elementów powiązanych z budynkami biurowymi, a jej kompleksowe wprowadzenie zarówno do wnętrz, jak i w otoczeniu (w tym w obrębie dziedzińców lub patiów), a nawet na parkingi, wpłynie pozytywnie na funkcjonowanie przyrodnicze tych obszarów. Właściwie dobrana i dopasowana pod względem formy i układu do skali oraz charakteru architektury roślinność przyczyni się do podkreślenia jej zalet i podwyższenia walorów ozdobnych miejsca, podniesie prestiż danej inwestycji, a także stanie się elementem rozpoznawalnym i kojarzonym z daną instytucją, firmą czy marką. Znaczny udział zieleni, jak również ogólnie rozwiązań prośrodowiskowych znacząco podnosi wartość obiektów i kompleksów biurowych oraz świadczy o wysokim poziomie świadomości ekologicznej ich właścicieli i zarządców.

Pozytywny wizerunek ukształtowany przez atrakcyjną architekturę i dobrze zagospodarowaną przestrzeń w jej otoczeniu, budzącą zaufanie pracowników i petentów, to unikalna wartość dodana każdej inwestycji. Wprowadzenie zieleni wysokiej, powiązanej z konstrukcjami ocieniającymi, pozwoli także na stworzenie na zewnątrz bardziej komfortowych miejsc spędzania czasu (indywidualnie lub wraz z innymi), jak również na eliminację nadmiernego nasłonecznienia wybranych stref i zapewnienie atrakcyjnego widoku. Zróżnicowanie gatunków roślin przystosowanych do warunków miejskich znacząco wesprze tak pożądaną różnorodność biologiczną i wprowadzi namiastkę natury do silnie zurbanizowanej przestrzeni. Dla wspomagania środowiskowego funkcjonowania obiektów, a zwłaszcza całych kompleksów biurowych, możliwe jest dziś wdrażanie dużej liczby różnorodnych rozwiązań z zakresu zielono-błękitnej infrastruktury. Należą do nich wszelkie elementy zapewniające zatrzymanie wody w miejscu i/lub umożliwiające jej infiltrację do gruntu czy oczyszczanie. Są to"

• ogrody deszczowe,
• niecki infiltracyjno-retencyjne,
• różnej wielkości zbiorniki, które poprzez powiązanie z roślinnością mogą przyjmować charakter rozwiązań naturalistycznych lub być ukształtowane w sposób formalny.

W miejscach niedostępnych warto wprowadzić ekstensywne lub nawet bardziej kosztowne błękitne dachy, aby w jak największym stopniu sprzyjać poprawie trudnych warunków panujących w miastach.

Elementem wspierającym retencję wody są także nawierzchnie wodoprzepuszczalne oraz różne formy rozszczelniania powierzchni dróg i placów poprzez pozostawienie przerw między elementami, np. płytami (niezależnie od materiału, z jakiego są wykonane), czy stosowanie ekokrat. Cennym rozwiązaniem jest wykorzystanie materiałów z recyklingu (w tym betonu, kruszyw czy drewna), zarówno do wykonania nawierzchni, jak i wybranych elementów konstrukcyjnych mebli przeznaczonych do odpoczynku.

Świadome wdrażanie kompleksowych rozwiązań zrównoważonych i jednocześnie przyjaznych dla użytkowników będzie wpływało na kształtowanie odpowiedzialnych postaw społecznych wśród pracowników biurowców, podniesie świadomość roli i znaczenia tych działań dla poprawy warunków funkcjonowania człowieka w mieście, a w konsekwencji powielania dobrych wzorów w codziennym życiu.

Podsumowanie

Liczba obiektów biurowych stale rośnie, a dzięki różnorodności ich form i pełnionych funkcji stanowią rozpoznawalny element miejskiego krajobrazu i na stałe są wpisane w funkcjonowanie wielu obszarów zurbanizowanych. Aby ograniczyć negatywne skutki wynikające z intensyfikacji zabudowy, przeciwdziałać szybko postępującym zmianom klimatu i pogarszającym się warunkom bytowania w miastach, a jednocześnie kształtować przyjazne środowisko pracy, wdrażanie kompleksowych rozwiązań zrównoważonych popartych zadowoleniem pracowników wydaje się kierunkiem, który powinien być dziś promowany w kształtowaniu nie tylko obiektów biurowych, ale w ogóle komercyjnych.

dr inż. Kinga Kimic