Due diligence. Brak analizy due diligence przyczyną niepowodzenia inwestycji mieszkaniowej. Case study
Case study z jednego z największych miast w Polsce pokazuje jak brak analizy due diligence nie pozwolił inwestorowi na zrealizowanie inwestycji mieszkaniowej
Początkujący na polskim rynku zagraniczny inwestor, którego nazwy nie będziemy ujawniać, w okolicach jednego z największych miast Polski w czasie hossy na rynku nieruchomości, zakupił czterohektarową działkę przeznaczoną zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod inwestycję mieszkaniową. Inwestor zgodnie z zapisami planu miejscowego zamierzał zrealizować na przedmiotowej nieruchomości duże osiedle domów jednorodzinnych oraz niewielką strefę usług. Pomysł osiedla pod względem atrakcyjności dla klienta uzyskał nawet pozytywną opinię jednej z agencji badających rynek.
Działka wydawała się idealna pod zamiary inwestora: znajdowała się w dynamicznie rozwijającej się i popularnej na rynku nieruchomości dzielnicy. Leżała przy jednej z głównych dróg dojazdowych do centrum miasta, posiadała jasny stan prawny, obszar objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy zapewniały dostęp komunikacyjny z dwóch stron. Od południa działka mogła być skomunikowana z istniejącą ul. A, a od zachodu z przewidzianą w planie miejscowym, ale jeszcze nieistniejącą drogą główną B. Pod drogę B na wszystkich działkach, przez którą przebiegała, zarezerwowano pas gruntu, który w przyszłości miał być wykupiony przez gminę.
Przeczytaj koniecznie na czym polega analiza due diligence
Teoretycznie istniały tylko dwa problemy. Jednym był brak kanalizacji i w związku z tym konieczność budowy przez inwestora kolektora ściekowego o długości ok. 1 km do studzienki kanalizacyjnej znajdującej się na terenie innego inwestora. Drugim problemem był bak sieci wodociągowej, jednak w tym przypadku lokalny gestor miał w swoich planach budowę magistrali wodociągowej i przy dobrej organizacji udałoby się zapewnić wodę na czas. Po zakupie działki inwestor niezwłocznie zatrudnił biuro architektoniczne, które kompleksowo miało przygotować projekt do realizacji.
Architekt miał zaprojektować inwestycje mieszkaniową pod względem architektonicznym, zapewnić współpracę wszelkich projektantów branżowych i, co najważniejsze, zdobyć wszelkie niezbędne pozwolenia i opinie. Projektant jako biuro z dużym doświadczeniem, znając się na interpretacji przepisów planistycznych i prawa budowlanego, również nie widział zagrożeń dla projektu.
Na razie case study pokazuje typowy przebieg procesu realizacji inwestycji. Inwestor nie zdecydował się na analizę szczegółową due diligence.
Z początku prace nad szczegółową koncepcją architektoniczną osiedla, przebiegały sprawnie i bez zakłóceń. Równolegle, z pracami projektowymi projektant wystąpił do władz planistycznych miasta o opinię na temat zgodności przygotowanej koncepcji osiedla z zapisami planu miejscowego, co jest w zasadzie rutynowym działaniem przy realizacji inwestycji, które ma uchronić projekt przed ewentualnymi kłopotami w przyszłości. Zarówno projektant, jak i inwestor spodziewali się szybkiej i pozytywnej odpowiedzi. Jednocześnie, z wyżej wspomnianym wnioskiem, wystąpiono do organu zajmującego się drogami na terenie miasta o opinię dotyczącą koncepcji układu drogowego inwestycji mieszkaniowej i skomunikowania jej z układem miejskim.
Sygnał ostrzegawczy pojawił się, gdy w przepisowym terminie projektant nie uzyskał odpowiedzi na żadne ze swoich wystąpień. Po wielu monitach i po kilku miesiącach od aplikacji od władz planistycznych przyszła wymijająca odpowiedź, w której stwierdzono, że nie są firmą doradczą i nie jest ich rolą doradzanie i interpretacja przepisów na życzenie projektanta. Z jeszcze większym opóźnieniem spłynęła odpowiedź od organu zajmującego się drogami. W odpowiedzi organ negatywnie zaopiniował włączenie w ul. A i pozytywnie w drogę B. Dostęp do drogi A był dla inwestora szczególnie istotny gdyż pozwalał na obsługę komunikacyjną części komercyjnej działki. Bez dostępu do drogi A część komercyjna działki znacząco traciła na atrakcyjności. Odmowa dostępu do drogi A została umotywowana ochroną konserwatorską, pracami nad nowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu od drogi na południe oraz planami przekształcenia jej w deptak. Mając jednak pozytywnie zaopiniowany zjazd z drogi B inwestor postanowił rozdzielić projekt i rozpocząć prace nad osiedlem.
