Odbiór mieszkania - na czym polega? Na co zwracać uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania odbywa się wtedy, gdy deweloper udostępnia gotowy już lokal kupującemu, aby ten mógł sprawdzić stan techniczny zakupionego mieszkania, zgodność ze standardem wykończenia zawartym w umowie, normami oraz ogólną usterkowość.

Spis treści

1. Odbiór mieszkania krok po kroku
2. Na co zwracać uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera
3. Protokół odbioru mieszkania

Odbiór mieszkania można przeprowadzić samodzielnie lub zlecić inspektorowi budowlanemu, który zajmuje się odbiorami profesjonalnie.

Zgodnie z prawem, odbiór techniczny powinien odbyć się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, a przed podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę. W trakcie odbioru sprawdzany jest stan techniczny lokalu, zgodność ze standardem wykończenia, normami oraz ewentualne usterki.

Odbiór mieszkania krok po kroku

Do odbioru technicznego mieszkania warto się dobrze przygotować. Przede wszystkim należy przynieść ze sobą odpowiednie dokumenty.

Mowa tu o technicznym opisie nieruchomości, zwanym w umowie z deweloperem standardem wykończenia, który określa rodzaj użytych materiałów i zakres wykonanych prac. Dobrze jest przeanalizować go wcześniej, aby wiedzieć, na co dokładnie zwrócić uwagę na miejscu. 

Samą wizytę, która zazwyczaj trwa ok. 2 godziny, najlepiej umówić w ciągu dnia, aby wnętrze było dobrze doświetlone światłem naturalnym.  Na odbiór mieszkania warto zabrać narzędzia, które ułatwią dokładną weryfikację m.in.:

• kątownik lub zwykłą ekierkę
• poziomicę
• latarkę
• próbnik napięcia
• oprawki z żarówkami.

Dodatkowo weryfikacja wybranych pomiarów może być wykonana z pomocą zatrudnionych przez właściciela specjalistów, np. geodety, który w specjalistyczny sposób zmierzy powierzchnie pokoi. 

Na co zwracać uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera

Odbiór mieszkania rozpoczynamy od sprawdzenia rozkładu pomieszczeń. Zgodnie z ogólnie przyjętymi normami, weryfikacja metrażu jest przeprowadzana przez niezależnego geodetę przed odbiorem technicznym nieruchomości – na etapie wydawania pozwolenia na użytkowanie. Dlatego nie ma potrzeby ponownego mierzenia pokojów. Możemy natomiast sprawdzić podłogi z wykorzystaniem poziomicy. Upewnijmy się również, że wszystkie wylewki są gładkie, bez pęknięć.

W przypadku oceny ścian przydatny będzie kątownik lub zwykła ekierka. Dodatkowo, oglądając je w świetle dziennym, zweryfikujmy, czy ściany są pozbawione rys, wybrzuszeń i śladów po wcześniejszych naprawach, szczególnie w okolicy gniazdek i parapetów.

Kolejnym elementem, który należy dokładnie zbadać, jest stolarka otworowa. Drzwi i okna muszą być oczywiście czyste, aby można było sprawdzić, czy nie ma na nich odprysków.

Oceńmy, czy okna są szczelne i łatwo się otwierają. W przypadku parapetów ważne są dwa szczegóły – podokiennik zewnętrzny powinien mieć lekki spadek, aby ściekała z niego deszczówka, a wewnętrzny musi się znaleźć minimum 10 cm od grzejnika. Jeśli w nieruchomości jest balkon koniecznie sprawdźmy też balustrady oraz posadzki – radzi Filip Malarski, menadżer ds. jakości i gwarancji w spółce mieszkaniowej Skanska.

Następnym krokiem będzie sprawdzenie instalacji. Jeśli w mieszkaniu jest kuchenka gazowa, trzeba sprawdzić szczelność złączy. 

Mieszkania od deweloperów przeważnie oddawane są nowym właścicielom bez podłączonej instalacji elektrycznej – to standardowe na rynku podejście. Jednak zdarzają się wyjątki od tej reguły. Wówczas, oprócz weryfikacji liczby gniazdek i punktów świetlnych, potrzebne będą nam nieco bardziej specjalistyczne narzędzia. Próbnik wykorzystamy do sprawdzenia przepływu prądu w gniazdkach elektrycznych. Oprawek z żarówkami użyjemy, wkładając je do punktów świetlnych, a następnie włączając. Jeśli światło mruga – należy zgłosić potrzebę poprawki.

Przy ocenie wentylacji najlepiej sprawdzi się zwykła zapalniczka. Jeśli jej płomień pochyli się w kierunku otworu oznacza, że wszystko jest w porządku.

Położenie rur kanalizacyjnych i wodociągowych powinno pokrywać się ze standardem mieszkania oraz umożliwiać podłączenie armatury.

Na koniec oględzin wnętrza, sprawdźmy, czy deweloper podłączył światłowód oraz inne instalacje, np. pozwalające na odbiór telewizji.

Po sprawdzeniu mieszkania to samo należy zrobić z garażem, komórką lokatorską, piwnicą czy miejscem postojowym.

Protokół odbioru mieszkania

Najważniejszą kwestią, o której należy pamiętać podczas odbioru mieszkania, jest wpisywanie wszelkich usterek i zastrzeżeń do protokołu odbiorowego. Ustalenia ustne mogą być później trudne do zweryfikowania. Zwracajmy uwagę zarówno na elementy wymagające poprawek, jak i na miejsca, gdzie widoczne są już ślady napraw przeprowadzonych przez dewelopera.

Po wejściu na teren osiedla można przyjrzeć się częściom wspólnym – czy zostały wykończone zgodnie ze standardem, czy nie ma pęknięć lub uszkodzeń, które mogą wpłynąć na późniejszą eksploatację budynku. W wielu przypadkach jednak przestrzenie te będą odbierane przez zarządcę i to on zweryfikuje je w pierwszej kolejności.

Protokół odbioru technicznego mieszkania możemy podpisać, po zapisaniu wszystkich usterek.

Według ustawy deweloperskiej inwestor jest zobowiązany dostarczyć oświadczenie o uznaniu lub odmowie uznania wad do 14 dni od podpisania protokołu. Następnie w ciągu 30 dni uznane usterki powinny zostać usunięte. Zgodnie z prawem przez 5 lat klientowi przysługuje również rękojmia. Oznacza to, że jeśli pewne wady ujawnią się już po odbiorze, mogą zostać zgłoszone deweloperowi, który rozpatrzy zasadność zgłoszenia podpowiada Małgorzata Krześniak, menadżer ds. relacji z klientami w spółce mieszkaniowej Skanska.

Czytaj więcej:

• Odbiór techniczny mieszkania lub odbiór techniczny domu od dewelopera
• 6 punktów, które należy sprawdzić przy odbiorze technicznym mieszkania
• Ustawa deweloperska - zmiany od 1 lipca 2022
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców. W jakich sytuacjach odzyskasz pieniądze z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
• Deweloper nie wywiązał się z umowy? Nabywca mieszkania dostanie rekompensatę!