Utrzymanie i kontrola stanu technicznego budynków mieszkalnych - właściwe utrzymanie elewacji

Prawo budowlane nakłada na właścicieli lub zarządców nieruchomości obowiązek prawidłowego administrowania obiektami budowlanymi, obligując ich do prowadzenia książki obiektu budowlanego, a także przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego elewacji. Obowiązek ten nie dotyczy jedynie budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budownictwa zagrodowego i letniskowego.

Kluczowym aspektem związanym z właściwą eksploatacją budynków jest utrzymanie wymaganego i należytego stanu technicznego i estetycznego budynku, w okresie jego użytkowania. Oceny stanu elewacji oraz podjęcia decyzji o przeprowadzeniu ewentualnych prac zaradczych – naprawy bieżącej bądź konserwacji, można dokonać poprzez okresowe kontrole budynku. Wszelkie kwestie z tym związane reguluje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Kontrole okresowe powinny być wykonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane z następującą częstotliwością:

• co najmniej raz w roku - sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• co najmniej dwa razy w roku, w terminie do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²,
• co najmniej raz na 5 lat - sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia.

Fachowa kontrola gwarancją bezpieczeństwa

Prawidłowo przeprowadzone kontrole mają ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa użytkowanego budynku. Umożliwiają bowiem nie tylko zlikwidowanie niewłaściwej estetyki elewacji, ale także zapobieganie jej negatywnemu oddziaływaniu na zdrowie, ewentualnemu skażeniu, a co ważniejsze uniknięciu, w skrajnych przypadkach, katastrof budowlanych wcześniej niewykrytych. – Istotne jest zatem, aby prace kontrolne nie ograniczały się wyłącznie do oceny stanu samej elewacji, ale obejmowały również elementy budynku mające wpływ na współpracę z system ociepleń – radzi Włodzimierz Krupa ze Stowarzyszenia na Rzecz Systemów Ociepleń.

Proces kontroli powinien obejmować stan techniczny następujących elementów:

• zewnętrznych warstw elewacji (czyli warstw systemu znajdujących się na płytach termoizolacyjnych: powłoki malarskiej, wyprawy tynkarskiej oraz warstwy szpachlowej zbrojonej siatką, elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
• urządzeń i elementów zamocowanych do ścian i dachu budynku (m. in. mocowań bilbordów, reklam, tablic informacyjnych, krat, rolet, instalacji antenowych, opraw oświetleniowych itp.),
• elementów odwodnienia oraz opaski budynku,
• obróbek blacharskich,
• pokryć dachowych,
• przejść przyłączy instalacyjnych przez system ociepleniowy i ściany budynku.

Wynikiem każdej prawidłowo przeprowadzonej kontroli musi być sporządzenie odpowiedniego protokołu, którego kopia powinna być bezzwłocznie przesłana do właściwego organu. Dodatkowo, osoby, na których spoczywa obowiązek napraw, zobowiązane są do usunięcia wykrytych uszkodzeń i braków, które mogą spowodować zagrożenie życia, zdrowia, bezpieczeństwa mienia czy katastrofę budowlaną.

Dokumentacja obowiązkowa

Jedną z obowiązkowych form dokumentowania stanu technicznego budynków mieszkalnych jest prowadzenie książki obiektu budowlanego. Dokument ten, którego wzór i sposób prowadzenia określony jest w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, powinien zawierać zapisy dotyczące przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy w okresie użytkowania budynków.

Do książki obiektu budowlanego dołączona jest dokumentacja dodatkowa, która powinna obejmować:

• protokoły z kontroli obiektu budowlanego,
• oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego,
• opracowania projektowe,
• dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania,
• dokumentacja budowy i dokumentacja powykonawcza,
• inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji,
• obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

Pełna dokumentacja użytkowania budynku mieszkalnego powinna być systematycznie gromadzona i przechowywana przez cały okres istnienia budynku.