Magazyny Small Business Unit . Co należy wiedzieć o inwestycjach Small Business Units?

Tym, co odróżnia obiekty Small Business Units od znanych magazynów wielkopowierzchniowych, jest nie tylko wielkość, dzięki której spotyka się je w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach – blisko centrów miast i uczęszczanych arterii komunikacyjnych. Poza funkcją typowo magazynową i biurową powierzchnie Small Business Units mogą także pełnić funkcję usługowo-handlową czy szkoleniową. Przyjrzyjmy się, jak rozwija się rynek magazynów Small Business Units.

Spis treści

1. Czym są magazyny Small Business Units?
2. Lokalizacja Small Business Units
3. Zalety magazynów Small Business Units
4. Wady magazynów Small Business Units
5. Budowa magazynów Small Business Units
6. Rozwiązania ekologiczne w magazynach Small Business Units
7. Rynek magazynów Small Business Units

Pod koniec 2021 roku zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce wyniosły aż 23,8 mln m2, a sektor logistyczny odpowiadał za blisko połowę całkowitego wolu- menu transakcji na rynku inwestycyjnym. Rynek dynamicznie się rozwija, a przy tym ewoluuje w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby klientów. Tradycyjne rozwiązania, czyli budynki wielkopowierzchniowe, nie są już jedynym modelem najmu. Wynika to nie tylko z naturalnej dywersyfikacji rynku, ale także zmiany nawyków konsumenckich, będącej konsekwencją doświadczenia pandemii COVID-19 oraz najnowszych wydarzeń – wojny, jaką Rosja wypowiedziała Ukrainie. W konsekwencji obserwujemy zwiększone zainteresowanie mniejszymi magazynami - obiektami Small Business Units.

Czym są magazyny Small Business Units?

Początkowo magazyny wielkopowierzchniowe i Small Business Units różniły się po prostu metrażem. Obecnie nie jest to tak jednoznaczne, ponieważ moduły Small Business Units mogą zajmować nawet parę tysięcy metrów kwadratowych. Obiekty tego typu są specyficznym rozwiązaniem na rynku powierzchni magazynowych. Tym, co odróżnia je od znanych już magazynów wielkopowierzchniowych, tzw. big-boxów jest nie tylko wielkość, dzięki której spotyka się je w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach – blisko centrów miast i uczęszczanych arterii komunikacyjnych. Poza funkcją typowo magazynową i biurową Small Business Units mogą także pełnić funkcję usługowo-handlową, a nawet szkoleniową, jak w przypadku dewelopera 7R, który stworzył centrum szkoleniowe dla pilotów, a także wyposażył je w symulator samolotu Boeing 737. Ten projekt doskonale obrazuje zmianę, jaka nastąpiła w niegdysiejszym podziale na duże i małe, gdzie zarówno big-boxy, jak i Small Business Units oferowały nowoczesną powierzchnię magazynowo-biurową. Dzisiaj obiekty typu Small Business Units wzbogacają rynek o nową funkcję. Wspomniane centrum szkoleniowe, showroom czy przestrzeń wystawiennicza dla projektów technologicznych to tylko niektóre z możliwości jej realizacji.

Lokalizacja Small Business Units

Mimo że magazyny Small Business Units znacznie rozszerzyły swoje ramy pod względem metrażu, to nadal mówi się tu o modelu najmu, który jest alternatywą dla wielkich parków logistycznych – właśnie ze względu na możliwość ulokowania blisko centrów miast i ciągów komunikacyjnych. Przekłada się to nie tylko na dogodny dojazd dla pracowników, ale także – co ważniejsze – dostępność dla klienta. Chodzi tu nie tylko o bliskość w sensie możliwości łatwego zorganizowania spotkania w showroomie, ale przede wszystkim o kwestię maksymalnego skrócenia łańcucha dostaw.

Ze względu na podobną cenę i jakość produktów dostarczanych przez różne firmy, istotną rolę odgrywa czas ich dostawy. Klient oczekuje natychmiastowej realizacji zamówienia – najlepiej już następnego dnia – a wygra ten gracz, który dostarczy towar jako pierwszy i ten standard utrzyma. Na tym polu dostępność i lokalizacja magazynów Small Business Units stanowią ogromny atut.

