Działki budowlane na celowniku deweloperów. Efekt? Wzrost cen działek budowlanych
Za działkę budowlaną pod budowę osiedla mieszkaniowego w atrakcyjnym rejonie Warszawy deweloperzy są skłonni zapłacić nawet 5 tys. zł za m² gruntu. Podaż działek budowlanych kurczy się wskutek ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi.
- W 2016 r. zainteresowanie działkami budowlanymi pod zabudowę mieszkaniową utrzymywało się, podobnie jak w 2015 r., na wysokim poziomie, szczególnie w największych miastach – informuje dyrektor działu gruntów Inwestycyjnych w firmie JLL Daniel Puchalski. A ponieważ popyt na atrakcyjne działki budowlane rósł szybciej niż ich podaż, wzrosły ceny. Puchalski podkreśla jednak, że ceny gruntów nie osiągnęły poziomu z 2007 r., bo deweloperzy nie maja zamiaru przepłacać. Zwracają oni uwagę, aby cena działek była adekwatna do wartości wynikającej z analizy inwestycyjnej. Tym bardziej, że analitycy spodziewają się spadku popytu na mieszkania po zakończeniu po 2018 r. rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych”. Ponadto spada dostępność kredytów mieszkaniowych. - W efekcie, pod koniec roku mogliśmy mówić o stabilizacji cen w segmencie gruntów mieszkaniowych – zaznacza ekspert JLL.
Działki budowlane w cenie
A jednak niektórzy deweloperzy są skłonni płacić bajońskie sumy za atrakcyjne działki budowlane. Np. grupa kapitałowa Home Invest zdecydowała się zapłacić za grunto powierzchni 2366 m kw. na warszawskich Bielanach aż 13,1 mln zł, czyli ponad 5,5 tys. zł za metr! Cena wywoławcza była o połowę niższa, ale podbiło ją 11 deweloperów, którzy rywalizowali w przetargu o tę działkę. Daniel Puchalski przyznaje, że dzięki dobrej sprzedaży mieszkań deweloperzy dysponują pieniędzmi na zakup działek budowlanych. Przyczyniły się do tego, m.in. utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe, które zachęcały do zaciągania kredytów, tendencja do lokowania środków w mieszkania jako inwestycje na wynajem, a także program „Mieszkanie dla Młodych”.
W JLL przekonują, że deweloperom zależy na jak najszybszym finalizowaniu transakcji pod nowe inwestycje. Dlatego też często zanim działka zostanie wystawiona na sprzedaż jest już na celowniku kilku inwestorów. Puchalski opowiada, że w 2015 r. negocjacje, które poprzedzały zawarcie transakcji zakupu działki, trwały przeciętnie kilkanaście miesięcy. Tymczasem w ubiegłym roku w JLL odnotowano transakcje finalizowane nawet po czterech miesiącach rozmów.
Z najnowszego raportu JLL wynika, że w centrum Warszawy średnie ceny działek pod inwestycje mieszkaniowe wynosiły 2,2–4 tys. zł za m kw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkania), zaś w pozostałych dzielnicach – od 650 zł do 2,5 tys. zł za metr PUM. W miastach powyżej 400 tys. mieszkańców działki pod mieszkaniówkę kosztowały przeciętnie od 550 zł do 2 tys. zł w przeliczeniu na m² PUM.
W JLL nie wykluczają w tym roku wzrostu cen działek pod mieszkaniówkę. Deweloperzy mogą stanąć wówczas przed dylematem: podnieść ceny mieszkań czy ograniczyć swoje marże, które – jak przyznaje Puchalski– są wciąż dość wysokie. Kluczowe znaczenie dla przedsiębiorców będą miały koszty finansowania inwestycji, które aktualnie są na rekordowo niskim poziomie. Jednak jeśli stopy procentowe pójdą w górę, okres prosperity dla deweloperów może się skończyć.
Coraz trudniej o działkę budowlaną pod biurowiec
Dlatego coraz więcej firm deweloperskich angażuje się w przedsięwzięcia typu budowa biurowca. Według JLL, także na tym rynku panuje tendencja kupowania działek budowlanych „na zapas”, szczególnie w Warszawie i Wrocławiu. Dużo buduje się też w innych miastach regionalnych np. Krakowie, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi. Prezes Polskiego Holdingu Nieruchomości Maciej Jankiewicz pochwalił się serwisowi Dompress.pl, że dysponuje bankiem ziemi o powierzchni blisko 700 ha gruntów na terenie całego kraju. Według JLL, z roku na rok coraz więcej nowych inwestycji biurowych powstaje w miastach regionalnych. Aktualnie najatrakcyjniejszy dla inwestorów jest Wrocław, zaraz potem Gdańsk, Kraków i Poznań, a nawet Rzeszów
Daniel Puchalski zwraca uwagę, że inwestorzy coraz częściej poszukują działek pod budowę obiektów multifunkcyjnych, które mają być alternatywą dla zwykłych biurowców. W centrum stolicy za działkę pod biurowiec firmy płaciły średnio 2,2–3,5 tys. zł za m kw. PUB (powierzchni użytkowej biura), a na jej obrzeżach - 1,6–2,2 tys. zł za metr PUB. W miastach regionalnych działki budowlane kosztowały 600–1,5 tys. zł za m kw. PUB. W JLL twierdzą, że coraz trudniej jest kupić atrakcyjną działkę pod budowę biurowca. Zainteresowaniem będą się więc cieszyć także atrakcyjnie położone działki z budynkami do wyburzenia, przebudowy lub rozbudowy.
Podaż działek zaczyna się kurczyć z powodu obowiązującej od kwietnia ubiegłego roku ustawy, która uniemożliwia deweloperom zakup gruntów rolnych, np. pod inwestycje magazynowe. Sęk tym, że zajmują one znaczną cześć powierzchni wielu miast.
