„Mieszkanie plus” stawia na prefabrykaty, bo koszt budowy mieszkań nie może przekroczyć 2 tys. zł za m²
Koszt budowy jest kluczem do sukcesu rządowego programu „Mieszkanie plus”. W zarządzającej nim spółce BGK Nieruchomości liczą, że dzięki zastosowaniu nowoczesnych technologii, w tym prefabrykowanej, koszty nie przekroczą 2 tys. zł za m² netto. Prawdopodobnie w przyszłym tygodniu BGK Nieruchomości ogłosi warunki konkursu architektonicznego, który wykaże, czy za tyle można wybudować dobrej jakości mieszkania w budynkach wielorodzinnych.
- Zamierzamy wyłonić sześciu, siedmiu zwycięzców, którym zaproponujemy kontrakty – mówi w rozmowie z serwisem Muratorplus.pl wiceprezes BGK Nieruchomości Grzegorz Muszyński.
Z prefabrykatów szybciej i taniej
Przypomnijmy, że tej należącej do Banku Gospodarstwa Krajowego spółce, rząd powierzył zarządzanie programem „Mieszkanie plus”, który zakłada budowę „dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, z opcją dojścia do własności”. Minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk wielokrotnie powtarzał, że mieszkania pod klucz będą kosztowały nie więcej niż średnio 2,5-3,5 tys. zł za m². Od tych kosztów zależą zaś stawki czynszów, które zaplanowane są w wysokości 10-24 zł za m² plus koszty eksploatacji. W największych miastach mogą być nawet o połowę niższe od obecnych rynkowych. Oczywiście dojdą do tego rachunki za energię, wodę i ścieki. Dlatego BGK Nieruchomości szuka obecnie technologii, które umożliwiałyby osiągnięcie tego celu. Grzegorz Muszyński stawia na prefabrykaty, które – według niego – mają wiele zalet. - Nowoczesna prefabrykacja nie ma nic wspólnego z tzw. wielką płytą z lat 70.-80. XX w. – zapewnia Muszyński. Według niego, ogromną zaletą tej technologii jest szybkość budowy – do dziewięciu miesięcy. - Budowa mieszkań metodą tradycyjną trwa średnio o jedną trzecią dłużej – twierdzi Muszyński. I dodaje, że obniżenie kosztów jest możliwe, dzięki standaryzacji budowy i ograniczeniu błędów, które w budownictwie tradycyjnym są plagą. Dodajmy, że dwa lata temu eksperci z Politechniki Poznańskiej przebadali osiem projektów mieszkaniowych, liczących łącznie 1524 mieszkań. Na każdą inwestycję przypadło średnio 855 defektów budowlanych, a prawie 90 proc. z nich było spowodowane wadami powstałymi już na etapie budowy. Grzegorz Muszyński podkreśla, że do budowy domów wielorodzinnych w technologii prefabrykowanej potrzeba dużo mniejszej liczby fachowców, a już za rok, dwa – kiedy ruszą inwestycje drogowe i kolejowe - może to mieć ogromne znaczenie, bo najpewniej wzrosną koszty robocizny.
Taniej nie znaczy słabo
Dowiedzieliśmy się, że najpewniej do końca marca BGK Nieruchomości zbierać będzie zgłoszenia od producentów nowoczesnych materiałów i technologii prefabrykowanych, a równolegle prowadzić rozmowy z architektami i projektantami, którzy zgłoszą się do konkursu. Będą oni mogli następnie wybrać do swoich projektów wybrane przez BGK Nieruchomości rozwiązania. Jedną z firm, która oferuje prefabrykaty do budowy domów jest Sewaco System. – Zgłosiliśmy chęć uczestnictwa w programie – potwierdza doradczyni zarządu firmy Anna Niedźwiecka. Opowiada, że cztery lata temu Sewaco wybudowała w Skarszewach (powiat starogardzki) dwa budynki z sześcioma mieszkaniami powierzchni od 70 do 84 m², które sprzedała po… 2,3 tys. zł za m². W tej cenie jest też działka. Anna Niedźwiecka przyznaje jednak, że firma nie uwzględniła jej wartości rynkowej w momencie sprzedaży, lecz cenę zakupu kilka lat wcześniej. Co ciekawe, Sewaco System chwali się, że prowadzone przez dwa lata pomiary zużycia energii dogrzania wszystkich mieszkań pokazały, że średnie wynosi ok 39 kWh/m²/r. – Tak więc, pomimo niskiej ceny, nasze budynki spełniają standard domów energooszczędnych NF40 – podkreśla Anna Niedźwiecka.
