Działka siedliskowa – co to jest i jak ją kupić? Czym różni się od budowlanej? Definicja, formalności
Działka siedliskowa może być alternatywą dla działki budowlanej. To kusząca propozycja dla wszystkich, którzy chcą zamieszkać na stałe z dala od miejskiego zgiełku. Marzy ci się posesja na cichej prowincji? Przeczytaj o tym, jakie ograniczenia oraz procedury związane z zakupem działki siedliskowej możesz napotkać. Z naszego artykułu dowiesz się też, jakie warunki trzeba spełnić, żeby wybudować dom w siedlisku. To wszystko koniecznie musisz wiedzieć, zanim kupisz działkę siedliskową.
Spis treści
- Definicja - co to jest działka siedliskowa?
- Czym różni się działka siedliskowa od budowlanej?
- Jakie warunki musi spełniać działka siedliskowa?
- Kto może kupić działkę siedliskową i wybudować na niej dom?
- Na czym polega odrolnienie działki?
- Odrolniona działka siedliskowa to inny podatek
- Czy warto kupić działkę siedliskową?
Definicja - co to jest działka siedliskowa?
Działka siedliskowa to wydzielony grunt na wsi, przeznaczony pod budownictwo zagrodowe. Działka związana jest bezpośrednio z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, gdyż jest częścią gruntu pod zabudowaniami gospodarstwa rolnego. W obowiązujących przepisach nie ma definicji prawnej działki siedliskowej. W ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592, z późń. zm.) działka siedliskowa to po prosu forma nieruchomości gruntowej. Wydzielana jest ona z działki rolnej.
A co to jest budownictwo zagrodowe? To zabudowa związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, czyli budynki gospodarcze, inwentarskie oraz mieszkalne należące do rolnika i jego rodziny - definicja zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Czym różni się działka siedliskowa od budowlanej?
Działka budowlana to obszar przeznaczony pod zabudowę, przy czym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy dokładnie określone są rodzaj i parametry obiektów budowlanych, które można na niej wybudować.
Czytaj też:
Działka siedliskowa to część gospodarstwa rolnego, dlatego przeznaczona jest ona do prowadzenia działalności rolniczej. Jeśli dla działki rolnej zostały wydane warunki zabudowy można na niej wznosić budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej, w tym dom mieszkalny.
Jakie warunki musi spełniać działka siedliskowa?
Aby powstała działka siedliskowa i otrzymała warunki zabudowy, grunt pod nią przeznaczony musi mieć minimum 1 ha lub być większy niż średnia działka rolna w gminie.
Na działce siedliskowej bez pozwolenia na budowę można wybudować tylko budynki związane bezpośrednio z działalnością rolną (zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Inwestycję mogą przeprowadzić wyłącznie osoby zajmujące się produkcją rolną, które:
- posiadają działkę rolną o powierzchni co najmniej 1 ha i nie większą niż 300 ha,
- od minimum 5 lat prowadzą osobiście gospodarstwo rolne na terenie danej gminy (gdzie jest działka siedliskowa),
- są właścicielem działki rolnej, użytkownikiem wieczystym lub jej dzierżawcą.
Przekształcenia działki rolnej w siedliskową może dokonać tylko rolnik. Najszybciej przekształcane są rokują grunty zaklasyfikowane są jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (klasy IV-VI).
Kto może kupić działkę siedliskową i wybudować na niej dom?
Działkę siedliskową może kupić każdy. Natomiast jeśli kupcem jest rolnik, dalsze postępowanie jest bardzo proste. Może on swobodnie na działce siedliskowej wznieść dowolne zabudowania, w tym budynek mieszkalny, gdyż grunty pod budynkami mieszkalnymi wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych, nadal są gruntami rolnymi.
Problem pojawia się, gdy działkę siedliskową chce kupić osoba, która rolnikiem nie jest. Taki inwestor może wybudować dom na działce pod warunkiem, że ma ona wydane pozwolenie na budowę. Dlatego kupując działkę siedliskową od rolnika należy sprawdzić czy takie pozwolenie istnieje, gdyż jest ono przenoszone na nowego właściciela. Jeżeli okaże się, że dla działki nie wydano pozwolenia na budowę, warto spróbować skłonić obecnego właściciela do wystąpienia o nie. Na tym nie koniec. Inwestor, który nie jest rolnikiem będzie musiał działkę odrolnić.
