Proces inwestycyjny w przedsięwzięciu budowlanym. Co musi wiedzieć inwestor?

Proce inwestycyjny to ciąg wielu następujących po sobie czynności i działań, prowadzących do realizacji i ukończenia przedsięwzięcia budowlanego. W procesie inwestycyjnym dochodzi do styku, a niekiedy i przenikania wielu przepisów prawa. Wszystko to sprawia, że każda inwestycja niezależnie od jej rozmiarów jest zawsze wyzwaniem dla inwestora.

Spis treści

1. Etapy procesu inwestycyjnego
2. Etap przygotowania inwestycji
3. Biznesplan dla procesu inwestycyjnego
4. Wybór projektanta
5. Zgody i pozwolenia w procesie inwestycyjnym
6. Pozwolenie na budowę w procesie inwestycyjnym
7. Kontrola kosztów inwestycji
8. Sposób realizacji inwestycji
9. Rozliczenie budowy
10. Pozwolenie na użytkowanie

Etapy procesu inwestycyjnego

Wszystkie inwestycje budowlane zaczynają się od pomysłu, w dalszej kolejności powinno nastąpić szczegółowe planowanie procesu inwestycyjnego, projektowanie, realizacja, a na końcu przekazanie zrealizowanego przedsięwzięcia budowlanego do eksploatacji. Cały ten proces możemy podzielić na 4 fazy:

• przygotowawcza,
• projektowania i uzyskiwania koniecznych decyzji administracyjnych,
• realizacji,
• przekazania do eksploatacji.

Etap przygotowania inwestycji

Faza przygotowawcza procesu inwestycyjnego to przede wszystkim szczegółowe planowanie i rozpoznanie przez inwestora wszelkich możliwych zagrożeń dla projektu. Jest to czas na przygotowanie szczegółowych studiów wstępnych, w których szczególnie miejsce powinien znaleźć raport due diligence.

Analiza dotycząca terenu inwestycji powinna zostać przeprowadzona w takich obszarach jak:

• stan prawny nieruchomości,
• sytuacja planistyczna,
• ewentualna ochrona konserwatorska,
• dostępność mediów (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna)
• dostępność komunikacyjna,
• geotechnika,
• ochrona środowiska.

Czas poświęcony na badania we wskazanych obszarach, zaowocuje późniejszą sprawną realizacją inwestycji budowlanych i pozwoli na wykrycie i uniknięcie większości zagrożeń dla projektu budowlanego.

Biznesplan dla procesu inwestycyjnego

Planując inwestycję, należy opracować biznesplan. Ważnym elementem jest tu część finansowa. W uproszczony, modelowy sposób pozwoli ona sprawdzić, czy zyski ze sprzedaży są większe niż wszystkie koszty związane z realizacją inwestycji. W fazie przygotowawczej plan biznesowy inwestycji bazuje głównie na wskaźnikach, które odnoszone są do powierzchni użytkowej przeznaczonej na sprzedaż. Wskaźniki, o jakich należy pamiętać podczas sporządzania biznesplanu to między innymi:

• koszt wykonania projektu,
• koszt wykonania konstrukcji,
• koszt wykonania instalacji wodnych i instalacji elektrycznych,
• koszty doprowadzenia mediów zewnętrznych (np. przyłącze wodociągowe, przyłącze gazowe, energii elektrycznej itp.),
• koszty zarządu inwestycją w czasie realizacji,
• koszty ewentualnych konsultantów,
• koszty marketingu,
• koszty związane z obsługą kredytu zaciągniętego na inwestycję,
• zapas na ewentualne koszty, które mogą wystąpić niespodziewanie, tzw. contingency.

Z całą pewnością ten pierwszy modelowy biznesplan nie jest idealny i nie pozwoli inwestorowi przewidzieć wszystkich ewentualnych scenariuszy, jednak daje możliwość sprawdzenia z dużym prawdopodobieństwem, czy zamierzenie inwestycyjne jest ekonomicznie uzasadnione.

Wybór projektanta

Pozytywne przejście fazy przygotowawczej pozwala na dokonanie wyboru projektanta i rozpoczęcie fazy projektowania i uzyskiwania koniecznych decyzji administracyjnych. Ta część procesu inwestycyjnego jest znacznie bardziej sformalizowana i dochodzi w niej do styku, a niekiedy do przenikania wielu norm prawa. Najważniejszą z nich dla inwestora jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity z 2006 roku Dz. U. Nr 156, poz.1118 z późn. zm.). W pkt. 1 art. 18 nakazuje ona inwestorowi opracowanie projektu budowlanego i stosownie do potrzeb innych projektów. Traktuje go również jako jednego z uczestników procesu budowlanego zdefiniowanego przez przytoczoną ustawę.

