Due diligence dla inwestycji budowlanej, czyli znaczenie studiów wstępnych dla inwestora
Due diligence to poddanie zamiarów inwestycyjnych szczegółowej analizie. Takie studia wstępne pozwalają inwestorowi wykryć oraz wskazać możliwe zagrożenia dla powodzenia całej inwestycji budowlanej.
Przy due diligence szczególny nacisk należy położyć na zagrożenia związane z samym terenem inwestycji. Analiza dotycząca terenu gruntu powinna zostać przeprowadzona w takich obszarach jak:
- stan prawny nieruchomości,
- sytuacja planistyczna,
- ewentualna ochrona konserwatorska,
- dostępność mediów (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna),
- dostępność komunikacyjna.
Stan prawny nieruchomości pod inwestycję budowlaną w analizie due diligence
Określenie stanu prawnego nieruchomości ma kluczowe znaczenie przed podjęciem decyzji o zakupie interesującej inwestora nieruchomości. Stan prawny nieruchomości obejmuje ogół praw o charakterze rzeczowym oraz obligacyjnym przysługujących w stosunku do danej nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że zakup nieruchomości pod inwestycję wiąże się z dużymi nakładami finansowymi oraz kredytami bankowymi, szczegółowe jego sprawdzenie leży w interesie inwestora. Brak uregulowanego stanu prawnego jest poważną wadą prawną i może znacznie utrudnić realizację inwestycji lub też być przyczyną fiaska samej inwestycji.
Przeczytaj koniecznie jak brak szczegółowej analizy due diligence może wpłynąć na realizację inwestycji. Case study
Pierwszym krokiem do ustalenia stanu prawnego nieruchomości przez inwestora jest szczegółowe sprawdzenie treści księgi wieczystej oraz wszelkich innych dostępnych dokumentów dotyczących nieruchomości. Księga wieczysta to urzędowy rejestr mający na celu ustalenie praw rzeczowych na nieruchomości, czyli prawa własności oraz innych praw związanych z nieruchomością (np. służebności itp.). Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych nieruchomości prowadzi się w oparciu o przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147) z późniejszymi zmianami. Księgi wieczyste prowadzone są przez właściwy dla położenia nieruchomości Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Należy zauważyć, że księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego najważniejszą ich cechą jest zasada rękojmi wiary publicznej, co oznacza, że w przypadku braku zgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a faktycznym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Podczas sprawdzania księgi wieczystej szczególną uwagę należy zwrócić na wpisy w dziale III i IV. W tych działach mogą być ujawnione prawa i roszczenia osób trzecich, możliwe ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, a co najważniejsze hipoteki. Bardzo ważne jest by w przypadku, gdy w którymkolwiek z działów księgi wieczystej występują jakiekolwiek wzmianki o wnioskach, inwestor powinien poznać ich treść. Można ustalić to osobiście lub telefonicznie w właściwym dla położenia nieruchomości Sądzie Rejonowym.
W przypadku dokonywania transakcji bardzo ważne jest, aby dysponować aktualną wiedzą dotyczącą treści księgi wieczystej, najlepiej na dzień zawarcia umowy. Ponadto obowiązek taki spoczywa na notariuszu.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, dla której nie ma założonej księgi wieczystej, jest znacznie trudniejsze. Można tego dokonać na podstawie: prawomocnych orzeczeń sądowych (np.: zasiedzenia), ostatecznych decyzji administracyjnych (np.: wywłaszczenia), czynności prawnych dokonywanych w formie aktów notarialnych, spisanych umów i ugód w postępowaniu sądowym i administracyjnym, innych dokumentów posiadających moc dowodową dla ustalenia prawa własności lub władania. Stwierdzenie stanu prawnego dokonuje się z uwzględnieniem dokumentów uzupełnionych przez zainteresowaną stronę.
Bardzo ważne jest by podczas procesu badania stanu prawnego nieruchomości dokonać sprawdzenia danych z rejestru gruntów i budynków. W tym celu należy wystąpić o wydanie przez gminę, starostwo lub też miasto na prawach powiatu wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Wypis ten zawiera numer księgi wieczystej nieruchomości, obszar, granice, numer ewidencyjny oraz położenie gruntów, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz właściciela tej działki. Dane z wypisu należy skonfrontować z treścią księgi wieczystej. W przypadku niezgodności należy podjąć dalsze działania w celu ustalenia przyczyn i ewentualnie uaktualnienia danych w ewidencji gruntu albo zmiany wpisu w księdze wieczystej. Przy tym należy pamiętać, że to wypis z rejestru gruntów i budynków jest podstawą oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I-O. Wynika z tego, że w przypadku zaistnienia rozbieżności w oznaczeniu nieruchomości (obszar, położenie) pomiędzy treścią księgi wieczystej a treścią wypisu, decydują dane zawarte w wypisie.