Dostawy ostatniej mili stają się kluczowe, więc częstymi klientami Small Business Units są sieci handlowe, firmy kurierskie oraz logistyczne, specjalizujące się w obsłudze aglomeracji miejskich. Big-box usytuowany dalej niż Small Business Units, a zatem trudniej dostępny, nie zapewni takich możliwości reakcji. Ostatnia mila jest najdroższa w przeliczeniu na kilogram lub metr sześcienny, ponieważ transport zazwyczaj jest realizowany samochodami o mniejszej ładowności. Ceny paliw są zawrotne, a trzeba przecież też mieć na uwadze tendencję do ograniczania w miastach ruchu dla aut innych niż elektryczne. Ponadto, dobrze zlokalizowany moduł Small Business Units umożliwi nawet odbiór własny, co jest atrakcyjne dla firm instalacyjnych i budowlanych, dysponujących zazwyczaj własnym taborem.

Nie bez znaczenia pozostaje również kwestia innych dobrodziejstw lokalizacji blisko centrum, jak np. przyłącza mocy – wyposażona w nie działka prędzej zapewni wysoką energię potrzebną do uruchomienia data center, na które wciąż zwiększa się zapotrzebowanie. Oczywiście nie w każdym obiekcie będzie możliwe wykonanie odpowiedniej adaptacji pod te szczególne projekty, jednak bez wątpienia działkę spełniającą kryteria łatwiej znaleźć w mieście niż na jego dalekich obrzeżach. Duża moc nasuwa także skojarzenie z usprawnianiem procesów składowania – automatyzacją hal magazynowych. Tu jednak nadal wygrywają big-boxy. Zakup i montaż wyspecjalizowanych systemów robotycznych zwiększających wydajność magazynu będą nieopłacalne w przypadku mniejszych metraży ze względu na wysokie koszty eksploatacji

Zalety magazynów Small Business Units

• Small Business Units pozwalają na scentralizowanie potrzeb biznesu oraz maksymalne skrócenie łańcucha dostaw.
• Często wybierane są przez klientów z małych i średnich przedsiębiorstw, również ze względu na łączony charakter miejsca – magazyn, biuro, a także część usługowo-handlowa w połączeniu z dogodną lokalizacją.
• Dla wielu firm nie bez znaczenia jest kwestia standardu wykończenia. Panoramiczne okna, podnoszone podłogi, nowoczesne systemy klimatyzacji i wentylacji czy choćby tarasy na dachach to elementy, które znacznie podnoszą komfort pracy i atrakcyjność miejsca.
• Obiekty typu Small Business Units można dostosować pod konkretne potrzeby, ponieważ najczęściej budowane są w konwencji BTS. Wiele firm potrzebuje też dostosowań specjalnego typu, tak by móc odpowiednio użytkować przestrzeń, np. deweloper Ideal Idea Formad dostarczył moduł pod przechowywanie dzieł sztuki. Ta realizacja była szczególnie wymagająca, ponieważ eksponaty potrzebują odpowiednich warunków: temperatury, wilgotności, poziomu światła.

Wady magazynów Small Business Units

Do minusów należą przede wszystkim kwestie finansowe. Za dogodną lokalizację, nowoczesny budynek, elegancki design i indywidualne projekty przestrzeni po prostu trzeba więcej zapłacić.

Koszty eksploatacji oraz czynsze są w takich obiektach znacznie wyższe niż w big-boxach, jednak korzyści płynące z atrakcyjnej lokalizacji, możliwości znaczącego skrócenia łańcucha dostaw oraz wysokiego standardu wykończenia i indywidualnego dostosowania powierzchni najmu na pewno mogą to zrekompensować.

Budowa magazynów Small Business Units

Możliwe są dwie drogi – indywidualny projekt wznoszony od podstaw albo przystosowanie istniejącego budynku. Druga opcja jest naturalnie o wiele trudniejsza, ale i pierwsza nie należy do łatwych.

Aby sprostać wymaganiom klienta, deweloper musi doskonale poruszać się w gąszczu przepisów administracyjnych. Istniejąca przestrzeń powinna zostać zmieniona tak, by wpisywała się w normy składowania towarów, spełniała wymogi bezpieczeństwa przeciwpożarowego czy ogólnego, a jednocześnie odpowiadała wyśrubowanym standardom klienta. Zmiana istniejącej przestrzeni często trwa bardzo długo i pochłania ogromne nakłady finansowe.