W tym miejscu pojawi się konieczność zatrudnienia projektanta, który najczęściej jest architektem oraz projektantów branżowych tj. konstruktora, instalatora, elektryka itd. Dla wygody inwestora warto jest, aby architekta uczynić projektantem głównym i powierzyć mu całościowe opracowanie projektu łącznie ze wszystkimi branżami. Jest to bardzo dobre i korzystne rozwiązanie dla inwestora, gdyż proces uzyskiwania pozwolenia na budowę jest dosyć długi i skomplikowany i warto w tym względzie skorzystać z pomocy specjalistów.

Zgody i pozwolenia w procesie inwestycyjnym

Zanim inwestycja uzyska ostateczne pozwolenie na budowę konieczne będzie zdobycie wielu innych zgód i pozwoleń m.in.:

• decyzji o warunkach zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, tzw. decyzji środowiskowych, 
• zgody na lokalizację zjazdu,
• uzyskania technicznych warunków przyłączenia gazu, energii elektrycznej i wody.

W przypadku decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, uzyskanie jej jest warunkiem dopuszczającym do realizacji:

• planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których obowiązek sporządzenia raportu jest obligatoryjny, tzw. grupa I,
• planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których obowiązek sporządzenia raportu może zostać stwierdzony, tzw. grupa II,
• planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, dla których obowiązek sporządzenia raportu może zostać stwierdzony – inwestor składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (bądź o uzyskanie innej z niżej wymienionych decyzji).

Bardzo ważne jest również, że decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestor obowiązany jest uzyskać przed wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Ze względu na sposób uzgodnień jest to procedura czasochłonna i może spowodować znaczne opóźnienia w fazie przedinwestycyjnej projektu. Znane są przypadki, że uzyskanie tej decyzji zajmuje nawet dwa lata.

Pozwolenie na budowę w procesie inwestycyjnym

W procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę inwestor będzie musiał zmierzyć się z wieloma urzędami i instytucjami oraz poruszać się w gąszczu przepisów i norm prawnych, pośród których znajdziemy:

• 2 kodeksy

1. Ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. 2. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

• 11 ustaw

1. Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane2. Ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami 3. Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym4. Ustawa z 9 października 2015 r. o rewitalizacji5. Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa6. Ustawa z 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych7. Ustawa z 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych8. Ustawa z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska9. Ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody10. Ustawa z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne11. Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

• 7 rozporządzeń

1. Rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 29 kwietnia 2019 r. w sprawie przygotowania zawodowego do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie3. Rozporządzenie Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego z dnia 18 lipca 2019 r. w sprawie standardu kształcenia przygotowującego do wykonywania zawodu architekta4. Rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 2 sierpnia 2018 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich i badań konserwatorskich przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków albo na Listę Skarbów Dziedzictwa oraz robót budowlanych, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków, a także badań archeologicznych i poszukiwań zabytków5. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego6. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym7. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, warunków technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz.U. Nr 202, poz. 2072 z późn. zm.).

Zaprezentowana powyżej poglądowa lista aktów prawnych nie wyczerpuje wszystkich regulacji, z jakimi może spotkać się inwestor w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę. W zależności od rodzaju inwestycji może okazać się konieczna znajomość jeszcze innych aktów prawnych. Do przedstawionego kanonu dochodzą jeszcze aktualizacje poszczególnych aktów prawa w tym ostatnia obszerna nowelizacja Prawa budowlanego, która zacznie obowiązywać od 19 września uchwalona przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 13 lutego 2020 (Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw) i podpisana przez Prezydenta 3 marca 2020.

Jak uda się już szczęśliwie dobrnąć do momentu składania wniosku o pozwolenie na budowę, warto pamiętać o tym, że pozwolenia na budowę wydaje starosta powiatowy. W przypadku miasta na prawach powiatu, która to jest jednostką samorządu terytorialnego w Polsce, niekiedy określaną potocznie jako powiat grodzki lub powiat miejski za wydanie pozwolenia na budowę odpowiedzialny będzie prezydent miasta. W przypadku części inwestycji właściwym organem do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę czy też dokonania zgłoszenia będzie Wojewoda. Należy podkreślić, że zgodnie z nowymi regulacjami projekt budowlany podzielony jest na trzy części tj. projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Do wniosku o pozwolenie na budowę (w przypadku inwestycji objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę) oraz zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, składamy pierwsze dwie części. Regulacje zakresie jaką dokumentację należy przedłożyć do organu znajdują się w art. 33 ust. 2 pkt 1-4:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący:a) określenie granic działki lub terenu, b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;

oraz

2) projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:a) układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, b) zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,c) charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,d) opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,e) projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,f) charakterystykę ekologiczną,g) informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,h) opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4,i) informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych;j) postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o którym mowa w art. 9, jeżeli zostało wydane.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę urzędowemu sprawdzeniu w myśl znowelizowanego art. 35 ust. 1 podlegać będzie jedynie:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,b) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b,c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,d) oświadczenia, o którym mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9;

4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529 i 2161 oraz z 2018 r. poz. 756) – w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy, zwanej dalej „inwestycją KZN”.”,

Zgodnie z ust. 3 art. 35, w razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.

Jeśli uda się już szczęśliwie dobrnąć do momentu składania wniosku o pozwolenie na budowę, warto pamiętać o tym, że pozwolenia na budowę wydaje starosta powiatowy lub też inny organ uprawniony do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jak wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi wymaganymi dokumentami.

Projekt budowlany powinien zawierać:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu zawierający określenie terenu, usytuowanie i obrysy obiektów budowlanych wraz z urządzeniami budowlanymi związanymi z tymi obiektami, sieci uzbrojenia, układ komunikacyjny i układ zieleni,
• projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne.

Bardzo istotną zmianą jest, że część techniczna projektu nie będzie składana do urzędu, a pojawia się jedynie obowiązek poinformowania urzędu o sporządzeniu projektu technicznego przy dokonywaniu zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę starosta sprawdza:

• zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodność z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z wymaganiami ochrony środowiska.
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.
• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Jeżeli projekt spełnia wszystkie wymogi prawa i jest kompletny, to właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka powinna być wydana w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku i staje się ona ostateczna w ciągu 14 dni od daty jej wydania i wygasa, jeżeli:

• budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna,
• budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.

Bardzo istotną zmianą w stosunku do porządku prawnego sprzed nowelizacji, jest wprowadzenie 5-letniego terminu dla stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę lub decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Został wprowadzony art. 37b w brzmieniu:        „Art. 37b. 1. Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat."

Pojawiły się art. 59h i 59i, w których mowa, że nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

Przed rozpoczęciem budowy, konieczne będzie sporządzenie projektu technicznego, którego nie należy mylić z projektem wykonawczym. Na marginesie należy dodać, że projekt wykonawczy w żaden sposób nie jest uregulowany w przepisach budowlanych wyjątek stanowi tu proces inwestycyjny w zamówieniach publicznych. Regulacje w zakresie co zawiera projekt techniczny znajdują się w pkt. 3 ust 3 art. 34 znowelizowanego Prawa budowlanego:

3) projekt techniczny obejmujący:a) projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,b) charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,c) projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,d) w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,e) inne opracowania projektowe;

Podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie z nowym pkt. 2 ust. 1 art. 45a, kierownik budowy jest zobligowany potwierdzić wpisem w dzienniku budowy otrzymanie od inwestora zatwierdzonego projektu budowlanego oraz o ile jest wymagany – projektu technicznego. Fakt sporządzenia takiego projektu jest zgłaszany do organu w zawiadomieniu o rozpoczęciu budowy.

Kontrola kosztów inwestycji

W procesie projektowania, jak również w trakcie realizacji inwestycji, inwestor musi też pamiętać o kontroli kosztów. Wiele kosztów związanych z realizacją a nawet z eksploatacją obiektu budowlanego można przewidzieć na etapie projektowania. Stosując metody i narzędzia rachunku kosztów oraz wykorzystanie ich w procesie optymalizacji kosztowej, pozwala na ograniczenie bądź uniknięcie wielu zbędnych wydatków na etapie realizacji projektu. Najwcześniej jak tylko można należy wykonywać kalkulacje budżetowe i na każdym etapie projektu dokonywać ich aktualizacji, szukając optymalnych rozwiązań techniczno-ekonomicznych. W tym procesie bardzo pomocny będzie doświadczony kontroler kosztów, który współpracując z projektantem z pewnością pomoże w znalezieniu optymalnych rozwiązań kosztowych dla inwestycji.

Sposób realizacji inwestycji

Kolejnym bardzo ważnym etapem projektu jest wybór sposobu realizacji przedsięwzięcia. W zależności od tego, czy realizację powierzymy generalnemu wykonawcy czy też sami będziemy zajmować się nadzorem i prowadzeniem prac budowlanych, zależy ryzyko, z jakimi się spotkamy.

Z punktu widzenia wygody realizacji inwestycji najlepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie generalnego wykonawcy i zobowiązanie go do wykonania całości robót budowlanych i instalacyjnych. Kluczowym w tym względzie będzie zawarcie umowy o roboty budowlane. W umowie tej musi być jednoznacznie oznaczony zakres prac, które wykonawca zrealizuje. Należy tu pamiętać, że podstawą do zawarcia umowy jest dokumentacja projektowa, która na mocy prawa staje się jej częścią składową. Dla wykonawcy dokumentacja ta ma podstawowe znaczenie, ponieważ wynika z niej zakres planowanych robót. Zawieranie umów o roboty budowlane jest regulowane przepisami art. 647-658 Ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 63 ze zm.).

Na etapie wykonawstwa pojawiają się dwie nowe osoby, które w ustawie Prawo budowlane, obok inwestora i projektanta, zdefiniowani są jako uczestnicy procesu budowlanego. Tymi osobami są kierownik budowy lub też robót, oraz inspektor nadzoru inwestorskiego. Jeżeli inwestycję będzie realizował generalny wykonawca, to w ramach jego obowiązków umownych powinno być zapewnienie kierownika budowy oraz kierowników robót w poszczególnych branżach. W innym przypadku to inwestor zobowiązany będzie do zapewnienia kierownika budowy.

Konieczność ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego regulowana jest rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy realizacji których jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138, poz. 1554; r.r.o.b.). Niezależnie jednak od tego czy inspektor nadzoru inwestorskiego będzie konieczny czy też nie, to jednak warto go zatrudnić. Jednym z jego podstawowych obowiązków jest dbanie o prawidłowe wykonywanie robót budowlanych, sprawdzanie jakości wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie. Jego rolą jest również potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad.

Rozliczenie budowy

Na wyraźne żądanie inwestora może również kontrolować rozliczenia budowy. Jednak ten aspekt warto powierzyć doświadczonemu kontrolerowi kosztów. Udział inspektora nadzoru inwestorskiego w procesie budowlanym to faktycznie fachowe zastępstwo inwestora na placu budowy, które zapewnia kontrolę zgodności wykonywanych robót budowlanych z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz sztuki budowlanej. Uczestnictwo inspektora nadzoru inwestorskiego w przygotowaniu zrealizowanego obiektu do odbioru i do użytkowania również daje inwestorowi gwarancję, że inwestycję zrealizowano zgodnie z prawem i oczekiwaniami inwestora.

Pozwolenie na użytkowanie

Po ukończeniu robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji przychodzi czas na rozpoczęcie procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z przytoczoną już w tekście artykułu ustawą Prawo budowlane zadania nadzoru budowlanego związane ze zgłoszeniem rozpoczęcia, a następnie zakończenia robót budowlanych wykonuje Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Jest to więc kolejna instytucja, którą inwestor będzie musiał odwiedzić w procesie realizacji inwestycji.

Można przyjąć, że jeżeli na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę, to zgodnie z prawem przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Od tej zasady istnieją pewne wyjątki, jak na przykład przy budowie domu jednorodzinnego. W tym przypadku wymagane jest jedynie zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji można przystąpić do użytkowania domu. W innych przypadkach konieczne jest pozwolenie na użytkowanie obiektu (odbiór budynku), które wydawane jest przez Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego. Procedura odbioru jest stosunkowo prosta i nie wymaga znacznego zaangażowania czasowego inwestora.

By uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku, należy wystąpić z wnioskiem do wspomnianej już instytucji. Zgodnie z prawem w przypadku klasycznych obiektów budowlanych, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego powinien wydać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie w terminie 30 dni, a w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych do 60 dni. Przed jej wydaniem jednak na wezwanie inwestora przeprowadza obowiązkową kontrolę budowy (wezwania należy dokonać po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie). Obowiązkowa kontrola jest przeprowadzana przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania. O terminie tej kontroli inwestor jest zawiadamiany w czasie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Podczas procedur odbiorowych konieczne są dodatkowe uzgodnienia w Państwowej Inspekcji Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz w Państwowej Inspekcji Ochrony Środowiska. Jeżeli w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia wymienione instytucje nie zajmą stanowiska, to traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu i tym samym zgodę z ich strony na użytkowanie. Po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie możemy przystąpić do oddania obiektu do użytkowania.

Jak widać z zaprezentowanego tekstu inwestycja budowlana to ciąg wielu następujących po sobie czynności i działań. Jest to stosunkowo długi i często skomplikowany proces wymagający zaangażowania wielu osób i instytucji. Sukces kolejnych etapów często zależy od pomyślnego przejścia poprzednich. A prawidłowe przebrnięcie przez wszystkie prowadzi do realizacji i ukończenia obiektu budowlanego.

dr inż. Rafał Dybicz