Najem instytucjonalny w Polsce - Jacek Sasin zapowiada nowy podatek dla funduszy inwestycyjnych!
Najem instytucjonalny jest coraz bardziej popularnym sposobem na wynajęcie mieszkania w Polsce. Choć wciąż raczkuje w porównaniu do rynków europejskich, to teraz ma realne szanse na skokowy rozwój. Najem instytucjonalny to bardzo ciekawa alternatywa dla tradycyjnej umowy najmu. Przede wszystkim lepiej chroni właściciela przed nieuczciwymi lokatorami. Kto może podpisać umowę najmu instytucjonalnego? Kiedy ten typ umowy jest najbardziej korzystny? Nowością jest to, że Jacek Sasin zapowiada nowy podatek dla funduszy inwestycyjnych.
Resort Jacka Sasina pracuje nad nowymi podatkami obciążającymi właścicieli wielu nieruchomości. Podatek mają zapłacić m.in. fundusze inwestycyjne, które budują albo kupują mieszkania na wynajem. Wzorem dla tego podatku ma być irlandzki podatek transakcyjny. Wynosi on ok. 10% wartości transakcji w przypadku zakupu co najmniej 10 nieruchomości w ciągu 12 miesięcy.
Spis treści
- Najem instytucjonalny - nowość na rynku mieszkaniowym w Polsce
- Co to jest i na czym polega najem instytucjonalny?
- Najem instytucjonalny - kto może z niego skorzystać?
- Jak sytuacja na Ukrainie zmieni rynek najmu instytucjonalnego?
- Korzyści płynące z najmu instytucjonalnego
- Koszty podpisania umowy najmu instytucjonalnego
- Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce na tle Europy
Najem instytucjonalny - nowość na rynku mieszkaniowym w Polsce
Mieszkania w Polsce stanowią w ostatnich dwóch latach przedmiot największego zainteresowania inwestorów. Nowością, która prężnie rozwija się na rynku mieszkaniowym są mieszkania w najmie instytucjonalnym, zwane popularnie PRS (Private Rented Sector) - mówi Kinga Barchoń, liderka zespołu ds. usług dla rynku nieruchomości PwC Polska.
Zgodnie z raportem firmy PwC, rynek PRS aktualnie ma solidne podstawy do wzrostu, z których najważniejsze są: luka mieszkaniowa w dużych miastach oraz malejąca dostępność mieszkań. W najbliższym czasie szczególnie mocno odczuwalny będzie spadek dostępności mieszkań ze względu na ostatnie podwyżki stóp procentowych ograniczające zdolność kredytową nabywców mieszkań.
Czytaj też:
- Stopy procentowe - kolejne podwyżki - raty kredytów będą jeszcze wyższe
- Kredyty mieszkaniowe coraz mniej dostępne, a zdolność kredytowa Polaków znacznie niższa
Zmiana podejścia do własności i zastępowanie jej najmem wydaje się trendem, który utrzyma się w kolejnych latach i wpływać będzie na rynek mieszkaniowy w podobny sposób, w jaki wpłynął na rynek rozrywkowy (platformy streamingowe) czy motoryzacyjny.
Co to jest i na czym polega najem instytucjonalny?
Możliwość najmu instytucjonalnego została wprowadzona do obrotu prawnego w 2017 roku w Ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Według definicji zawartej w ustawie najmem instytucjonalnym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu.
W dużym uproszczeniu chodzi o to, że najemca może podpisać umowę z firmą, a nie z osobą fizyczną. Umowa najmu instytucjonalnego musi mieć formę pisemną i zawsze podpisywana jest w obecności notariusza. To znacząco porządkuje rynek najmu.
Najem instytucjonalny - kto może z niego skorzystać?
Jak wskazuje ustawa, z najmu instytucjonalnego mogą skorzystać tylko przedsiębiorcy, których działalność związana jest z wynajmem mieszkań.
Jak sytuacja na Ukrainie zmieni rynek najmu instytucjonalnego?
Skutki wybuchu wojny dla gospodarki Ukrainy i krajów sąsiedzkich są niewymierne. Masowa emigracja z Ukrainy do Polski wygenerowała pozytywny szok popytowy na rynku najmu. Konsekwencje to spadek dostępności mieszkań na wynajem oraz wzrost stawek najmu.