W związku z powyższym wystąpił do gminy jako zarządcy drogi B o zgodę na lokalizację zjazdu. W odpowiedzi inwestor otrzymał negatywną decyzję odmawiającą mu dostępu do drogi B z uzasadnieniem, że droga B w obecnym momencie jest drogą polną i w rozumieniu Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60) nie stanowi drogi publicznej. Jednocześnie gmina zasugerowała by inwestor wraz z innymi okolicznymi inwestorami oraz ewentualnie osobami prywatnymi zamieszkującymi w pobliżu na własny koszt wybudowali prowizoryczną drogę w linii przyszłej drogi B. Był to warunek udzielenia zgody na włączenie inwestycji do drogi B.
W między czasie władze miejskie opublikowały w internecie projekt planu miejscowego dla rejonu ul. A oraz ogłosiły termin publicznej nad nim dyskusji. Z projektu jasno wynikało, że ul. A ma zostać wyłączona z ruchu oraz przekształcona w deptak. Według projektanta powyższe rozwiązanie planistyczne jednak stało w sprzeczności z zapisami planu miejscowego obejmującego swym zasięgiem przedmiotową działkę. Mając opinię od projektanta inwestor dla pewności zdecydował skierować problem do analizy przez specjalistę od prawa planistycznego. Specjalista po zapoznaniu się ze sprawą potwierdził, że obydwa plany w tym zakresie są ze sobą sprzeczne. Stwierdził również, że zapisy nowego planu miejscowego dla sąsiedniego terenu nie powinny ingerować w żaden sposób w zapisy starego planu i że jest to podstawowy błąd planistyczny.
Dało to podstawę do przygotowania i złożenia uwag do projektu przedmiotowego planu. Jednak pomimo wniesienia uwag w przewidzianym prawem terminie i upłynięciu ustawowego terminu na odpowiedź od władz planistycznych, nie uzyskano żadnej odpowiedzi. Ponadto zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717) po uwzględnieniu uwag lub ich pominięciu projekt planu może być skierowany przez radę gminy do ponownych konsultacji między poszczególnymi władzami i instytucjami, a takich ponownych konsultacji może być nieskończenie wiele. Do tego czasu zawsze znajdzie się powód by odmówić wydania jakiejś decyzji, co często równoznaczne jest z zablokowaniem całego procesu inwestycyjnego.
Nie mniej jednak powyższe okoliczności spowodowały, że inwestycja stała się ekonomicznie nieuzasadniona, a co więcej bez pozytywnych decyzji i opinii dotyczących zjazdów niemożliwa do dalszej realizacji. Zaistniałe okoliczności spowodowały, że zdecydowano o wstrzymaniu projektu i rozwiązaniu umowy z projektantem. Sprawa dostępu do drogi A została przekazana prawnikom. Konsekwencją całej sytuacji, jest zamrożenie na bliżej nieokreślony czas sporej ilości środków pieniężnych w problematycznej działce. Do tego dochodzi jeszcze konieczność spłaty kolejnych rat kredytu zaciągniętego na jej zakup. Okoliczności sprawiają również, że bardzo prawdopodobna jest również utrata wartości nieruchomości.
Z pozoru bardzo atrakcyjna nieruchomość stała się dla inwestora dużym problemem. Z tego case study można wywnioskować jakie znaczenie dla powodzenia inwestycji ma szczegółowe badanie due diligence oraz konsekwencje, jakie mogą zaistnieć, gdy go zabraknie. To case study pokazuje obszary, na które należy zwrócić szczególną uwagę przy wykonywaniu analizy due diligence. Jeżeli inwestor nie może samodzielnie przeprowadzić szczegółowego badania due diligence to warto jest skorzystać z usług specjalizujących się w tym firm. Z pewnością poniesione koszty na badanie są dużo niższe niż możliwe straty finansowe. Koszty przeprowadzenia due diligence zwykle nie przekraczają ułamku procenta wartości transakcji. Dla tego przypadku byłby to przedział od 0,1 do maks. 0,5%. Oczywiście wszystko zależy od wielkości inwestycji. Im większa inwestycja tym procent niższy. Czas poświęcony na szczegółowe badanie i analizę due diligence, pozwoli na późniejszą sprawną realizacją inwestycji.
Kontakt z autorem: Rafał Dybicz, www.mkrengineering.pl