Sytuacja planistyczna terenu pod inwestycję budowlaną w analizie due diligence
Sytuacja planistyczna terenu pod inwestycję w due diligence ma kluczowe znaczenie dla powodzenia całego zamierzenia inwestycyjnego. Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717) dokumentem określającym przeznaczenie danego terenu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zgodnie z definicją jest aktem prawa miejscowego przyjmowanym w formie uchwały rady gminy, określającym przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się on z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały).
W związku z powyższym, aby dokonać analizy sytuacji planistycznej danej nieruchomości należy udać się do urzędu gminy lub urzędu miasta i wystąpić z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z tego dokumentu. Pozwoli to nam uzyskać informacje o przyszłym przeznaczeniu naszego gruntu oraz nieruchomości sąsiednich. Zgodnie z przytoczonym powyżej aktem prawa każdy ma prawo do informacji zawartych w planie miejscowym i może z niego otrzymywać wypisy i wyrysy. Z tego dokumentu dowiemy się m. in. o warunkach zabudowy, jakie są dopuszczalne na nieruchomości, podstawowych parametrach inwestycji (np. przeznaczenie podstawowe, maksymalna wysokość obiektów, wskaźnik intensywności zabudowy, parametry dotyczące powierzchni biologicznie czynnej itp.), o planowanych uciążliwych inwestycjach w okolicy, itp.
W polskich realiach często jednak nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku należy sprawdzić, czy dla nabywanej działki wydana została ważna decyzja o warunkach zabudowy, tzw. WZ-ka. Zawiera ona wszystkie informacje dotyczące dopuszczalnej zabudowy oraz przeznaczenia działki. W przypadku braku planu miejscowego jak i ważnej decyzji WZ –ki należałoby zapoznać się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest dokumentem planistycznym określającym politykę zagospodarowania przestrzennego gminy lub miasta dla jej całego obszaru. Studium uchwalane jest przez Radę gminy lub miasta i swym zasięgiem obejmuje całe miasto bądź gminę. W odróżnieniu od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który praktycznie w detalach określa wytyczne odnośnie zabudowy danego terenu, jest znacznie mniej szczegółowy.
Ochrona konserwatorska w due diligence
Ochrona konserwatorska danego terenu może okazać się dla inwestora znaczną przeszkodą lub nawet uniemożliwić prowadzenie inwestycji. Jeżeli dany teren czy też nieruchomość objęta jest ochroną konserwatorską, to stosowne zapisy powinny znaleźć się w planie miejscowym lub też w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Warto jednak udać się do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i sprawdzić czy nieruchomość nie jest objęta rejestrem zabytków. Warto sprawdzić czy taką ochroną nie został objęty teren sąsiedni gdyż może to mieć wpływ na nieruchomość inwestora. Ochrona konserwatorska wprowadza szereg ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, w szczególności dotyczących remontów lub przebudowy. Każde takie działanie wymaga odpowiedniej decyzji konserwatora.
Zainteresowani mieszkańcy i instytucje, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mogą otrzymać wypis i wyrys ze studium dla wskazanego przez wnioskodawcę obszaru (rejonu ulic, działki). Dokument taki zawiera te zapisy studium, które dotyczą tylko tego obszaru. Wyrys obejmuje stosowne fragmenty rysunków studium. Wydanie wypisu i wyrysu jest odpłatne (zgodnie z ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, Dz. U. z 2006 r. nr 225, poz. 1635). Wysokość opłaty skarbowej jest zależna od liczby stron wypisu.