Można jeszcze kupić działkę siedliskową zabudowaną. W takiej sytuacji kupujący, który nie jest rolnikiem może uzyskać pozwolenie na przebudowę istniejących budynków. Jednak w tym przypadku również będzie konieczne odrolnienie działki.
Trzeba wiedzieć, że jeżeli zakupimy działkę siedliskową mniejszą niż 1 ha nie uzyskamy pozwolenia na budowę, ponieważ aby wybudować dom na takiej działce musimy kupić minimum 1 ha gruntu. Na forach internetowych można poczytać o niefortunnych transakcjach, które skutkowały tym, że na wymarzonej działce nie można wznieść budynku.
Na czym polega odrolnienie działki?
Odrolnienie działki polega na zmianie przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeżeli nie ma takiego planu, gmina ustala zmiany warunków zabudowy gruntu.
Odrolnienie działki, inaczej przekształcenie działki rolnej na budowlaną to dwuetapowa procedura:
- w pierwszej kolejności chodzi o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie lub uzyskanie od gminy decyzji o warunkach zabudowy,
- drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Jeżeli w świetle prawa nie jesteśmy rolnikami, a chcemy kupić działkę siedliskową, żeby wybudować na niej dom musimy w pierwszej kolejności sprawdzić czy wybrana działka jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Takie informacje uzyskamy w urzędzie gminy lub miasta.
Czytaj też:
Jeżeli dowiemy się, że działka jest w planie jako teren pod produkcję rolną, to musimy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
We wniosku muszą się znaleźć dane osobowe wnioskującego, adres działki oraz powód, dlaczego wnioskujemy o zmianę przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną. Niezbędne załączniki do wniosku to: wypis aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów, mapa nieruchomości.
Jeżeli działki rolnej nie ma w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest wystąpienie o uzyskanie wniosku o warunkach zabudowy (WZ). Decyzja ta również wydawana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku to najtrudniejsza część zadania, ponieważ pozytywna decyzja w sprawie wniosku zależy od wielu czynników, często też od decyzji Ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Po złożeniu wniosku musimy czekać na odpowiedź z urzędu. Czas oczekiwania w wielu przypadkach może flustrować, gdyż przepisy nie regulują, w jakim terminie urząd zobowiązany jest do wydania odpowiedzi na wniosek.
Kiedy jednak doczekamy się odpowiedzi z urzędu możemy rozpocząć procedurę zmiany statusu działki rolnej w działkę budowlaną. W tym celu należy złożyć wniosek o wyłączenie działki spod produkcji rolnej w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego. Wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej musi nastąpić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Odrolniona działka siedliskowa to inny podatek
Od początku 2003 r. od każdego użytku rolnego należy opłacać podatek rolny. Jeżeli działka siedliskowa zostanie odrolniona, to nie będzie podlegała podatkowi rolnemu, tylko podatkowi od nieruchomości, podobnie jak budynek znajdujący się/wybudowany na odrolnionej działce.
Czy warto kupić działkę siedliskową?
Jak widać, zakup działki siedliskowej to dość ryzykowna inwestycja jeżeli nie jest się rolnikiem. Przepisy niestety skutecznie utrudniają nabywanie gruntów rolnych przez takie osoby. Dlatego, zanim zdecydujemy się na kupno działki siedliskowej koniecznie trzeba sprawdzić możliwości jej wykorzystania, a to wiąże się z chodzeniem po gminnych urzędach, składaniem wniosków, a potem długim oczekiwaniem na odpowiedzi. Jednak jeżeli chcemy zamieszkać w malowniczym wiejskim zakątku trzeba przez te formalności koniecznie przejść, bo może się okazać, że nie będzie można na zakupionej działce nic wybudować.
Najpewniejsze jest zakupienie działki siedliskowej z istniejącymi zabudowaniami, w tym z domem do remontu, ale w takiej sytuacji również trzeba sprawdzić czy będzie możliwe odrolnienie działki.
Jedynie rolnicy mogą bez ograniczeń wznosić nowe budynki lub przebudowywać istniejące w obrębie działki siedliskowej, ponieważ nie obowiązuje ich konieczność odrolnienia.
Źródło: kowr.gov.pl, redakcja