Ciężko oszacować ilu przekraczających naszą granicę uchodźców, traktuje Polskę, jako przystanek, a ilu chce zostać na dłużej i pracować. Trudno się spodziewać, że będzie ich stać na zakup mieszkania, nawet, jeśli zaczną zarabiać w Polsce, to zebranie wkładu własnego i osiągnięcie i tak już wysokiej zdolności kredytowej może okazać się niezwykle trudne. Dlatego wiadomo już teraz, że to rynek wtórny przez jakiś czas będzie miał duże znaczenie, a z rynku pierwotnego będą znikać gotowe mieszkania, na które zakup zdecydują się inwestorzy i firmy zajmujące się wynajmem PRS.
Ceny mieszkań zarówno nowych jak i używanych, utrzymają dotychczasową tendencję wzrostową. W tej chwili potrzebne są mieszkania „od zaraz”. Te na rynku wtórnym, szybko się skończą, dlatego większe znaczenie przez najbliższy czas będą mieć Fundusze PRS, kupujące mieszkania od dewelopera na tzw. najem instytucjonalny. W pierwszej kolejności zakup dotyczyć będzie mieszkań już gotowych, a w przyszłości inwestycji, które dopiero się budują. Dla uchodźców taka forma wynajmu będzie o tyle bezpieczniejsza, że prywatny właściciel może nagle zmienić zdanie i wypowiedzieć umowę z dnia na dzień, a fundusz już nie, ale to również powoduję podnoszenie stawek i dyktowanie cen na rynku. – podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.
Korzyści płynące z najmu instytucjonalnego
Najkorzystniejszym zapisem w umowie najmu instytucjonalnego jest ten dotyczący sposobu pozbycia się lokatora z lokalu. Umożliwia on sprawną eksmisję najemcy problematycznego, czyli takiego, który zalega z czynszem lub innymi opłatami albo odmawia opuszczenia lokalu po wygaśnięciu czasu trwania umowy. Zwykła umowa powoduje często trudności w przeprowadzeniu eksmisji, co przy okazji generuje wiele konfliktów miedzy wynajmującym i najemcą. Zazwyczaj sprawa ma swój finał w sądzie i często trwa wiele lat.
Podczas zawierania umowy najmu instytucjonalnego w odróżnieniu od okazjonalnego, najemca nie musi wskazywać alternatywnego lokalu, dzięki czemu komornik może dokonać natychmiastowej eksmisji np. do noclegowni lub schroniska.
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego wymaga dołączenia oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.
Kolejną korzyścią dla obu stron najmu instytucjonalnego jest brak ograniczenia co do górnej granicy długości okresu najmu lokalu. Może to być kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. W przypadku najmu okazjonalnego górna granica to okres do 10 lat.
Najem instytucjonalny ma również zachęcać prywatnych inwestorów do inwestowania w budowę mieszkań na wynajem, a to szansa na rozbudowanie segmentu, który jest ciekawą alternatywą dla tradycyjnej umowy najmu.
Czytaj też:
Koszty podpisania umowy najmu instytucjonalnego
Pierwszy koszt zawarcia umowy najmu instytucjonalnego to wynagrodzenie notariusza wyliczane indywidualnie. Kwota została określona w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości i wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu. Wskaźnik ten co roku jest aktualizowany.
Kolejny koszt to kaucja zabezpieczająca. Zgodnie z przepisami nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kwota obliczana jest według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.
Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce na tle Europy
Jak podaje Cushman & Wakefield, najem instytucjonalny najsilniej rozwija się w Niemczech, Szwajcarii, Holandii i krajach nordyckich. Na przykład w Danii takie umowy stanowią prawie 50% wszystkich podpisywanych. W Polsce na dzień dzisiejszy to zaledwie 5%, ale trendy obserwowane w ostatnim czasie na rodzimym rynku mieszkaniowym, to prognoza rozwoju segmentu najmu instytucjonalnego w ciągu najbliższych lat.
Wpływ na rozwój tego sektora ma wiele czynników demograficznych i ekonomicznych. Jednym z nich jest duże zainteresowanie funduszy inwestycyjnych rynkiem mieszkaniowym. Inwestorów z całej Europy nie brakuje ostatnio w Polsce. Wykupują one całe osiedla, aby później na nich zarobić. Ponadto młodzi ludzie coraz częściej chcą dynamicznie zmieniać miejsce zamieszkania. To jedne z ważniejszych czynników, które dają potencjał do rozwoju najmu instytucjonalnego na rodzimym rynku. Zdecydowanie idziemy w tym kierunku, ale to wciąż bardzo daleka droga.
Czytaj też:
