Umowa o roboty budowlane. Jak prawidłowo skonstruować umowę o roboty budowlane?

Podpisanie umowy o roboty budowlane jest jednym z najważniejszych momentów procesu inwestycyjnego. Gdy umowa o roboty budowlane zostanie podpisana zaczynają obowiązywać procedury dotyczące rozpoczęcia, realizacji i zakończenia inwestycji budowlanych. Jak zatem prawidłowo skonstruować umowę o roboty budowlane? Co powinna zawierać?

W artykule:

• Przepisy prawne regulujące zawieranie umów o roboty budowlane
• Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane
• Jak określić przedmiot umowy o roboty budowlane
• Obowiązki stron umowy o roboty budowlane
• Termin realizacji umowy o roboty budowlane
• Zasady przejęcia robót w umowie o roboty budowlane
• Wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane
• Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane
• Odpowiedzialność generalnego wykonawcy za wady
• Kiedy można odstąpić od umowy

Przepisy regulujące zawieranie umów o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane należy do tzw. umów nazwanych, uregulowanych odrębnie w Kodeksie cywilnym (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 63 ze zm.). Znajdują tutaj zastosowanie przepisy art. 647–658 przytoczonego aktu prawa. Dotyczy to oczywiście inwestycji budowlanych, które wymagają opracowania projektu i uzyskania pozwolenia na budowę. Przepisy te mają również zastosowanie w przypadku remontu budynków lub budowli wpisanych do rejestru zabytków.

Umowa o roboty budowlane jest zawierana pomiędzy dwoma stronami inwestorem oraz wykonawcą. Strony umowy zobowiązują się do wypełnienia względem siebie pewnych zobowiązań. Wykonawca zobowiązuje się do oddania określonego w umowie obiektu zrealizowanego zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Inwestor natomiast zobowiązuje się do dokonania wymaganych prawem czynności związanych z przygotowaniem robót, w tym przekazania terenu i projektu budowlanego. Inwestor zobowiązany jest również do odebrania prac i zapłaty umówionego wynagrodzenia wykonawcy. Czasami zdarza się jednak, że za wykonanie projektu odpowiedzialny jest również generalny wykonawca. W takiej sytuacji mówimy o kontrakcie typu projektuj i buduj. W większości jednak przypadków umowy o roboty budowlane dotyczą jedynie realizacji robót budowlanych.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Należy pamiętać, że w klasycznym przypadku podstawą do zawarcia umowy o roboty budowlane jest dokumentacja projektowa. Dla wykonawcy dokumentacja ta ma podstawowe znaczenie, gdyż wynika z niej zakres planowanych robót. Można przyjąć, że typowy kontrakt budowlany powinien zawierać następujące elementy:

• przyjętą przez inwestora ofertę wykonawcy (przygotowaną na podstawie projektu i informacji przekazanych przez inwestora) wykonania prac za określoną cenę i w określonym czasie,
• list zatwierdzający zamawiającego,
• porozumienie kontraktowe,
• dokumentację projektową (rysunki, specyfikacje techniczne itp.).

Do kontaktu należy włączyć również całą korespondencję z wykonawcą z okresu przetargowego. Najważniejszym obok dokumentacji projektowej jest jednak porozumienie kontraktowe zwane potocznie umową lub kontraktem. Jest to swego rodzaju drogowskaz dla wykonawcy oraz inwestora podczas rzeczywistego wykonania inwestycji. W tekście umowy powinny zostać uregulowane wszelkie kwestie związane z realizacją przedmiotowego obiektu budowlanego, a zwłaszcza:

• przedmiot umowy o roboty budowlane,
• obowiązki stron umowy o roboty budowlane,
• termin realizacji umowy o roboty budowlane,
• zasady przejęcia robót w umowie o roboty budowlane,
• zasady wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane,
• rodzaj zabezpieczenia umowy o roboty budowlane,
• zasady odpowiedzialności za wady,
• zasady odstąpienia od umowy.

Przedmiot umowy o roboty budowlane

Konieczne jest precyzyjne określenie obiektu, który będzie realizowany. Należy wskazać jednoznacznie na podstawie jakiego projektu oraz gdzie będzie zlokalizowany. W tekście umowy trzeba wskazać oznaczenie nieruchomości oraz podać numer pozwolenia na budowę.

Obowiązki stron umowy o roboty budowlane

Głównym obowiązkiem wykonawcy jest zrealizowanie obiektu budowlanego zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Z drugiej strony inwestor zobowiązany jest do dostarczenia wykonawcy niezbędnych dokumentów oraz do terminowej zapłaty wynagrodzenia. W większości inwestycje budowlane realizowane są w systemie generalnego wykonawstwa. System ten polega na tym, że umowa jest podpisywana z tzw. generalnym wykonawcą, który to z kolei zleca poszczególne zakresy robót budowlanych (żelbety, instalacje sanitarne, okna i drzwi itd.) podwykonawcom. W tym miejscu należy przytoczyć zapisy Art. 6471. Kodeksu cywilnego, które z dniem 1 czerwca 2017 roku weszły w życie w obecnym brzmieniu na mocy ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności („ustawa nowelizująca”). Ma to kluczowe znaczenia dla bezpieczeństwa finansowego inwestora i ograniczenia ryzyka dwukrotnej zapłaty za raz wykonane roboty. W § 1. przedmiotowego artykułu jest napisane, że inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych.

Warunkiem solidarnej odpowiedzialności jest dokonanie zgłoszenia przez generalnego wykonawcę lub samego podwykonawcę szczegółowego przedmiotu robót powierzonych podwykonawcy. Zgłoszenie musi zostać wykonane przed przystąpieniem do wykonywania tych robót. Jest to wystarczające do zagwarantowania podwykonawcy solidarnej odpowiedzialności. Jeżeli jednak inwestor w ciągu 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia złożył podwykonawcy i generalnemu wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę solidarna odpowiedzialność nie nastąpi. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie będzie wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Ważną zmianą w stosunku do brzmienia Art. 6471 z przed nowelizacji jest ograniczenie solidarnej odpowiedzialności za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą.

Ograniczenie ma miejsce gdy wysokość wynagrodzenia z umowy pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcą przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2. Zgodnie z § 4. zgłoszenie podwykonawcy oraz sprzeciw inwestora, o których mowa w § 1, wymagają zawsze zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. W § 5. jest mowa, że przepisy ujęte w § 1–4 mają zastosowanie również do umów podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą. Warto zaznaczyć, że postanowienia zawarte w umowie o roboty budowlane, które są sprzeczne z treścią Art. 6471 są z mocy prawa nieważne. W związku z powyższym w interesie inwestora leży kontrolowanie procesu zatrudniania przez generalnego wykonawcę podwykonawców oraz stanu rozliczeń.

W pewnych przypadkach może okazać się zasadne zastosowania procedury płatności bezpośrednich do podwykonawców. Jeżeli inwestor nie posiada odpowiednio przygotowanego personelu oraz doświadczenia w tej materii, warto jest zatrudnić konsultanta, który będzie kontrolował stan rozliczeń na budowie.

Termin realizacji umowy o roboty budowlane

W umowie jednoznacznie należy wskazać wszystkie daty kluczowe dla realizacji projektu tj. datę przekazania placu budowy, datę rozpoczęcia robót budowlanych przez wykonawcę oraz termin zakończenia prac i przekazania ukończonej inwestycji inwestorowi. Konieczne jest również, aby w załącznikach do umowy znalazł się harmonogram robót, który powinien zawierać:

• daty kluczowe dla projektu
• przewidywany termin realizacji każdego etapu prac
• kolejność, w której wykonawca zamierza prowadzić roboty

Jednoznaczne określenie najważniejszych dla projektu dat ma kluczowe znaczenie dla późniejszej kontroli przebiegu inwestycji i ewentualnego naliczania kar umownych za powstałe opóźnienie.

Zasady przejęcia robót w umowie o roboty budowlane

Należy w sposób precyzyjny określić zasady dotyczące przejęcia robót przez inwestora, ma to zasadnicze znaczenie chociażby z punktu widzenia biegu gwarancji i odpowiedzialności za wady. Generalnie przyjmuje się zasadę, że inwestycja zostaje przejęta po jej ukończeniu i uzyskaniu przez wykonawcę pozwolenia na użytkowanie obiektu. Istnieje również możliwość przejmowania robót odcinkami, gdy dopuszcza to specyfika projektu i są takie wymagania inwestora.

Wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane

Każdy kontrakt budowlany powinien zawierać ustalenia, co do ceny kontraktowej i płatności. Cena kontraktowa to suma wartości wszystkich prac. Należy ponadto ustalić czy jest ona ryczałtowa czy też określana na podstawie kosztorysu powykonawczego. Jeżeli mówimy o cenie ryczałtowej, to zgodnie z postanowieniami art. 63 § 1 Kodeksu cywilnego, przyjmujący zamówienie, tj. generalny wykonawca, nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia nawet w sytuacji, gdy przy zawarciu umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac. Z tego zapisu bardzo chętnie korzystają zamawiający publiczni.

• Czytaj też: Ile zarabia inżynier budownictwa? Najnowsze dane o wynagrodzeniach inżyniera budownictwa

Określając wynagrodzenie, warto jest ustalić terminy oraz zasady jego wypłaty. Można przykładowo ustalić, że kolejne transze wynagrodzenia będą realizowane na koniec każdego miesiąca zgodnie z uznanym i zatwierdzonym postępem prac.

• Czytaj też: Zarobki w budownictwie

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Zazwyczaj inwestor przed przystąpieniem przez generalnego wykonawcę do robót budowlanych może zażądać od niego przedłożenia gwarancji dobrego wykonania. Gwarancja ta zwyczajowo stanowi około 10% całkowitej wartości kontraktu. Może ona być przekazana w formie gotówkowej lub też, co jest częściej praktykowane w postaci gwarancji bankowej lub też ubezpieczeniowej. 
W umowie powinny być też przewidziane kary umowne dla obu stron. 
Dla wykonawcy będą to kary za spowodowane przez niego opóźnienia prac, nieuzasadnione odstąpienie od umowy oraz opóźnienia w usuwaniu wad. Zazwyczaj przedział wysokości kar umownych dla generalnego wykonawcy wynosi od 0,1 do 0,2% całkowitej wartości prac za 1 dzień opóźnienia. Inwestor przykładowo może być karany za nieterminową płatność za uznane roboty. Mogą to być również kary np. za niedostarczenie w terminie urządzeń, które powoduje powstanie u generalnego wykonawcy przestój i opóźnienia. Szczegółowe regulacje dotyczące ustalania zakresu kar umownych w umowach o roboty budowlane regulują przepisy zawarte w art. 483 i 484 Kodeksu cywilnego.
 Od kwietnia 2010 r. na mocy nowelizacji Kodeksu cywilnego, wykonawcy i podwykonawcy uzyskali prawo do żądania od inwestora przedstawienia gwarancji zapłaty. Zgodnie z art. 6491 § 1 inwestor w ciągu 45 dni od zgłoszenia żądania inwestor musi udzielić wykonawcom i podwykonawcom robót budowlanych gwarancji zapłaty. Jeśli tego nie zrobi, to będą mogli oni odstąpić od umowy z jego winy. Ważne jest, że gwarancji zapłaty za roboty budowlane, inwestor udziela wykonawcy w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych.

Odpowiedzialność generalnego wykonawcy za wady

W kontrakcie budowlanym należy przewidzieć okres zgłaszania wad. W przypadku budownictwa mieszkaniowego okres ten wynosi 5 lat od zakończenia budowy. W tym okresie wykonawca musi ściśle współpracować 
z zamawiającym w kwestii przepisowego i terminowego usunięcia wad. Generalny wykonawca usuwa wady na własny koszt, jednak zakres jego odpowiedzialności powinien być ściśle sprecyzowany. Odpowiedzialność wykonawcy powinna być ograniczona do:

• wszelkich projektów, za które był odpowiedzialny,
• urządzeń i materiałów oraz wykonawstwa nie spełniających warunków umowy,
• uchybień wykonawcy w dopełnieniu zobowiązań.

Kiedy można odstąpić od umowy?

Sporządzając umowę o roboty budowlane, warto jest wprowadzić zapisy dotyczące przypadków, kiedy strony mogą odstąpić od umowy. Dla inwestora może być to przypadek, w którym wykonawca spowodował rażąco duże opóźnienie, którego nie będzie w stanie nadrobić. W przypadku wykonawcy może to być przypadek, w którym inwestor unika wypłaty wynagrodzenia pomimo uznania wykonanych robót. W takich przypadkach należy również przewidzieć odpowiednie kary umowne.

Przystępując, do podpisania umowy należy sprawdzić, czy osoby ją podpisujące są do tego upoważnione. W załącznikach do umowy powinny znaleźć się odpowiednie dokumenty poświadczające prawo do reprezentowania stron umowy. Mogą to być odpisy z KRS lub też odpowiednie upoważnienia, najlepiej poświadczone notarialnie. Wartym przypomnienia jest fakt, że w przypadku umów o roboty budowlane nie ma obowiązku rejestrowania ich w urzędzie skarbowym, oraz nie podlegają one podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, należy stwierdzić, że podpisanie umowy o roboty budowlane, jest jednym z najważniejszych momentów procesu inwestycyjnego. Wieńczy okres działań przygotowawczych i rozpoczyna rzeczywistą realizację inwestycji. Jak widać istnieje wiele zagadnień i spraw, na które należy zwrócić uwagę. W proces powstawania umowy powinien być zaangażowany zarówno prawnik, jak i inżynier. Warto jest poświęcić czas i środki na jej rzetelne przemyślenie i zredagowanie. Podczas realizacji inwestycji pozwoli to na oszczędność czasu i zminimalizowanie ryzyka oraz kłopotów.

dr inż. Rafał Dybicz