W pewnych szczególnych przypadkach np., gdy działka leży przy granicy dwóch planów miejscowych warto zapoznać się również z zapisami planistycznymi dla sąsiedniego obszaru. Może okazać się, że obydwa plany w pewnych zakresach są ze sobą sprzeczne, a zapisy planu miejscowego dla sąsiedniego terenu mają bezpośredni wpływ na naszą nieruchomość. Warto jest również zainteresować się planami miejscowymi dla naszego lub pobliskiego terenu, które są nawet jeszcze w fazie projektu. Pozwoli to nam na uniknięcie wielu kłopotów w przyszłości. Informacje o powstających i planowanych planach zagospodarowania przestrzennego można najczęściej znaleźć na stronach internetowych poszczególnych gmin. Jest to tym bardziej istotne, że w przypadku ustanowienia dla nas niekorzystnych zapisów, droga do zmiany planu miejscowego jest bardzo trudna a wręcz niemożliwa do przeprowadzenia. Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717) strona zainteresowana zmianą składa wniosek o zmianę planu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wniosek musi być dobrze umotywowany, należy wykazać, że planowana zmiana przyniesie korzyści mieszkańcom gminy. Niestety nigdy nie ma się gwarancji, że odniesie to skutek i wójt powie „tak”. Zgodnie z przytoczonym aktem prawa wójt lub prezydent może uwzględnić wniosek inwestora lub nie. Co gorsze przepisy nie przewidują nawet żadnych procedur na tę okoliczność i nie ma obligatoryjnych terminów rozpatrzenia wniosku. W praktyce oznacza to, że nie można się odwołać ani też zmusić wójta (burmistrza, prezydenta) do podjęcia pozytywnej dla nas decyzji. Jedyna odpowiedzialność, jaką ponosi, to odpowiedzialność polityczna. W dalszej kolejności wójt (burmistrz, prezydent) przedstawia wnioski o podjęcie stosownej uchwały na posiedzeniu rady gminy lub miasta, ale wcale nie musi tego robić – może pominąć wniosek i nie ma sposobu, by zakwestionować tę decyzję. Później procedury są identyczne jak w przypadku uchwalania nowego planu.
Dostępność mediów w analizie due diligence
Dostępność mediów może okazać się kluczowa dla powodzenia całej inwestycji. W przypadku ich braku może być konieczne samodzielne ich doprowadzenie. Zazwyczaj budowa infrastruktury technicznej wiąże się z dużymi kosztami, co może spowodować, że inwestycja z punktu widzenia biznesowego stanie się nieopłacalna. Jeżeli do nieruchomości nie dochodzą jakieś media to bezwzględnie należy skontaktować się z gestorami tych mediów i sprawdzić możliwości podłączenia oraz ich plany inwestycyjne w tym zakresie. Szczęśliwie dla inwestora może okazać się, że w najbliższym czasie w danym terenie planowana jest rozbudowa sieci. Ważną kwestią są warunki, na jakich można dokonać podłączenia do danej sieci. Zazwyczaj wiąże się to z opłatą przyłączeniową, której wysokość uzależniona jest od wielkości inwestycji. Może też okazać się, że jakieś elementy infrastruktury inwestor będzie musiał wykonać samodzielnie z możliwością odpłatnego ich później przekazania na rzecz danego gestora.
Dostępność komunikacyjna w analizie due diligence
Dostępność komunikacyjna jest kluczowa dla możliwości korzystania z nieruchomości. Informacje dotyczące obsługi komunikacyjnej powinny znaleźć się w planie miejscowym lub WZ-ce. Jednak same zapisy w planie miejscowym nie są gwarancją uzyskania dostępu do drogi publicznej. Inwestor powinien bezwzględnie skontaktować się z zarządcą drogi, do której przylega interesująca inwestora nieruchomość. Należy sprawdzić, na jakich warunkach możliwe będzie skomunikowanie nieruchomości z siecią drogową. Jest to tym bardziej istotne gdyż zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo Budowlane (z późniejszymi zmianami) decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać wydana, jedynie w przypadku, gdy działka gruntu, na której inwestor planuje budowę, ma dostęp do drogi publicznej. Przez „dostęp do drogi publicznej” rozumie się dostęp bezpośredni, dostęp przez drogę wewnętrzną lub zapewniony poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, która umożliwi dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z powyższym inwestor chcąc uzyskać pozwolenie na budowę musi wykazać we wniosku o pozwolenie na budowę dostęp do drogi publicznej. Samo twierdzenie przez inwestora, iż dostęp istnieje, jest niewystarczające. Niewystarczające jest również wskazanie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia budowę drogi w przyszłości, jeśli nie została ona dotąd nawet wytyczona. Takie stanowisko znajduje odzwierciedlenie w wykładni prawa przedstawionej w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie (II SA/Lu 219/09).
Koszty przeprowadzenia due diligence zwykle nie przekraczają ułamku procenta wartości transakcji. Bezpiecznie można przyjąć koszt od 0,1 do 0,5% wartości inwestycji. Oczywiście wszystko zależy od wielkości inwestycji. Im większa inwestycja tym procent niższy.
Kontakt z autorem: Rafał Dybicz, www.mkrengineering.pl