W bazie BGK Nieruchomości są już także firmy Buszrem i Pekabex. Prezes tej drugiej Przemysław Borek nie wyklucza, że zgłosi swoją firmę do programu „Mieszkanie plus”. Pekabex w ostatnich 10 latach nie wybudował w Polsce ani jednego mieszkania w technologii prefabrykowanej. Natomiast tylko w Szwecji montuje rocznie ok. tysiąca takich mieszkań. Większość z nich to mieszkania na wynajem. Przemysław Borek zapewnia, że czterokondygnacyjny blok z dwiema klatkami powstaje w osiem do dziewięciu miesięcy. I to nie jest tzw. stan deweloperski. - Mieszkania są w pełni wykończone - przekonuje prezes Pekabeksu. Dla porównania, według GUS, średni czas budowy bloków mieszkalnych w technologii tradycyjnej wynosi ok. 21 miesięcy.
Na początek 15 tys. mieszkań
BGK Nieruchomości planuje rozstrzygnięcie konkursu architektonicznego w lipcu. Przy jego organizacji współpracuje z Izbą Architektów Rzeczpospolitej Polskiej i wydziałem architektury Politechniki Warszawskiej. W pierwszym etapie konkursu oceniana będzie koncepcja, zaś w drugim - szczegółowe rozwiązania architektoniczne z użyciem nowoczesnych technologii prefabrykowanych dla konkretnych lokalizacji. Te zgłaszają gminy, które chcą uczestniczyć w programie „Mieszkanie plus”. Spółka informuje, że do tej pory podpisała listy intencyjne i porozumienia z 58 gminami, które są gotowe przeznaczyć pod budowę mieszkań na wynajem łącznie ok. 180 ha gruntów. Może na nich powstać ok. 15 tys. mieszkań. Grunty mają być wycenione, a gminy, które je włożą we wspólne z BGK Nieruchomości przedsięwzięcia, dostaną równowartość w mieszkaniach na własne potrzeby albo udział w zyskach z ich wynajmu komercyjnego (ok. 4 proc.). Najemcy będą też mogli zostać właścicielami mieszkań, jeśli zdecydują się na spłatę kosztów budowy.
Wśród gmin, które chcą uczestniczyć w programie „Mieszkanie plus” jest Gdynia. W czasie debaty na zakończonych w Gdańsku targach mieszkaniowych Muratora Expo wiceprezydent Gdyni ds. gospodarki Katarzyna Gruszecka-Spychała poinformowała, że miasto wytypowało na razie trzy działki, na których może powstać łącznie ok. 250 mieszkań. Na klucze do nich będą mogły liczyć mieszkańcy (w pierwszej kolejności rodziny i osoby dziećmi), którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt lub najęcie na zasadach rynkowych, a równocześnie nie mogą liczyć na lokum od gminy, bo mają zbyt wysokie zarobki.
Polacy preferują cegły, pustaki i bloczki
Jest szansa, że program „Mieszkanie plus” spopularyzuje technologię prefabrykowaną, która była powszechnie stosowana w okresie PRL. Rekordowy był pod tym względem był rok 1978, kiedy powstało aż 283 tys. Mieszkań, w tym ogromna większość w blokach z tzw. wielkiej płyty. Ale i ambicje rządu Beaty Szydło są niemałe. W przyjętej w ubiegłym roku uchwale w sprawie Narodowego Programu Mieszkaniowego, postawił on sobie za cel, że do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na tysiąc mieszkańców wzrośnie z 363 do 435, czyli osiągnie obecną średnią unijną. Oznacza to, że – uwzględniając konieczność wyburzenia część obecnych zasobów mieszkaniowych ze względu na katastrofalny stan techniczny - w tym okresie musiałoby powstawać ok. 200 tys. mieszkań rocznie. Tymczasem, w ubiegłym roku przybyło ich nieco ponad 162,7 tys., w tym ok. 78 tys. domów jednorodzinnych. Z danych GUS wynika, że w budownictwie wielorodzinnym - podobnie jak w jednorodzinnym - dominuje u nas technologia tradycyjna. W okresie trzech kwartałów 2016 r. w technologii wielkopłytowej i wielkoblokowej wybudowano w całym kraju zaledwie cztery budynki ze 102 mieszkaniami. Deweloperzy tłumaczą, że kierują się preferencjami klientów, którzy chcą mieć możliwość wprowadzenia w mieszkaniu tzw. zmian lokatorskich.