Z kolei znalezienie działki z właściwymi warunkami zabudowy w atrakcyjnej lokalizacji jest trudne, a uzyskanie zmiany czy rozszerzenia planu zagospodarowania, np. w przypadku działalności usługowo- -handlowej, nie należy do najłatwiejszych. Dostępność gruntów w miastach kurczy się, a niejednoznaczność polskich przepisów otwiera pole dla różnych interpretacji w zależności od aglomeracji. Inwestycja, która udała się w Warszawie czy Łodzi, nie jest wcale pewna w innych regionach. Kupioną działkę trzeba jeszcze odpowiednio przystosować – konieczne mogą być wyburzenia, przebudowy dróg i poprawa dostępności dla pracowników.

Dodatkowo rynek magazynów teraz spotyka się się z kolejnym nieprzewidzianym problemem, jakim jest wojna na Ukrainie. Pojawia się konieczność budowania nowych obiektów pod potrzeby firm uciekających z zagrożonych terenów, jednak wojna wiąże się też z odpływem pracowników i zmniejszoną dostępnością materiałów budowlanych. Stwarza to zagrożenie opóźnień lub nawet przerwania inwestycji. Niepewna sytuacja geopolityczna każe podchodzić do planowania inwestycji magazynowych z wielką rozwagą.

Na szczęście dla rynku powierzchni magazynowych w Polsce budują się kolejne magazyny, nowe projekty nabierają tempa, a rosnące stawki najmu nadal pozostają jednymi z najbardziej atrakcyjnych w Europie. Wyzwań dla deweloperów jest wiele, a mimo to powierzchnie typu Small Business Units są często budowane spekulacyjnie i wynajmują się jeszcze przed oddaniem powierzchni do użytkowania.

Rozwiązania ekologiczne w magazynach Small Business Units

Projekty Small Business Units idą w parze z koncepcją zrównoważonego rozwoju, a ten, poza innowacyjnością, ma gwarantować także oszczędności. Inteligentne systemy oświetlenia LED, reagujące na zmiany atmosferyczne, czujniki ruchu, system dystrybucji i rekuperacji wody, panele fotowoltaiczne czy destratyfikatory to tylko niektóre z ekonomicznych i prestiżowych zarazem rozwiązań. Deweloperzy dobrze wiedzą, że zielony trend to przyszłość, dlatego prześcigają się w stosowaniu technologii wspierających ekologię i jednocześnie zapewniają najemcom możliwość oszczędzenia na rachunkach. Rozwiązań jest wiele: od zmiany oświetlenia i poprawy izolacji po najnowocześniejsze sposoby pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych.

Nowe regulacje i polityka planowania przestrzennego przesuwają punkt ciężkości w kierunku modernizacji. Wagę zyskują certyfikaty typu BREEAM, oceniające stopień „przyjazności” inwestycji dla środowiska naturalnego. Jednym z priorytetów inwestycyjnych w 2022 roku jest dekarbonizacja, a nowoczesne rozwiązania proekologiczne i zeroemisyjność są narzędziami budowania przewagi konkurencyjnej.

Rynek magazynów Small Business Units

Rynek rozwija się już w całej Polsce. Inwestycje typu Small Business Units znajdują się nie tylko w Warszawie i Polsce Centralnej, pojawiają się także w Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście. Zwiększa się znaczenie Śląska, gdzie aglomeracja miejska przeplata się z przemysłową. Potencjał wykazują również okolice mniejszych miast, co czyni nasz kraj pionierem na rynku Europy Wschodniej. Pojawiają się parki w całości przeznaczone dla klientów zainteresowanych najmem modułów Small Business Units, jak np. park Propco SBU Poznań czy projekty Frontier Estates we Wrocławiu, Zabrzu i Poznaniu. Również inni deweloperzy inwestują w rozwój rynku małych prestiżowych powierzchni.

Obiekty Small Business Units często mają bardzo indywidualnych charakter. Frontier Estates obsługiwało klientów z branży dentystycznej, którzy – oprócz showroomu prezentującego najnowocześniejsze unity stomatologiczne – również zdecydowali się otworzyć centrum szkoleniowe. Logicor stworzył moduł dla salonu używanych aut, z ogromną przestrzenią ekspozycyjną. Ideal Idea Formad może pochwalić się modułem, gdzie produkowane są elementy osprzętu komunikacyjnego do łazików marsjańskich, czy przestrzenią przeznaczoną do przechowywania dzieł sztuki.

Przykłady innowacyjnych realizacji można mnożyć, bo rynek rozwija się i nieustannie zmienia, ale zainteresowanie Small Business Units będzie się utrzymywało – są one przecież nie tylko alternatywą dla big-boxów, ale także ich naturalnym uzupełnieniem.