Nowe mieszkania tylko bez balkonów? Deweloperom nie opłaca się budować balkonów, tarasów i loggi
Deweloperzy usuwają z projektów inwestycji balkony, loggie i tarasy. To wynik przepisów obowiązujących od września 2021, w których został zmieniony sposób liczenia współczynnika intensywności zabudowy. Warto wiedzieć, co to oznacza i jak teraz trzeba liczyć wskaźnik, ponieważ ma on duży wpływ na projekt planowanej inwestycji.
Spis treści
- Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy?
- Co się zmieniło w obliczaniu współczynnika intensywności zabudowy?
- Na rynku będzie coraz mniej mieszkań z balkonami?
Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy?
Wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku (powierzchnia całkowita budynku) do powierzchni działki terenu budowlanego.
Wskaźnik intensywności zabudowy jest jednym z najważniejszych parametrów, określonych w każdym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Intensywność zabudowy obliczana musi być zgodnie z wymogami zawartymi w normie PN-ISO 9836:1997, która określa sposoby mierzenia powierzchni.
Przy czym, intensywność zabudowy to powierzchnia wszystkich budynków na działce (istniejących oraz projektowanych tj. np. garaże oraz budynki gospodarcze), nie tylko budynku mieszkalnego, objętego pozwoleniem na budowę.
Co się zmieniło w obliczaniu współczynnika intensywności zabudowy?
Od września 2021 obowiązują w Polsce znowelizowane przepisy prawa budowlanego, które powodują, że deweloperom zwyczajnie nie opłaca się budować balkonów, tarasów i loggii.
Dlaczego? Aby móc na działce budowlanej zrealizować konkretny projekt, wymagana jest jego zgodność z wymogami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który określa jaka powinna być minimalna oraz maksymalna powierzchnia użytkowa obiektu na danej działce. W przeciwnym razie inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę.
Od września 2021 deweloperzy do powierzchni całkowitej nowego budynku muszą wliczyć powierzchnie, które nie są zabudowane stałymi przegrodami, czyli balkony, tarasy i loggie. Dlatego w świetle nowych przepisów inwestorzy muszą wybierać jak budować - mniejsze mieszkania z balkonami, które będą wycenione tak samo jak metr kwadratowy mieszkania, albo większe mieszkania bez nich.
Trzeba wiedzieć, że inwestor, kupując działkę, nie płaci za samą jej powierzchnię, ale za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jaki może powstać w przyszłej inwestycji. Do września 2021 do powierzchni całkowitej nowego budynku nie wliczano powierzchni balkonów, loggi i tarasów.
Polski Związek Firm Deweloperskich informuje, że pierwotnie zakładana powierzchnia użytkowa mieszkań, po zmianie przepisów, spada o ok. 15% na projekcie. Przy rosnącym popycie, a niskiej podaży prowadzi to do kolejnych wzrostów cen. Projekty trzeba korygować, albo kosztem powierzchni i liczby mieszkań, albo kosztem likwidacji i ograniczania balkonów lub tarasów.
Jak widać, wskaźnik intensywności zabudowy jest szczególnie ważny przy liczeniu opłacalności inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych, gdyż pokazuje efektywność wykorzystania powierzchni działki.
Na rynku będzie coraz mniej mieszkań z balkonami?
Tymczasem, sytuacja z pandemią COVID-19 pokazała zmianę preferencji zakupowych Polaków. Aktualnie największą popularnością cieszą się mieszkania z dużymi balkonami i tarasami. Jest to efekt kolejnych lockdownów, a także braku pewności, kiedy pandemia ustąpi. Każdy chce mieć kawałek swojej przestrzeni na powietrzu, obawiając się, że mogą być wprowadzane kolejne ograniczenia epidemiczne związane z przemieszczaniem. Tymczasem wszystko wskazuje na to, że zmiana przepisów spowoduje, że na rynku będzie coraz mniej mieszkań z dużymi balkonami, tarasami i loggiami.
Polski Związek Firm Deweloperskich potwierdza, że nowe regulacje negatywnie wpłyną na rozwiązania projektowe budynków i komfort życia ludzi. Dlatego też, zdaniem PZFD, potrzeba jest pilna korekta tych przepisów, która wyeliminuje kondygnacje podziemnie i balkony z obliczania intensywności zabudowy.
